ธุรกิจต่างๆ พบว่าเป็นเรื่องยากที่จะลดราคาบ้านเนื่องจากต้นทุนที่ไม่ระบุชื่อ

ยังไม่ได้ดำเนินการรับผิดชอบร่วมกัน

ในยุคปัจจุบัน รัฐบาลและกระทรวงต่างๆ โดยเฉพาะกระทรวงก่อสร้าง ได้หาแนวทางแก้ไขปัญหาและจุดบกพร่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์มาโดยตลอด

ประเด็นสำคัญประการหนึ่งที่นายกรัฐมนตรีได้ชี้ให้เห็นและสั่งให้หน่วยงานและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พิจารณาซ้ำแล้วซ้ำเล่าก็คือความจำเป็นในการปรับโครงสร้างกลุ่มผลิตภัณฑ์และลดราคาสินค้า เป้าหมายคือการให้ผู้คนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยและบรรเทาความยากลำบากของตลาด

HoREA มองว่าตั้งแต่ปี 2020 เป็นต้นมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา และการแบ่งส่วนตลาดไม่สอดคล้องกัน ส่งผลให้ผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยไม่สมดุล

อย่างไรก็ตาม นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ได้ดำเนินการตามข้อกำหนดข้างต้นอย่างจริงจังและมีประสิทธิผล

โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามคำกล่าวของนายโจว สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางและระดับไฮเอนด์ นักลงทุนบางรายลดราคาขายผ่านส่วนลด โปรโมชั่น และนโยบายหลังการขาย ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อลูกค้าแต่ไม่ได้เป็นประโยชน์มากนัก โซลูชั่นนี้ยังมีจุดมุ่งหมายเพื่อยึดราคาที่อยู่อาศัยสำหรับโครงการด้วย

ประธาน HoREA แสดงความคิดเห็นว่าการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย นอกเหนือจากต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ แรงงาน ค่าใช้จ่ายทางการเงินและการจัดการที่เพิ่มขึ้น ยังรวมถึงค่าใช้จ่ายฉุกเฉินที่ไม่ได้ระบุชื่ออีกด้วย

มูลค่าสำรองนั้นไม่น้อย แต่เนื่องจากสำรองนั้นไม่ถูกต้องจึงไม่ได้ถูกนำมารวมไว้ในต้นทุนการลงทุน อย่างไรก็ตาม นักลงทุนยังคงคำนวณจำนวนนี้ลงในราคาขาย และผู้ซื้อบ้านจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบ

นอกจากนี้ ยังมีบางกรณีที่ในตอนแรกโครงการนั้นมุ่งเป้าไปที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดหรือระดับกลาง แต่ต่อมานักลงทุนได้เปลี่ยนไปยังกลุ่มที่สูงกว่า เช่น แม้กระทั่งติดป้ายว่าเป็นที่อยู่อาศัยระดับหรูหราเพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุด

ผลที่ได้คือความไม่สมดุลอย่างร้ายแรงในนครโฮจิมินห์ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ปี 2020 กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มีสัดส่วนอย่างต่อเนื่องมากกว่า 70% ในขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแทบจะหายไปในช่วงสามปีที่ผ่านมา

“ราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นเวลาหลายปีแล้ว ราวปีละ 10% ส่งผลให้เกิดการเก็งกำไรและกักตุน บิดเบือนตลาด และสิ้นเปลืองทรัพยากรทางสังคมไปมาก” นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าว

จากความคิดเห็นข้างต้น คุณ Chau ได้เสนอแนวทางแก้ไขเฉพาะเจาะจงบางประการ เช่น การลดต้นทุนที่ไม่ระบุชื่อ การเพิ่มทรัพยากรทางการเงิน การปรับปรุงการกำกับดูแลกิจการ การนำเทคโนโลยีสารสนเทศ การเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัล ปัญญาประดิษฐ์ และการจัดการโครงการตามกระบวนการทางวิทยาศาสตร์ (BIM)

นอกจากนี้ HoREA ยังเชื่อว่าตลาดจำเป็นต้องเสริมอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัย อันจะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง ด้วยเหตุนี้ หน่วยงานจัดการจึงจำเป็นต้องขจัดอุปสรรคทางกฎหมายที่ใหญ่ที่สุดในการเพิ่มอุปทานใหม่

“การจะลดราคาที่อยู่อาศัย สิ่งแรกที่ต้องทำคือการเพิ่มอุปทาน และสิ่งแรกที่ต้องทำเพื่อเพิ่มอุปทานคือการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายที่มีมายาวนานซึ่งนำไปสู่ภาวะชะงักงันด้านอุปทานที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์พุ่งสูงขึ้น”

การแบ่งส่วนตลาดแบบ “นอกเฟส”

HoREA มองว่าตั้งแต่ปี 2020 เป็นต้นมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา และการแบ่งส่วนตลาดไม่สอดคล้องกัน ส่งผลให้ผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยไม่สมดุล

ในนครโฮจิมินห์ อุปทานที่อยู่อาศัยในโครงการต่างๆ ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2563 มีอยู่ 16,895 ยูนิต ในปี 2564 ลดลงเหลือ 14,443 ยูนิต ในปี 2565 ลดลงเหลือ 12,147 ยูนิต และเมื่อสิ้นสุด 9 เดือนแรกของปี 2566 มีสัญญาณการฟื้นตัวเล็กน้อยที่ 15,020 ยูนิต

หน่วยงานที่เกี่ยวข้องทุกแห่งจะต้องยึดมั่นในความรับผิดชอบและร่วมมือกันขจัดอุปสรรคเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาได้อย่างปลอดภัย ปลอดภัย เปิดเผย โปร่งใส และยั่งยืน

ตลาดอสังหาฯ ขาดสมดุลอย่างรุนแรงและยังไม่ยั่งยืน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มีสัดส่วน 70% ในปี 2563, 72% ในปี 2564, 78.2% ในปี 2565 และ 66.3% ใน 9 เดือนแรกของปี 2566

กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางมีสัดส่วน 29% ในปี 2563, 28% ในปี 2564, 21.8% ในปี 2565 และ 33.63% ใน 9 เดือนแรกของปี 2566

สิ่งที่น่ากังวลคือในปี 2563 กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีอพาร์ตเมนต์เพียง 163 ยูนิต คิดเป็นเพียง 1% เท่านั้น และในปี 2564 2565 และ 9 เดือนแรกของปี 2566 จะไม่มีอพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดอีกต่อไป

ตามกฎของอุปสงค์และอุปทาน เนื่องมาจากอุปทานที่อยู่อาศัยมีไม่เพียงพอ ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยมีสูงมาก โดยเฉพาะความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยมีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละประมาณร้อยละ 10

สถานการณ์ “เฟสต่างกัน” ในกลุ่มตลาด “เฟสต่างกัน” ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับบน และการขาดแคลนอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง แสดงให้เห็นว่าโมเดล “พีระมิด” ของตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันนั้น “กลับหัวกลับหาง” ไม่สมดุล และไม่ยั่งยืน

เนื่องจากกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีที่อยู่อาศัยราคาประหยัดด้วย ดังนั้นที่อยู่อาศัยทางสังคมจึงควรมีสัดส่วนมากที่สุด ซึ่งเป็นอัตราที่สูงที่สุด แต่ในความเป็นจริงแล้ว ยังมีน้อยเกินไป แม้กระทั่งในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาก็ไม่มีที่อยู่อาศัยประเภทนี้อีกต่อไป

ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์น่าจะมีสัดส่วนน้อยที่สุด แต่ในความเป็นจริงแล้ว กลุ่มนี้คิดเป็นสัดส่วนมากที่สุดถึง 70-80% โดยครองตลาดที่อยู่อาศัย ทำให้เกิดการเก็งกำไรและกักตุน บิดเบือนตลาดอสังหาริมทรัพย์ และ "บริโภค" ทรัพยากรทางสังคมไปเป็นจำนวนมาก

ในทางเศรษฐกิจ เกิดการสิ้นเปลืองทรัพยากรทางสังคม รวมทั้งการสิ้นเปลืองเนื่องจากการใช้ทรัพยากรที่ดินอย่างไม่มีประสิทธิภาพ

เพื่อพลิกโมเดลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ “พีระมิดกลับหัว” ไปสู่โมเดล “พีระมิด” ที่สมดุล กลมกลืน และยั่งยืน โดยมีที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ที่อยู่อาศัยสังคม และที่อยู่อาศัยระดับกลางเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยหลักของตลาด หน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งหมดจะต้องส่งเสริมความรับผิดชอบ ร่วมมือกันขจัดอุปสรรคเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถพัฒนาได้อย่างปลอดภัย มีสุขภาพดี เปิดเผย โปร่งใส และยั่งยืน

พร้อมกันนี้ก็มีนโยบายที่เหมาะสมในการส่งเสริมการตลาด เน้นด้านหลักประกันทางสังคม และสร้างโอกาสให้กับผู้มีรายได้น้อย ส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนทำงาน เพื่อตอบสนองต่อความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/horea-doanh-nghiep-kho-giam-gia-ban-nha-vi-nhung-chi-phi-khong-ten-a640947.html