บริษัทซื้อที่ดินประชาชนไม่ขาดทุน

รัฐบาลตอบรับความเห็นของคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจเกี่ยวกับร่างมติโครงการนำร่องขยายที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ขยายพื้นที่สร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ : ธุรกิจรื้อที่ดิน ประชาชนไม่ขาดทุน

รัฐบาลตอบรับความเห็นของคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจเกี่ยวกับร่างมติโครงการนำร่องขยายที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ภาพประกอบ

ในทางปฏิบัติ การจะดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ภายใต้กลไกการตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินนั้น ผู้ประกอบการสามารถมีกิจกรรมจัดซื้อที่ดินไว้ล่วงหน้าได้ อย่างไรก็ตาม ผู้มีที่ดินไม่ได้เสียเปรียบ เพราะการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเป็นข้อตกลงทางแพ่งตามกลไกตลาด

ข้อโต้แย้งข้างต้นได้ระบุไว้ในรายงานการรับและอธิบายข้อสรุปของคณะกรรมการถาวรสภานิติบัญญัติแห่งชาติและความเห็นพิจารณาของคณะกรรมการเศรษฐกิจสภานิติบัญญัติแห่งชาติเกี่ยวกับร่างมติสภานิติบัญญัติแห่งชาติเรื่องการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินซึ่งรัฐบาลเพิ่งส่งไปยังสภานิติบัญญัติแห่งชาติ

รัฐไม่สามารถห้ามหรือจำกัดการจัดหาที่ดินได้

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม Do Duc Duy ลงนามในรายงานนี้ในนามของรัฐบาล ตอบสนองต่อข้อกังวลและความกังวลมากมายจากคณะกรรมการถาวรของหน่วยงานประเมิน รวมถึงความจำเป็นในการพัฒนามติ

ในรายงานการตรวจสอบเบื้องต้น คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการเศรษฐกิจได้ขอให้รัฐบาลดำเนินการประเมินโดยละเอียดและครอบคลุมเกี่ยวกับสถานการณ์ทางปฏิบัติของการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และประเมินประสิทธิผลของการใช้ที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในจังหวัดและเมืองที่บริหารโดยศูนย์กลาง (ไม่ว่าที่ดินทั้งหมดจะถูกใช้ไปหรือไม่ และเหมาะสมกับความต้องการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในพื้นที่จริงหรือไม่)

รมว.ดุย กล่าวว่า รัฐบาลได้รายงานผลการประเมินสถานการณ์จริงของการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์แล้ว ชี้แจงตัวเลขและโครงการเฉพาะที่ติดขัดก่อน พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 มีผลบังคับใช้ (ก่อนวันที่ 1 ก.ค. 2558) และโครงการที่ติดขัดตั้งแต่ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 มีผลบังคับใช้จนถึงปัจจุบัน ของท้องถิ่น ชี้แจงแนวทางแก้ไขเพื่อแก้ไขผลกระทบเชิงลบ (ถ้ามี) ของการดำเนินการนำร่อง

นอกจากนี้ ตามที่รัฐมนตรีได้กล่าวไว้ การพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์จะต้องขึ้นอยู่กับการวางผังการใช้ที่ดิน การวางแผนการก่อสร้าง การวางผังเมือง โปรแกรมและแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติ ดังนั้น กองทุนที่ดินที่สำรองไว้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยจึงต้องมากกว่าขีดความสามารถในการดำเนินการจริงของโครงการลงทุน โครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์เป็นโครงการนำร่องภายในพื้นที่การวางผังข้างต้น จึงมั่นใจได้เสมอว่าเหมาะสมกับความต้องการที่แท้จริงของบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์ในท้องถิ่น เนื่องจากในระหว่างกระบวนการวางแผน หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่จะคำนวณและกำหนดตัวชี้วัดการใช้ที่ดินให้เหมาะสมกับความต้องการที่แท้จริงในช่วงระยะเวลาการวางแผน

นอกจากนี้ โครงการนำร่องดังกล่าวเป็นการขจัดความยุ่งยากและอุปสรรคในการเข้าถึงที่ดินของนักลงทุน เนื่องจากในปัจจุบัน ตามบทบัญญัติมาตรา 27 มาตรา 79 และมาตรา 127 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน กำหนดให้ดำเนินการโครงการในเขตเมืองที่มีขนาดตั้งแต่ 20 ไร่ขึ้นไปได้เท่านั้น ส่วนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีขนาดเล็กกว่า ไม่สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากมีข้อกำหนดเกี่ยวกับประเภทที่ดิน รัฐมนตรีชี้แจง

การตอบสนองต่อคำร้องขอประเมินสถานการณ์การจัดซื้อและเก็งกำไรที่ดินในปัจจุบัน สำหรับแนวทางแก้ไขเพื่อจำกัดผลกระทบเชิงลบของโครงการนำร่องของคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการการประเมินราคา รัฐมนตรีดูย กล่าวว่า การจัดซื้อที่ดินจะดำเนินการผ่านธุรกรรมทางแพ่งเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน เช่น การรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมาย ดังนั้นจึงยากมากที่จะระบุและควบคุมธุรกรรมเหล่านี้ และยากที่จะทราบว่าธุรกรรมใดเป็นการจัดซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร

ในทางปฏิบัติ การจะดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์โดยมีกลไกการตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ผู้ประกอบการอาจมีพฤติกรรมการซื้อที่ดินไว้ล่วงหน้า อย่างไรก็ตาม ผู้มีที่ดินไม่ได้เสียเปรียบ เพราะการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเป็นข้อตกลงทางแพ่งตามกลไกตลาด

ดังนั้น รัฐจึงไม่สามารถห้ามหรือจำกัดการทำธุรกรรมเหล่านี้ได้ – นายดวีอธิบาย

หลีกเลี่ยง โครงการใหม่ที่ไม่ได้ประสิทธิผล

ในรายงานการพิจารณาเบื้องต้น คณะกรรมการถาวรแห่งคณะกรรมการเศรษฐกิจได้เสนอให้มีการเปรียบเทียบความสัมพันธ์ระหว่างสถานะของโครงการบ้านจัดสรรร้างกับความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชาชน เพื่อหลีกเลี่ยงการเกิดโครงการใหม่ๆ ที่ไม่มีประสิทธิภาพ ไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชาชนได้อย่างเหมาะสม (กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์หรือตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ประชาชนมีความต้องการน้อย) และก่อให้เกิดการสิ้นเปลืองที่ดิน

รัฐบาลตอบว่า การดำเนินการตามกลไกนำร่องในมติฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในการเข้าถึงที่ดินของนักลงทุนที่ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินโดยรัฐ

สำหรับสถานการณ์ปัจจุบันโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์บางแห่งที่ถูกทิ้งร้างนั้น รายงานได้ระบุเหตุผลหลายประการ เช่น ที่ตั้งโครงการอยู่ไกลจากใจกลางเมือง ใช้เวลาในการเดินทางนาน โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมไม่ได้รับการลงทุนอย่างพร้อมเพรียงกัน ขาดบริการที่สะดวกหลายประการ การแบ่งกลุ่มสินค้าและราคาไม่เหมาะสมกับความสามารถในการเข้าถึงและราคาที่เอื้อมถึงของคนส่วนใหญ่ที่มีความต้องการที่แท้จริง เอกสารกฎหมายโครงการไม่สมบูรณ์; นักลงทุนโครงการมีศักยภาพและขาดเงินทุนลงทุนที่จำกัดในการดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จตามแผน...

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงดูยกล่าวว่า เนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับความต้องการด้านที่อยู่อาศัยและความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน ได้รับการคำนวณและสมดุลในกระบวนการจัดระเบียบและอนุมัติการวางแผนการใช้ที่ดิน การวางแผนการก่อสร้าง การวางผังเมือง โปรแกรมและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย

ปัญหาคือจำเป็นต้องทำหน้าที่จัดระเบียบการดำเนินการให้ดี ดังนั้น หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ในการอนุมัตินโยบายการลงทุน นักลงทุนที่พัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ต้องปฏิบัติตามการวางผังการใช้ที่ดิน การวางแผนการก่อสร้าง การวางผังเมือง โปรแกรมและแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างเคร่งครัด และในเวลาเดียวกันจะต้องเลือกขนาดการลงทุน ความคืบหน้าของการลงทุน กลุ่มผลิตภัณฑ์ ราคาขายผลิตภัณฑ์ให้เหมาะสมกับการเข้าถึงและความสามารถในการซื้อของคนส่วนใหญ่ที่มีความต้องการที่แท้จริง

ในความเป็นจริง สำหรับโครงการที่นำกลไกนำร่องไปใช้ ผู้ลงทุนโครงการต้องเสียค่าใช้จ่ายเริ่มต้นจำนวนมากในการได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน ดังนั้น พวกเขาจึงต้องเลือกแผนการลงทุนที่เหมาะสมและเป็นไปได้เพื่อให้แน่ใจว่าการลงทุนจะมีประสิทธิภาพตามที่คาดหวัง - รายงานระบุ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/mo-rong-dat-cho-nha-o-thuong-mai-doanh-nghiep-gom-dat-nguoi-dan-cung-khong-bi-thiet-d229603.html