“ตาแดง” ตามหาบ้านราคาไม่เกิน 2 พันล้านดอง

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งเสนอต่อนายกรัฐมนตรีและธนาคารแห่งรัฐเพื่อให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาต่ำกว่า 1.8 พันล้านดองหรือ 2 พันล้านดองต่อยูนิตได้รับการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร 2% ต่อปีตั้งแต่นี้จนถึงสิ้นปี 2566 เพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์และผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัย

มีบ้านราคา 2 พันล้านดอง แต่กู้เงินไม่ได้

เหตุผลที่ HoREA มีคำแนะนำดังกล่าวก็เพราะว่าตลาดในปัจจุบันแทบไม่มีอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมเลย ในขณะที่นักลงทุนหลายรายในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์กำลังดำเนินนโยบายลดราคาบ้าน โดยมีส่วนลดมากถึง 50% ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์ในบางโครงการอยู่ที่ประมาณ 2,000 ล้านดองต่อยูนิต ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์กลับไม่สามารถกู้ยืมเงินในอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมได้

ในหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการฉบับที่ 1164/CD-TTg ลงวันที่ 14 ธันวาคม 2565 ของนายกรัฐมนตรีที่สั่งให้มีการจัดหาทุนสินเชื่อให้ระบบเศรษฐกิจอย่างทันท่วงที สินเชื่อ เบิกเงินเร็ว ตรงจุด ตรงเป้าหมาย สำหรับธุรกิจ โครงการอสังหาฯ ที่ตรงตามเงื่อนไข... แต่ไม่มีนโยบายสนับสนุนการลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อลง 2% ต่อปี หรือสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยเชิงพาณิชย์ที่เหมาะสมสำหรับผู้ซื้อบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาต่ำกว่า 1.8 หรือ 2 พันล้านดองต่อยูนิต

ในปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์มีอพาร์ทเมนท์ที่มีราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองเพียงไม่กี่แห่ง ภาพโดย : TAN THANH

นอกจากนี้ เนื่องจากมาตรการสินเชื่อ 4 หมื่นล้านดอง สนับสนุนลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 2% ต่อปี ตามพระราชกฤษฎีกา 31/2022/ND-CP ทำให้เมื่อสิ้นเดือนตุลาคม 2022 มีการเบิกจ่ายไปเพียง 21 ล้านล้านดอง หรือคิดเป็น 52.5% เท่านั้น หากไม่ได้ใช้ให้เต็มที่ก็จะเป็นการสิ้นเปลืองทรัพยากรสนับสนุนจากงบประมาณแผ่นดิน

อย่างไรก็ตาม จากการสำรวจของผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ลาวดอง พบว่าในนครโฮจิมินห์มีบ้านราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองน้อยมาก นายฮัว ซึ่งเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในตัวเมืองทู ดึ๊ก กล่าวว่า เขากำลังช่วยขายอพาร์ทเมนท์เล็กๆ ในย่าน Vinhomes Grand Park (เมืองทู ดึ๊ก) ซึ่งมีราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองให้แก่ลูกค้าหลายราย แต่ละอพาร์ทเมนต์มีพื้นที่ประมาณ 30-40 ตร.ม. มีเพียงห้องนอน 1 ห้อง ไม่มีห้องนั่งเล่น ราคาอยู่ที่ 1.6-1.8 พันล้านดอง/อพาร์ทเมนต์

อย่างไรก็ตาม อพาร์ทเมนต์เหล่านี้หายากมากและได้ส่งมอบให้กับนักลงทุนแล้ว แต่ยังไม่มีเฟอร์นิเจอร์และไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ดังนั้น ผู้ซื้อจึงต้องเตรียมตัวให้พร้อมสำหรับการอยู่อาศัยในนั้น “ผมลงประกาศขายห้องชุดไว้ 5-6 ห้อง แต่ 4 ห้องขายไปแล้ว ห้องชุดเหล่านี้ยังกู้เงินจากธนาคารตามสัญญาเดิมอยู่ ลูกค้าใหม่เลยยอมซื้อ ส่วนห้องชุดที่เหลือมีพื้นที่เล็กกว่าและกู้ไม่ได้ จึงขายยาก” นายฮัว กล่าว

คุณฮัว กล่าวว่า บริเวณนี้มีอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาถูกเพียงไม่กี่แห่ง ส่วนที่เหลือเป็นอพาร์ตเมนต์จำนวนมากที่มีพื้นที่มากกว่า 60 ตรม. 2 ห้องนอน ราคาขายต่ำสุดก็อยู่ที่ 2.5-2.8 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์เช่นกัน

ในขณะเดียวกัน อพาร์ทเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองในปัจจุบันส่วนใหญ่เป็นบ้านพักสังคมที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง มีพื้นที่เล็ก ถูกขายหมดโดยนักลงทุน และถูกขายต่อโดยผู้ซื้อ ไม่มีอพาร์ทเมนต์ใหม่เกิดขึ้น นอกจากนี้ยังมีอพาร์ตเมนท์เชิงพาณิชย์ที่ส่งมอบมาแล้วกว่า 10 ปี ห่างไกลจากศูนย์กลาง (กว่า 12 กม.) อย่างไรก็ตาม อพาร์ทเมนต์ประเภทนี้ไม่ผ่านเกณฑ์การขอสินเชื่อจากธนาคาร และถ้าผ่าน อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ก็จะต่ำมาก

กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ยืนยันว่าขณะนี้โครงการใหม่ ๆ ในตลาดล้วนอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์ โดยมีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองเพียงไม่กี่แห่ง อพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองส่วนใหญ่ถูกขายออกไปในปี 2561-2562 และคาดว่าจะส่งมอบได้ในปี 2564-2565 แต่ติดขัดปัญหาทางกฎหมายหรือผู้ลงทุนประสบปัญหาทางการเงิน จึงไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้ หากลูกค้าเคยซื้อไว้แล้วก็สามารถโอนสัญญาที่ซื้อไว้ได้ แต่ลูกค้าใหม่ยังลังเลเพราะงานยังไม่เสร็จและเงื่อนไขการกู้ยืมจากธนาคารใหม่ก็ยังไม่มี...

การยืมยากมาก

นายฮวง ไล โด เดอะ เหงียน ผู้มีประสบการณ์ด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน เชื่อว่าหากข้อเสนอลดอัตราดอกเบี้ยลง 2% สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองต่อยูนิตได้รับการอนุมัติ ก็จะส่งผลทางจิตวิทยาเชิงบวกและช่วยให้ตลาดคึกคักขึ้นอีกเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจากผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพและผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติเหมาะสมแล้ว เป็นเรื่องยากมากที่จะทำให้สิ่งนี้เป็นจริงได้ เนื่องจากบ้านราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองแทบจะ "หายไป" จากตลาดไปแล้ว

ผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์กล่าวว่าในเวลานี้ธนาคารต่างๆ ไม่มีเงินทุนเพียงพอที่จะปล่อยสินเชื่อระยะยาวให้กับลูกค้ารายบุคคล โดยเฉพาะการซื้อบ้าน หากคุณเป็นลูกค้าประจำ คุณจะได้รับการสนับสนุนเฉพาะสินเชื่อระยะสั้นเท่านั้น ซึ่งระยะเวลาสินเชื่อเพียง 1 ปีเท่านั้น จากนั้นสามารถต่ออายุได้ ขึ้นอยู่กับเงินทุนของธนาคาร

อย่างไรก็ตาม เงื่อนไขการกู้ยืมก็เข้มงวดมาก โดยบางธนาคารกำหนดให้ต้องซื้อประกันชีวิต... นอกจากนี้ ผู้กู้ต้องมีรายได้จริงผ่านบัญชี 14-15 ล้านดอง/เดือน แต่ผู้ประกอบอาชีพอิสระที่มีรายได้ไม่แน่นอนจะไม่มีสิทธิ์กู้ยืม...

“นอกจากนี้ ผลิตภัณฑ์สินเชื่อจะต้องเป็นห้องชุดที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ธนาคารจึงประเมินมูลค่าประมาณ 70% ของราคาตลาด และปล่อยกู้ได้ไม่เกิน 60%-70% ของราคานั้น ส่วนบ้านเดี่ยว ซอยต้องกว้าง พื้นที่ต้องเป็นไปตามข้อกำหนด เช่น บ้านกว้างต้องมากกว่า 3 ม. พื้นที่รวมต้องมากกว่า 25 ตร.ม. ซอยหน้าบ้านต้องมากกว่า 3 ม.... อย่างไรก็ตาม ไม่มีบ้านประเภทนี้ที่ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง ถ้ามีก็ต้องอยู่ไกลมาก...” ผู้เชี่ยวชาญรายนี้อธิบาย

จากความเป็นจริงดังกล่าว นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าวว่า ในสถานการณ์ที่ไม่ปกติ รัฐบาลจำเป็นต้องออกแนวทางแก้ไขที่ไม่ปกติ เพื่อรับมือกับปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ มาตรา 7 วรรค 5 แห่ง พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 ยังได้กำหนดไว้ว่า “รัฐมีกลไกและนโยบายในการดูแลเสถียรภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรณีเกิดความผันผวน โดยให้คำนึงถึงผลประโยชน์ของผู้ลงทุนและลูกค้า” ดังนั้น นายโจวจึงเสนอว่าธนาคารแห่งรัฐควรพิจารณาไม่คงมาตรฐานสินเชื่อไว้ในระดับเดิมในสถานการณ์ที่ไม่ปกติในปัจจุบัน แต่ควรผ่อนปรนมาตรฐานลงบ้าง "เล็กน้อย" เพื่อช่วยเหลือธุรกิจและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm