การประเมินราคาที่ดินให้เหมาะสมเพื่อเคลียร์โครงการ

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการทางวิทยาศาสตร์ "การประเมินมูลค่าที่ดินอย่างเหมาะสมเพื่อปลดล็อกโครงการ" จัดโดยหนังสือพิมพ์การลงทุน เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจต่างๆ กล่าวว่า หากมีวิธีการที่ถูกต้อง โครงการจะดำเนินไปได้อย่างราบรื่น มิฉะนั้น จะกลายเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้การหมุนเวียนของทรัพยากรสังคมล่าช้า ขัดขวางการพัฒนาเศรษฐกิจ

ฉากการประชุม

นายกรัฐมนตรีได้ออกหนังสือราชการที่ 634/CD-TTg ถึงรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดและเมืองในส่วนกลาง เรียกร้องให้ขจัดปัญหาและอุปสรรคในการประเมินราคาที่ดินโดยด่วน

รายงานดังกล่าวกำหนดว่าภายในวันที่ 31 กรกฎาคม 2023 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมต้องส่งพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2014 เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดินไปยังรัฐบาลเพื่อพิจารณาและประกาศใช้ พร้อมทั้งแก้ไขและเพิ่มเติมหนังสือเวียนที่ 36/2014/TT-BTNMT ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2557 เรื่อง ข้อกำหนดโดยละเอียดเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน การก่อสร้างและการปรับตารางราคาที่ดิน การให้คำปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะ และการกำหนดราคาที่ดิน

ขณะนี้ร่างแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และหนังสือเวียนฉบับที่ 36 อยู่ระหว่างการหารือระหว่างกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกับกระทรวง สาขา และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ในจำนวนนี้ มีความเห็นที่แตกต่างกันมากมายเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินในปัจจุบันที่หน่วยงานร่างเสนอที่จะแก้ไข โดยเฉพาะการยกเลิกวิธีการ "ส่วนเกิน" ซึ่งเป็นสาเหตุที่ทำให้เกิดการถกเถียงมากที่สุด

การแนะนำให้ยกเลิกวิธีการส่วนเกินตามที่หน่วยงานร่างเสนอในร่างกฎหมายอาจส่งผลกระทบอย่างใหญ่หลวงและทำให้การประเมินราคาที่ดินย้อนกลับไปสู่ช่วงก่อนปี 2550 เพิ่มความยากของงานที่ยากอยู่แล้ว ดร. ตรัน ซวน เลือง นักศึกษาสาขาอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ กล่าวว่า “ผลที่คาดการณ์ได้คือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายส่วนจะไม่มีราคาที่เหมาะสม ส่งผลให้เกิดความแออัดในตลาดในบริบทที่เวียดนามมีความต้องการพัฒนาโครงการจำนวนมาก”

“วิธีการประเมินราคาที่ดินส่วนเกินเป็นวิธีการทางวิทยาศาสตร์ที่ได้รับการยอมรับจากทั่วโลก วิธีนี้ได้รับการพัฒนาโดยประเทศต่างๆ ทั่วโลกจนกลายเป็นมาตรฐานการประเมินราคาระหว่างประเทศหรือมาตรฐานการประเมินราคาของแต่ละประเทศ โดยอาศัยแนวทางผสมผสานจากตลาด ต้นทุน รายได้ และนำมาประยุกต์ใช้อย่างแพร่หลายในการประเมินราคาที่ดินและทรัพย์สินของประเทศต่างๆ จึงมีความจำเป็นต้องคงวิธีการนี้ไว้ เนื่องจากเป็นวิธีที่สมเหตุสมผลเพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้จากงบประมาณแผ่นดิน และช่วยให้ธุรกิจสามารถดำเนินโครงการได้เร็วขึ้น” ดร. ตรัน ซวน เลือง ยืนยัน

อย่างไรก็ตาม ดร. เลือง กล่าวเสริมว่า วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินทั้งหมด หากคำนวณได้อย่างแม่นยำ ก็ยังคงต้องพึ่งข้อมูลตลาดอยู่ดี และนี่เป็นปัญหาพื้นฐานที่จำเป็นต้องได้รับการแก้ไข หากไม่จำเป็นต้อง "เพิ่มหรือลบพระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียนในอนาคต" เพื่อเพิ่มหรือลบวิธีการประเมินมูลค่าตามความเหมาะสมอีก

“วิธีการส่วนเกินเป็นวิธีการทางวิทยาศาสตร์ที่ไม่สามารถละทิ้งได้ และพื้นฐานสำหรับการเสนอให้ละทิ้งยังต้องพิจารณาอย่างรอบคอบยิ่งขึ้น ในทางกลับกัน สำหรับโครงการต่างๆ (ที่ดินหลายแปลง - ผลิตภัณฑ์จำนวนมาก; ที่มีศักยภาพในการพัฒนาตามผังการใช้ที่ดิน แผนการก่อสร้าง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์; ขนาดพื้นที่ที่ดิน) มีเพียงวิธีการนี้เท่านั้นที่สามารถกำหนดราคาที่ดินได้อย่างถูกต้อง” ทนาย Tran Duc Phuong จากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ วิเคราะห์ นายฟอง กล่าวว่า “กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจำเป็นต้องพิจารณาเมื่อร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขว่า จำเป็นต้องคงวิธีการสองวิธีไว้ต่อไป คือ “วิธีส่วนเกิน” และ “วิธีหักลดหย่อน” และในขณะเดียวกัน จำเป็นต้องเพิ่มระเบียบที่ละเอียดและสมบูรณ์มากขึ้น เพื่อให้นำไปปฏิบัติได้ง่ายในทางปฏิบัติปัจจุบัน”

ตามที่นางสาวเหงียน ทิ ดิว ฮอง ฝ่ายกฎหมายของ VCCI กล่าว วิธีการส่วนเกินจะกำหนดราคาที่ดินโดยอิงตามจุดประสงค์การใช้ที่มีศักยภาพในการพัฒนาในอนาคต ไม่ใช่จุดประสงค์ในการใช้ในปัจจุบัน เช่นเดียวกับวิธีการเปรียบเทียบหรือวิธีการสร้างรายได้ ขณะนี้ฐานข้อมูลที่ดินของประเทศเรายังไม่สะท้อนความเป็นจริงของตลาดอย่างแท้จริง ดังนั้น การใช้เพียงวิธีประเมินมูลค่า 3 วิธีตามร่างอาจจะทำให้เกิดความยุ่งยากในการดำเนินการ

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า วิธีการส่วนเกินถูกนำไปใช้ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ถึง 87.5% นี่เป็นวิธีการประเมินที่ดินหลักมาเป็นเวลา 8 ปีแล้ว นับตั้งแต่พระราชกฤษฎีกา 44 มีผลบังคับใช้ สาเหตุมาจากการที่การนำวิธีอื่นมาใช้เป็นเรื่องยากมาก

นายเหงียน ชี ทันห์ รองประธานถาวรสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ธุรกิจต่างๆ มักใช้การคำนวณแบบส่วนเกิน เนื่องจากวิธีนี้จะคำนวณประสิทธิภาพในการดำเนินโครงการ ถ้ามันไม่เวิร์ก ไม่มีนักลงทุนคนไหนจะทำมัน นี่เป็นวิธีการที่หลายประเทศทั่วโลกนำมาใช้เช่นกัน เพราะวิธีการที่เหลือไม่สามารถแก้ไขปัญหาเชิงปฏิบัติได้

“เรากำลังแก้ไขกฎหมายที่ดินให้เป็นไปตามราคาตลาด โดยราคาจะขึ้นและลง แต่ทั้งสามวิธีในปัจจุบันนี้ต่างก็กำหนดว่าราคาจะต้องขึ้นเท่านั้น ไม่ลง เนื่องจากโครงการใหม่จะต้องมีราคาเท่ากับหรือสูงกว่าโครงการที่เทียบเคียงได้เสมอ ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการเป็นเจ้าของบ้านของผู้คน เราเสนอให้กำหนดราคาที่ดินตามราคาตลาด โดยราคาจะขึ้นและลง เพื่อให้ผู้คนเป็นผู้กำหนดราคาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ หากการกำหนดราคาจะช่วยเพิ่มผลกำไรสูงสุดและรักษาราคาให้สูงขึ้นอยู่เสมอ เราต้องเปลี่ยนความคิด” คุณ Thanh เสนอ

จากมุมมองของหน่วยงานบริหารของรัฐ นาย Dao Trung Chinh ผู้อำนวยการกรมวางแผนและพัฒนาทรัพยากรที่ดิน (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) เปิดเผยว่า หากไม่ใช้หลักการส่วนเกินอย่างเคร่งครัด เจตจำนงส่วนบุคคลของผู้ประเมิน ผู้ประเมินราคา และผู้นำท้องถิ่น จะส่งผลกระทบต่อผลการประเมินเป็นอย่างมาก ไม่ต้องพูดถึงว่ามันยังขึ้นอยู่กับอัตราการเพิ่มของราคาอสังหาริมทรัพย์ด้วย ในขณะที่เราไม่มีหน่วยงานติดตามและไม่มีข้อมูลเพียงพอ

นายชินห์ ยังกล่าวอีกว่า กรมฯ จะรับฟังความเห็นจากตลาดและสรุปความเห็นเพื่อเสนอต่อผู้นำกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและรัฐบาล เพื่อให้เหมาะสมกับการพัฒนาของตลาด

ทานห์ บุย