เร่งฟื้นฟูอสังหาฯ

วันที่ 9 พฤศจิกายน หนังสือพิมพ์หงอยเหล่าดองจัดสัมมนา “การขจัดอุปสรรคทางกฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์” ผู้บริหาร ผู้เชี่ยวชาญ ทนายความ สมาคม และธุรกิจต่างๆ จำนวนมากต่างมีความเห็นตรงกันว่าจำเป็นต้องขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย เพื่อช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้ชัดเจนยิ่งขึ้น

ตลาดผ่านจุดต่ำสุด ไม่ขาดแคลนทุน

ในการสัมมนาครั้งนี้ ผู้เชี่ยวชาญและผู้นำสมาคมหลายรายเห็นด้วยกับการประเมินที่ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านช่วงที่ยากลำบากที่สุดแล้ว ทะลุจุดต่ำสุดในช่วงที่ผ่านมา และกำลังฟื้นตัว แม้ว่ายังคงเผชิญกับความยากลำบากอยู่ก็ตาม

ข้อมูลที่อ้างอิงโดยดร. Can Van Luc สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ แสดงให้เห็นว่าตลาดมีสองกลุ่มที่ค่อนข้างเป็นบวก ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรม ซึ่งได้รับผลกระทบน้อยที่สุดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ในด้านอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย รายงานเบื้องต้นของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามสะท้อนถึงการฟื้นตัว โดยแต่ละไตรมาสสูงขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า มีการเปิดตัวผลิตภัณฑ์แล้วประมาณ 20,000 รายการ ปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ในแต่ละไตรมาส โดยไตรมาส 3 ปี 2566 เพียงไตรมาสเดียวเพิ่มขึ้น 56% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรม ประเทศไทยมีเขตอุตสาหกรรมประมาณ 400 แห่ง ดำเนินการอยู่ประมาณ 292 แห่ง และมีอัตราการใช้กำลังการผลิตหรือครอบครองพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 80-82% อัตราเข้าพัก ณ สิ้นไตรมาส 3/2566 ภาคใต้ประมาณ 82% และภาคเหนือประมาณ 80% ในไตรมาส 3 ปี 2566 ราคาค่าเช่านิคมอุตสาหกรรมยังเพิ่มขึ้น 7-12% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อุปทานใหม่ยังคงเพิ่มขึ้น โดยมีแนวโน้มที่ดีจากโครงการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และความต้องการคลังสินค้า โรงงาน และที่อยู่อาศัยสังคมที่เกี่ยวข้องกับเขตอุตสาหกรรมก็อยู่ในระดับสูง

TỌA ĐÀM “THÁO GỠ VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ CHO BẤT ĐỘNG SẢN”: Đẩy nhanh tốc độ phục hồi bất động sản - Ảnh 1.

นักข่าว - ดร.โต ดินห์ ตวน บรรณาธิการบริหารหนังสือพิมพ์หงอยเหล่าดอง เป็นประธานในการหารือ ภาพโดย : หวาง ตรีอู

ปัญหาประการหนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกล่าวถึงหลายครั้งมาก่อนคือสินเชื่อทุน ซึ่งขณะนี้ได้รับการแก้ไขไปทีละน้อยแล้ว ตัวเลขที่ธนาคารแห่งรัฐเผยแพร่แสดงให้เห็นว่าสินเชื่อเพื่อการลงทุน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และที่อยู่อาศัยใน 6 เดือนแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้นประมาณ 4.7% แม้จะมีบริบทของรายได้ลดลงและอัตราดอกเบี้ยที่สูงก็ตาม เงินทุน FDI ค่อนข้างเป็นบวก โดยในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2566 มีการจดทะเบียนในภาคอสังหาริมทรัพย์เกือบ 2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งมีการเบิกจ่ายไปประมาณ 763 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ช่องทางการระดมทุนผ่านพันธบัตรยังมีการออกอย่างแข็งขันโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การเจรจาพันธบัตรอายุครบกำหนดและการซื้อคืนพันธบัตรที่ออกแล้ว...

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ให้ความเห็นว่า ตลาดได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว โดยเฉพาะตามข้อมูลจากกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ จุดต่ำสุดคือไตรมาสแรกของปี 2566 เมื่อการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ติดลบ 16.1% แต่หลังจากนั้นค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้น สิ้นไตรมาส 2 ปี 2566 อสังหาริมทรัพย์ยังคงติดลบมากกว่า 11% แต่ตั้งแต่ไตรมาส 3 ติดลบเพียง 8% เท่านั้น

แพ็กเกจสินเชื่อที่คาดว่าจะสร้างแรงหนุนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ คือ แพ็กเกจสินเชื่อมูลค่า 120,000 พันล้านดองเพื่อการลงทุนพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ธนาคารเพื่อการเกษตรและการพัฒนาชนบทเวียดนาม (Agribank) กล่าวว่านับตั้งแต่วันแรกของการดำเนินการแพ็คเกจสินเชื่อนี้ ได้มีการลงทะเบียนแล้ว 30,000 พันล้านดอง

นาย Pham Van Duong กรรมการบริหาร Agribank สาขา Binh Trieu (HCMC) กล่าวว่า Agribank เป็นธนาคารของรัฐ 100% ดังนั้นจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบทั้งหมดอย่างเคร่งครัด รวมถึงแพ็คเกจเงินช่วยเหลือมูลค่า 120,000 พันล้านดองด้วย Agribank ได้ดำเนินการโครงการบ้านพักอาศัยสังคมมาตั้งแต่เดือนตุลาคม 2565 และดำเนินการมาอย่างต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน ในด้านทุนสินเชื่อ ธนาคารมีเงินเหลือและพร้อมที่จะปล่อยกู้ให้กับธุรกิจ อย่างไรก็ตาม ปัญหาคือเมื่อมีการจัดสรรเงินทุนสำหรับโครงการ จะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของรัฐอย่างครบถ้วนด้วย ปัจจุบันธนาคารอากริแบงก์กำลังประสานงานกับภาคธุรกิจเพื่อแก้ไขปัญหาในการเบิกจ่ายโครงการให้ทันท่วงที

“โดยเฉพาะอย่างยิ่งอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสังคมนั้นต่ำที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา ปัจจุบัน Agribank กำลังปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสังคมด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าตารางอัตราดอกเบี้ยปกติถึง 2% อัตราดอกเบี้ยต่ำ มีเงินทุนเพียงพอ เพียงแค่รอให้ธุรกิจดำเนินการเบิกจ่ายให้เสร็จ” นาย Duong กล่าวยืนยัน

การเสริมสร้างบทบาทของกลุ่มการทำงาน

เงินทุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทางสังคมนั้นมีมากมาย แต่จากการกล่าวของภาคธุรกิจต่างๆ พบว่าการดำเนินโครงการเหล่านี้เป็นเรื่องยากมาก

นายโว มินห์ ฮวง กรรมการผู้จัดการบริษัท โฮจิมินห์ โซเชียล เฮลธ์ จอยท์ สต็อก จำกัด กล่าวว่า รัฐบาลมีแรงจูงใจมากมายในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม แต่ธุรกิจหลายแห่งยังไม่สามารถเข้าถึงแรงจูงใจเหล่านี้ได้ ก่อนเข้าร่วมโครงการบ้านสงเคราะห์ก็ยากลำบาก แต่เมื่อเข้าร่วมกลับยากยิ่งกว่า โดยเฉพาะนอกจากเงินทุนแล้ว ธุรกิจยังประสบปัญหาเรื่องกองทุนที่ดินอีกด้วย ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงต้องการให้ภาครัฐทบทวนกองทุนที่ดินให้เช่าและรวมไว้ในรายชื่อโครงการบ้านจัดสรรสังคมและประกวดราคาคัดเลือกผู้ลงทุน จากนั้นวิสาหกิจจะเข้าร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมและคำนวณต้นทุนที่ดินนี้เข้าไปในต้นทุนการพัฒนาโครงการ

“บริษัทที่ทำโครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้กำไรเพียง 10% แต่ราคาขายและสินค้าที่ขายต้องผ่านกรมโยธาธิการ ในขณะเดียวกันก็มีต้นทุนที่ไม่สามารถรวมไว้ในราคาขายได้ การทำบ้านพักอาศัยสังคมใช้เวลานานกว่าและยากกว่าการทำธุรกิจบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ ทำให้บริษัทไม่สนใจ การรอให้ธนาคารปล่อยกู้นาน 2-3 ปีเป็นสิ่งที่บริษัทไม่สามารถรอได้ ดังนั้น จึงขอแนะนำให้มีกลไกการเบิกจ่ายที่รวดเร็วกว่านี้” นายฮวงเสนอ

ความยากลำบากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวข้างต้นได้รับการระบุและกล่าวถึงในช่วงไม่กี่ครั้งที่ผ่านมา ปัญหาที่เหลืออยู่ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญและภาคธุรกิจได้แบ่งปันในการอภิปรายของหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong คือการเสนอวิธีแก้ปัญหาที่เป็นไปได้มากที่สุดเพื่อแก้ไขปัญหาอย่างรวดเร็ว

นายไท โดอัน ฮัว รองหัวหน้าแผนกพัฒนาที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรมการก่อสร้าง จังหวัดด่งนาย กล่าวว่า จากการตรวจสอบพบว่า จังหวัดด่งนายได้ระบุกลุ่มปัญหาและอุปสรรคในภาคอสังหาริมทรัพย์ไว้ 5 กลุ่ม สิ่งที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดก็คือความยากลำบากและปัญหาในขั้นตอนการอนุมัตินโยบายการลงทุนและการคัดเลือกผู้ลงทุน มีโครงการที่ได้รับการอนุมัติให้มีนโยบายการลงทุนมาหลายปีแล้ว แต่ขณะนี้หน่วยงานตรวจสอบกำลังตรวจสอบโครงการเหล่านี้อีกครั้งและกำหนดให้โครงการเหล่านี้ต้องปฏิบัติตามกฎหมายที่อยู่อาศัย นั่นคือต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย การประเมินราคาที่ดินก็เป็นเรื่องยากเช่นกัน มีโครงการที่ได้รับมอบหมายแล้วแต่ไม่สามารถกำหนดราคาได้เนื่องจากบริษัทที่ปรึกษาไม่กล้าที่จะกำหนดราคาด้วยความกังวลว่าจะอธิบายกับทางการได้ยาก...

“การดำเนินการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมในโครงการมีปัญหาหลายประการ หลายโครงการดำเนินการตามระเบียบเก่า แต่ภายหลังมีการปรับเปลี่ยนผังเมืองที่ติดขัด เช่น พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัยกำหนดให้ท้องถิ่นต้องประเมินและบังคับให้ผู้ประกอบการจัดสรรพื้นที่โครงการ 20% ของพื้นที่ทั้งหมดสำหรับบ้านพักอาศัยสังคม ซึ่งยากมาก” นายฮัวกล่าวถึงสถานการณ์ปัจจุบัน

เพื่อเอาชนะความยากลำบาก จังหวัดด่งนายได้วางแผนที่จะวางแผนกองทุนที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต่อไปตั้งแต่บัดนี้จนถึงปี 2573 และส่วนที่เหลือสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคม ขณะนี้งานวางแผนได้เสร็จเรียบร้อยแล้วเพื่อเตรียมพร้อมรับผู้ลงทุน แต่ยังคงมีอุปสรรคบางประการ ตั้งแต่ปี 2565 ถึงปัจจุบัน คณะกรรมการพรรคจังหวัดและคณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนายได้สั่งให้จัดตั้งกลุ่มทำงานเพื่อจัดการกับคำร้องและขจัดความยากลำบากสำหรับภาคธุรกิจ

ตั้งแต่ต้นปี 2566 ด่งนายได้จัดตั้งกลุ่มทำงาน 3 กลุ่มเพื่อขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการที่ดำเนินไปช้า จัดการกับความยากลำบากสำหรับธุรกิจ และพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม กลุ่มงานทั้งสามกลุ่มนี้มีผู้นำระดับจังหวัดเป็นหัวหน้ากลุ่ม นอกจากนี้ หน่วยงานต่างๆ โดยเฉพาะกรมก่อสร้าง ยังได้จัดตั้งกลุ่มทำงานขึ้นเพื่อขจัดปัญหาต่างๆ ภายในขอบเขตอำนาจหน้าที่ของตนอย่างเป็นขั้นตอน หากเกี่ยวข้องกับระดับที่สูงกว่า ให้ลงทะเบียนเพื่อทำงานร่วมกับกระทรวงและสาขาต่างๆ เพื่อแก้ไขปัญหาให้กับองค์กร

คาดร่างแก้ไข 3 พ.ร.บ.ใหม่เร็วๆ นี้

แนวทางแก้ไขที่คาดว่าจะมีอย่างหนึ่ง คือ ร่างกฎหมาย 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (แก้ไข) และกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (แก้ไข) ซึ่งอยู่ระหว่างการพิจารณาและให้ความเห็นในการประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติสมัยที่ 6 ครั้งที่ 15 หากผ่านก็จะช่วยขจัดอุปสรรคทางกฎหมายต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ทนายความ Nguyen Tan Phong สมาชิกถาวรของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม วิเคราะห์ว่า ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) ได้หยิบยกประเด็นที่ว่าข้อพิพาทบางกรณีจะได้รับการแก้ไขผ่านการอนุญาโตตุลาการทางการค้า ในปัจจุบันยังคงมีข้อพิพาทระหว่างผู้ลงทุน ผู้ซื้อบ้านและผู้ใช้ห้องชุดอยู่ เนื่องจากโครงการต่างๆ จำนวนมากไม่สามารถออกใบรับรองได้มานานหลายปีแล้ว บทบัญญัติใหม่ในร่างกฎหมายจะช่วยให้การรับรู้ของพวกเขาชัดเจนยิ่งขึ้น

ร่าง พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ยังกล่าวถึงการพัฒนาคุณภาพการประกอบกิจการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตด้วย...

“เมื่อกฎหมายทั้ง 3 ฉบับนี้ผ่าน ก็จะช่วยส่งเสริมการเผยแพร่และเผยแพร่กฎหมายให้แพร่หลายมากยิ่งขึ้น ส่งผลให้คุณภาพของผู้เข้าร่วมตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะนายหน้าดีขึ้น” ทนายพงศ์ กล่าว

เจ้าหน้าที่ต้องมีคำแนะนำที่เฉพาะเจาะจงและชัดเจน

เมื่อพิจารณาถึงประเด็นทางกฎหมายและขั้นตอนในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่า ธุรกิจและสมาคมต่างๆ จำเป็นต้องระบุขั้นตอนที่ยากลำบากในปัจจุบัน และขั้นตอนที่ต้องยกเลิก สำหรับแนวทางในการแก้ไขปัญหาต่างๆ ที่มีความซับซ้อน ทับซ้อน และไม่สอดคล้องกันนั้น รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องมีคำแนะนำที่เจาะจงและชัดเจน ท้องถิ่นยังต้องชี้แจง หลีกเลี่ยงการปรึกษาหารือแบบอ้อมค้อมซึ่งสิ้นเปลืองเวลาและไม่มีประสิทธิภาพ

“ทั้งบริษัทและสมาคมต่างๆ เองก็พยายามอย่างเต็มที่ แต่ในความเห็นของฉัน เราจำเป็นต้องพยายามเสนอคำแนะนำที่แม่นยำยิ่งขึ้นและมีแนวทางแก้ไขที่ใกล้เคียงกันมากขึ้น” ดร. Can Van Luc ประเมิน

หน่วยพันธมิตร