ที่ดินที่ไม่มีหนังสือปกแดงได้รับประโยชน์อะไรบ้าง?

หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน (หนังสือปกแดง) ถือเป็นเอกสารทางกฎหมายที่สำคัญที่จะรับรองว่าผู้ใช้ที่ดินมีสิทธิต่างๆ ครบถ้วน เช่น การโอนกรรมสิทธิ์ บริจาค และค่าชดเชย

อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกคนที่รู้ว่าผู้ใช้ที่ดินที่ไม่มีหนังสือสีแดงจะมีสิทธิ์อะไรบ้าง

การชดเชยแม้ว่าที่ดินจะตรงตามเงื่อนไขแต่ไม่ได้รับหนังสือปกแดง

ข้อ ก. วรรค 1 และวรรค 2 มาตรา 95 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่าครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินอื่นนอกจากที่ดินเช่าจะต้องชำระค่าเช่าที่ดินรายปีเมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์แห่งชาติและสาธารณะจะได้รับการชดเชยที่ดินหากตรงตามเงื่อนไขต่อไปนี้อย่างใดอย่างหนึ่ง:

- มีใบรับรอง.

- มีคำวินิจฉัยเรื่องการจัดสรรที่ดินหรือการเช่าที่ดินหรือคำวินิจฉัยเรื่องการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่

- มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งเพื่อออกหนังสือรับรอง รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมายกำหนดแต่ยังไม่ดำเนินการจดทะเบียนที่ดินให้เสร็จสิ้น

- นำที่ดินที่จำนองไว้มาชำระหนี้; เอกสารรับรองผลการประมูลได้ชำระภาระผูกพันทางการเงินเรียบร้อยแล้ว

ดังนั้น แม้ว่าผู้ใช้ที่ดินจะไม่ได้รับใบรับรอง แต่มีสิทธิ์ได้รับใบรับรองและมีเอกสารใดเอกสารหนึ่งข้างต้น เขา/เธอจะยังคงได้รับการชดเชยสำหรับที่ดินหากไม่ใช่ที่ดินที่เช่าแบบมีการชำระค่าเช่าที่ดินรายปี

ที่ดินเกษตรที่ไม่เข้าข่ายหนังสือแดงยังได้รับการชดเชย

แม้ว่าจะไม่เข้าเกณฑ์ได้รับหนังสือสีแดง แต่ครัวเรือนและบุคคลที่ดำเนินการโดยตรงในการผลิตทางการเกษตรก็ยังได้รับการชดเชยที่ดิน โดยมีเงื่อนไขว่าที่ดินทางการเกษตรนั้นจะต้องถูกใช้ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2547 มาตรา 98 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 กำหนดให้การชดเชยต้องเป็นไปตามระเบียบของรัฐ

ที่ดินเกษตรที่ไม่เข้าเงื่อนไขหนังสือแดงก็ยังได้ค่าชดเชยอยู่ดี โดยมีเงื่อนไขว่าใช้ก่อนวันที่ 1 ก.ค. 47 (ภาพ: IT)

การชดเชยทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน

มาตรา 91 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 กำหนดหลักการชดเชยความเสียหายทรัพย์สินเมื่อรัฐเข้าซื้อที่ดิน ด้วยเหตุนี้ เจ้าของทรัพย์สินตามบทบัญญัติของกฎหมายแพ่งผู้ได้รับความเสียหายต่อทรัพย์สินจะต้องได้รับการชดเชยความเสียหายดังกล่าว เจ้าของสถานประกอบการผลิตและธุรกิจที่ต้องหยุดการผลิตและธุรกิจเนื่องจากการเวนคืนที่ดินโดยรัฐจะได้รับการพิจารณาให้ได้รับการสนับสนุน

ฉะนั้นแม้จะไม่มีใบรับรอง เจ้าของตามกฎหมายของทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินก็ยังได้รับการชดเชยหากเกิดความเสียหายอันเกิดจากการได้มาซึ่งที่ดิน

การใช้สิทธิการใช้ที่ดิน

มาตรา 45 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่าผู้ใช้ที่ดินมีสิทธิใช้สิทธิในการแปลงสภาพ โอนกรรมสิทธิ์ เช่า เช่าช่วง สืบทอด บริจาค และจำนองสิทธิการใช้ที่ดิน สนับสนุนทุนโดยสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อตรงตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

- มีหนังสือแสดงสิทธิการใช้ที่ดิน หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์บ้าน และหนังสือแสดงสิทธิการใช้ที่ดิน หรือหนังสือแสดงสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน หรือหนังสือแสดงสิทธิการใช้ที่ดิน ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน ยกเว้นกรณีรับมรดกสิทธิการใช้ที่ดิน การแปลงที่ดินเกษตรกรรมเมื่อรวมที่ดิน การแลกเปลี่ยนแปลง การบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินให้รัฐ ชุมชนที่อยู่อาศัย และกรณีที่กำหนดในมาตรา 124 วรรค 7 และข้อ ก มาตรา 127 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567

- ที่ดินไม่มีข้อพิพาทหรือข้อพิพาทได้รับการแก้ไขโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจ คำพิพากษาของศาล คำตัดสิน คำตัดสินอนุญาโตตุลาการ หรือรางวัลที่มีผลใช้บังคับตามกฎหมาย

- สิทธิการใช้ที่ดินไม่ได้ถูกยึดหรือดำเนินการอื่นใดเพื่อให้เกิดการบังคับใช้คำพิพากษาตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการบังคับใช้คำพิพากษาแพ่ง

- ในช่วงระยะเวลาการใช้ที่ดิน

- สิทธิการใช้ที่ดินไม่ถือเป็นมาตรการฉุกเฉินชั่วคราวตามที่กฎหมายกำหนด

ดังนั้นสิทธิการใช้ที่ดินจึงถูกโอนหรือได้รับบริจาค 2 กรณี ถึงแม้จะไม่มีหนังสือรับรองก็ตาม

ประการแรก คือ การสืบทอดสิทธิการใช้ที่ดิน การแปลงที่ดินเกษตรกรรมเมื่อรวมที่ดิน แลกเปลี่ยนแปลงที่ดิน หรือบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่รัฐหรือชุมชน

ประการที่สอง ครัวเรือนและบุคคลที่ไม่ได้รับใบรับรอง แต่มีสิทธิ์ได้รับใบรับรองนั้น ได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดิน เช่า เช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดิน และสมทบทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ

ได้รับอนุญาตก่อสร้างแล้ว

มาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 53/2560 บัญญัติว่า ที่ดินใดที่ไม่มีหนังสือสำคัญ แต่มีเอกสารที่ดินถูกต้องตามกฎหมายอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กำหนด ยังคงได้รับใบอนุญาตก่อสร้างได้

ใช้ชั่วคราวจนกว่าจะมีการเวนคืนที่ดิน

มาตรา 138 วรรค 8 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้ครัวเรือนและบุคคลซึ่งใช้ที่ดินในกรณีตามมาตรา 138 วรรค 1 วรรค 2 วรรค 3 วรรค 4 วรรค 5 และวรรค 6 แต่ไม่มีสิทธิได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน สามารถใช้ที่ดินในสภาพที่เป็นอยู่เป็นการชั่วคราวได้จนกว่ารัฐจะเรียกคืนที่ดินนั้น และต้องประกาศและจดทะเบียนที่ดินตามกฎหมาย

ดังนั้น บุคคลซึ่งใช้ที่ดินอย่างมั่นคงโดยไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินใดๆ ก็ไม่ถือว่าฝ่าฝืนกฎหมายที่ดิน และไม่เป็นกรณีจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง ถึงแม้จะไม่เข้าข่ายที่จะได้รับหนังสือรับรองก็ตาม ยังคงมีสิทธิใช้ที่ดินในสภาพเดิมเป็นการชั่วคราวจนกว่ารัฐจะเรียกคืนที่ดินนั้น

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-khong-co-so-do-duoc-huong-nhung-quyen-loi-gi-20241008163618314.htm