ความ "กระหาย" อพาร์ทเมนต์ในนครโฮจิมินห์บรรเทาลงได้ เนื่องจากมีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

เพิ่มอุปทานด้วยนโยบายส่งเสริมการขาย

ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ที่ประกาศโดย Savills เมื่อไม่นานนี้ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 อุปทานอพาร์ตเมนต์กลับมาสู่ตลาดอีกครั้ง โดยเพิ่มขึ้นเป็นประวัติการณ์ถึง 572% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และเพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบเป็นรายปี โดยมีจำนวน 2,528 ยูนิต

อุปทานนี้มาจากโครงการใหม่ 2 โครงการและโครงการระยะถัดไป 6 โครงการในเมือง เฉพาะในเมืองถู่ดึ๊กเพียงแห่งเดียวก็มีส่วนแบ่งการตลาดถึง 74% โดยโครงการที่มีสินค้าปริมาณมาก เช่น เดอะ กลอรี ไฮท์ส (ชั้น B) มีส่วนแบ่งการตลาดถึง 59%

อพาร์ทเมนต์ที่เหลือที่จะเปิดตัวสู่ตลาดคือโครงการระดับ B และ C ทางฝั่งตะวันตกของนครโฮจิมินห์ ตั้งอยู่ในบิ่ญเตินและบิ่ญชาน

อุปทานขั้นต้นเพิ่มขึ้นร้อยละ 32 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนและร้อยละ 12 เมื่อเทียบกับปีที่แล้วอยู่ที่ 7,722 หน่วย ซึ่งช่วยบรรเทาแรงกดดันจากการขาดแคลนอุปทานได้บางส่วน เกรด B มีอุปทานมากที่สุดโดยมีส่วนแบ่งการตลาด 49% รองลงมาคือเกรด C ซึ่งมีส่วนแบ่งการตลาด 34% และเกรด A มีส่วนแบ่งการตลาด 17%

นาย Troy Griffiths รองกรรมการผู้จัดการทั่วไป Savills Vietnam อธิบายถึงการเพิ่มขึ้นของอุปทานประเภทนี้ว่า “อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลดลงและการเคลื่อนไหวสนับสนุนจากรัฐบาลคาดว่าจะช่วยกระตุ้นการเติบโตของอุปทานและกระตุ้นตลาด”

ความหิวโหยของโฮจิมินห์บรรเทาลงได้ เนื่องจากมีอุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก — อุปทานอพาร์ทเมนต์มีเพิ่มมากขึ้น เพื่อตอบสนองต่อช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาด

ในส่วนของสภาพคล่องในตลาด Savills กล่าวว่าโครงการส่วน C มีการบันทึกธุรกรรมจำนวน 651 รายการ แสดงให้เห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดของตลาดในปัจจุบันยังคงอยู่ในระดับสูง ในขณะเดียวกัน โครงการชั้น A และชั้น B บันทึกธุรกรรมจำนวน 42 และ 210 ธุรกรรมตามลำดับในช่วงล่าสุด

เพื่อแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เน้นการแก้ไขโครงการ 148 โครงการ มีโครงการประสบความสำเร็จจำนวน 39 โครงการ ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ได้ลดอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่อง และหนังสือเวียนที่ 10 จะทำให้เข้าถึงเงินทุนสำหรับโครงการที่กำลังดำเนินอยู่ได้ดีขึ้น คาดว่ากลไกเหล่านี้จะช่วยเพิ่มอุปทานและส่งเสริมการพัฒนาตลาด

คาดว่าภายในสิ้นปี 2566 จะมีการเสนอขายยูนิตใหม่มากกว่า 1,900 ยูนิต คลาส C จะเป็นผลิตภัณฑ์หลัก โดยมีส่วนแบ่งการตลาดอยู่ที่ 69% คลาส B จะมีส่วนแบ่งการตลาดอยู่ที่ 26% และคลาส A จะมีส่วนแบ่งการตลาดอยู่ที่ 5%

เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์กำลังเปิดให้บริการเกือบเต็มศักยภาพ

สำหรับตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ในไตรมาส 3 ปี 2566 มีอุปทานอยู่ที่ 7,463 ยูนิต เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 23% เมื่อเทียบกับปีก่อน เปิดโครงการใหม่ 5 โครงการ หลังปรับปรุงเสร็จ แบ่งเป็น 233 ยูนิต และโครงการเดิมเพิ่มอีก 12 โครงการ

Savills บันทึกอัตราการเข้าพักอยู่ที่ 81% ลดลง 2% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส เนื่องมาจากผู้เช่าล่าช้าในการต่อสัญญาและมีความต้องการที่พักอาศัยระยะสั้นลดลงในช่วงนอกฤดูกาล อย่างไรก็ตาม อัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้นร้อยละ 3 เมื่อเทียบเป็นรายปี เนื่องมาจากการฟื้นตัวของความต้องการเช่าระยะยาวจากการกลับมาของผู้เชี่ยวชาญชาวต่างชาติและนักเดินทางเพื่อธุรกิจระยะสั้นในประเทศ

“ผลประกอบการของกลุ่มธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ถือว่าค่อนข้างดี แต่กำลังเผชิญกับการแข่งขันจากที่พักอาศัยให้เช่าเพิ่มมากขึ้น สิ่งนี้กระตุ้นให้มีการปรับปรุงใหม่และการเข้ามาของผู้ประกอบการรายใหม่” นีล แม็คเกรเกอร์ กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Savills Vietnam กล่าว

ความหิวโหยของโฮจิมินห์บรรเทาลงได้ด้วยอุปทานพลังงานที่เพิ่มขึ้น ภาพที่ 2 — เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์กำลังเปิดให้บริการเกือบเต็มศักยภาพ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะความต้องการที่พักอาศัยของตลาดยังคงมีสูง

ทั้งนี้ นับตั้งแต่ปี 2019 เป็นต้นมา นครโฮจิมินห์มีอพาร์ทเมนท์ที่ได้รับการส่งมอบแล้วมากกว่า 100,000 ห้อง ซึ่งแข่งขันกับอพาร์ทเมนท์พร้อมบริการอย่างดุเดือด เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน เครืออพาร์ทเมนท์ให้บริการได้ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราการเติบโตของอุปทานสูงถึง 18% ต่อปี เป็นเกือบ 3,000 ยูนิต และคิดเป็น 38% ของอุปทานทั้งหมดของเมืองภายในไตรมาส 3 ปี 2566

แบรนด์ใหม่ส่วนใหญ่พัฒนาในกลุ่ม C-Segment และมุ่งเป้าไปที่ตลาดมวลชน โครงการที่ดำเนินการแบบเป็นเครือข่ายมีนโยบายการตลาดและการเช่าที่สอดคล้องกัน โครงการส่วนใหญ่เหล่านี้ดำเนินไปได้ดี โดยมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่สูงกว่า 90% และราคาค่าเช่าสูงกว่าตลาดถึง 20%

วิลล่าและทาวน์เฮาส์ยังมีศักยภาพในอนาคต

ตลาดวิลล่า/ทาวน์เฮาส์ไม่มีการบันทึกอุปทานใหม่ในแต่ละไตรมาส ซึ่งแตกต่างจากประเภทที่กล่าวมาข้างต้น ซึ่งส่งผลให้อุปทานหลักของกลุ่มนี้ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา โดยมีจำนวน 766 ยูนิต โดยลดลง 24% เมื่อเทียบรายไตรมาส และลดลง 5% ต่อปี

โดยโครงการในตัวเมืองถู่ดึ๊กมีสัดส่วนถึงร้อยละ 88 ของอุปทานหลักทั้งหมด สินค้าที่มีราคาสูงกว่า 30,000 ล้านดองต่อหน่วยมีสัดส่วน 86% ของอุปทานทั้งหมด

ปริมาณธุรกรรมในไตรมาส 3 ปี 2566 ของประเภทนี้อยู่ที่เพียง 64 หน่วย ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดตั้งแต่ปี 2561 โดยลดลง 43% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และลดลง 82% เมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องมาจากความต้องการที่ลดลง ไม่มีอุปทานใหม่ และสินค้าคงคลังที่มีราคาแพง อัตราการดูดซึมอยู่ที่เพียง 8% ลดลง 3% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และลดลง 36% เมื่อเทียบเป็นรายปี

ความหิวโหยของโฮจิมินห์บรรเทาลงได้เนื่องจากมีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างมาก ภาพที่ 3 — ตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ดูค่อนข้างมืดมน แต่ถือว่ามีศักยภาพมากในอนาคตอันใกล้นี้

ในบริบทดังกล่าว นักลงทุนยังคงระมัดระวังและถึงขั้นหยุดขาย จำกัดกิจกรรมทางการตลาด และเลื่อนแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปจนถึงปีหน้า นักลงทุนบางรายยังคงใช้นโยบายการขายและการให้สินเชื่อที่หลากหลาย รวมถึงนโยบายการผูกมัดการเช่าเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ

อย่างไรก็ตาม เมื่อแสดงความเห็นเกี่ยวกับประเภทนี้ในนครโฮจิมินห์ นายนีล แม็คเกรเกอร์ กรรมการผู้จัดการทั่วไป Savills Vietnam กล่าวว่า "ตลาดวิลล่า/ทาวน์เฮาส์ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตได้ แม้จะเผชิญกับความท้าทายในปัจจุบัน การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสร้างเงื่อนไขให้นักลงทุนสามารถเข้าถึงกองทุนที่ดินได้มากขึ้นเพื่อแก้ปัญหาการขาดแคลนที่ดินในปัจจุบัน

Savills คาดการณ์ว่าในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 จะมีอพาร์ทเมนท์ใหม่ประมาณ 200 ยูนิตเปิดตัวสู่ตลาด และภายในปี 2569 คาดว่าตลาดจะมียูนิตเพิ่มขึ้นอีก 4,600 ยูนิตสำหรับการขาย ตลอดจนโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญหลายโครงการจะเสร็จสมบูรณ์

แหล่งที่มา