หยุดนักลงทุนจากการจำนำบ้านลูกค้า

เพิ่มความโปร่งใส เพิ่มการคว่ำบาตร

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Phan Cong Chanh เปิดเผยว่า เมื่อมีการจำนองบ้านและธนาคารตกลงให้ผู้ลงทุนขายบ้านได้โดยไม่ต้องปล่อยจำนอง ธนาคารและผู้ลงทุนจะต้องแก้ไขปัญหาเอง หากเกิดความเสี่ยงใดๆ ธนาคารและผู้ลงทุนจะเป็นผู้รับผิดชอบ และประชาชนจะมีสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมายที่ได้รับการคุ้มครอง

นักลงทุนหลายรายจำนองบ้านที่ขายให้กับลูกค้าให้กับธนาคาร

แต่เพื่อหยุดยั้งสถานการณ์นักลงทุนนำบ้านลูกค้าไปจำนำ นายพัน กง จันห์ จึงเสนอว่า ทางการจำเป็นต้องมีแนวทางปฏิบัติและกฎเกณฑ์ในการแก้ไขปัญหาดังกล่าวในลักษณะที่เป็นประโยชน์ต่อประชาชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อประชาชนปฏิบัติตามกฎหมาย ปฏิบัติตามขั้นตอน และชำระเงินครบถ้วนแล้ว รัฐต้องคุ้มครองพวกเขาและออกสมุดสีชมพูให้ ไม่ปล่อยให้ประชาชนต้องสูญเสียเพราะข้อโต้แย้ง หรือเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันของผู้ลงทุน

“แม้ว่ากฎหมายจะมีข้อกำหนดมากมายแต่ยังมีช่องโหว่อยู่ ทางการจำเป็นต้องเข้ามาแทรกแซงและจัดการโดยเร็ว หากจำเป็น ประชาชนสามารถฟ้องร้องต่อศาลได้ ศาลยังต้องมีคำพิพากษาที่ชัดเจนมาก แทบจะเรียกได้ว่าเป็นสถานการณ์ทั่วไป เช่น คดีตัวอย่าง เพื่อให้นักลงทุนรายอื่น ธนาคาร และประชาชนมองเห็นปัญหาได้อย่างชัดเจนและรู้สึกปลอดภัย ในขณะเดียวกัน เพื่อลดความเสี่ยงที่ลูกค้าต้องเผชิญ จำเป็นต้องมีความโปร่งใสและเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการที่จำนองไว้ การเปิดเผยข้อมูลจะต้องชัดเจน มีรายละเอียด และอัปเดตเป็นประจำ เพื่อให้ประชาชนเข้าใจได้ ไม่ใช่แค่เปิดเผยข้อมูลทั่วไป แต่ระบุเพียงชื่อโครงการเท่านั้น” นายชานเสนอ

จากมุมมองอื่น ดร. Phan Phuong Nam (มหาวิทยาลัยนิติศาสตร์นครโฮจิมินห์) อ้างอิงพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 16 ซึ่งวิเคราะห์ว่า การกระทำที่ไม่เปิดเผย ไม่เปิดเผยอย่างครบถ้วน หรือไม่เปิดเผยเนื้อหาของโครงการอสังหาริมทรัพย์หรือโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยอย่างถูกต้อง อาจถูกปรับตั้งแต่ 100 ล้านถึง 120 ล้านดอง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขที่กำหนด ปรับ 600 ล้านดอง แต่เมื่อเทียบกับผลประโยชน์ที่ได้รับจากการใช้ช่องโหว่ทางกฎหมายในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าหลายแสนล้านดองแล้ว ค่าปรับนี้ถือว่าต่ำเกินไป ดังนั้นนักลงทุนจำนวนมากจึงละเมิดกฎหมายโดยเจตนา ยอมจ่ายค่าปรับ ซึ่งส่งผลกระทบต่อสิทธิของนิติบุคคลอื่นเป็นอย่างมาก

ปัจจุบัน พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2567 มีการปรับปรุงแก้ไขเชิงบวกเกี่ยวกับภาระผูกพันในการเปิดเผยข้อมูลของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บ้างแล้ว อย่างไรก็ตาม การไม่เพิ่มกรอบการลงโทษเพื่อให้แน่ใจว่ามีการจัดการการละเมิดอย่างเหมาะสมก็ถือเป็นข้อจำกัดของกฎหมายเช่นกัน

นอกจากนี้ กฎหมายยังกำหนดด้วยว่า หลังจากที่กรมก่อสร้างออกหนังสือแจ้งเป็นหนังสือว่าบ้านมีสิทธิขายหรือเช่าซื้อ ผู้ลงทุนสามารถจำนองโครงการได้ และต้องปล่อยจำนองก่อนขายให้ลูกค้าด้วย พร้อมกันนี้ยังจำเป็นต้องดำเนินการให้กรมก่อสร้างออกประกาศให้ที่พักอาศัยที่เข้าเงื่อนไขให้ด้วย อย่างไรก็ตาม นายชานห์ แสดงความคิดเห็นว่า กฎระเบียบนี้ยากมากที่จะนำไปปฏิบัติหากไม่มีกลไกที่จะรับประกันว่านักลงทุนจะปฏิบัติตามกฎระเบียบเหล่านี้ เพราะทันทีที่กรมก่อสร้างประกาศให้ผู้ลงทุนจำนองที่อยู่อาศัยก็จะอาศัยประกาศนี้ในการระดมทุนจากลูกค้าให้เร็วที่สุด

ต้องเคลียร์สินเชื่อก่อนขายให้ลูกค้า

เพื่อควบคุมการปฏิบัติของนักลงทุนที่จำนองบ้านของลูกค้าไว้กับธนาคาร นาย Ngo Gia Hoang (มหาวิทยาลัยนิติศาสตร์นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า แทนที่จะกำหนดให้ทำธุรกรรมผ่านตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องเสริมความแข็งแกร่งและขยายขอบเขตขององค์กรรับรองเอกสาร โดยกำหนดให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ฝ่ายหนึ่งหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งที่เข้าร่วมในธุรกรรมเป็นองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีการรับรองเอกสารด้วย... เนื่องจากธรรมชาติของกิจกรรมการรับรองเอกสารที่เป็นอิสระ จะช่วยตรวจสอบและติดตามการบังคับใช้และการปฏิบัติตามกฎหมายโดยนักลงทุน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และที่ปรึกษา เพื่อปกป้องผู้ที่เปราะบาง

พร้อมกันนี้เพื่อรักษาเสถียรภาพและความสงบเรียบร้อยของการพัฒนาเศรษฐกิจ จำเป็นต้องสร้างกลไกในการควบคุมธุรกรรมที่อยู่อาศัยของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

“เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านมีความปลอดภัย กฎหมายจะต้องเสริมกฎระเบียบในการเพิ่มความรับผิดชอบของธนาคารในการบริหารจัดการทรัพย์สินที่จำนองไว้ เพราะเมื่อขายบ้านในอนาคต นักลงทุนจะกู้เงินจากธนาคารและระดมเงินทุนจากลูกค้า หากไม่ติดตามเงินทุนที่ระดมมาอย่างใกล้ชิด นักลงทุนอาจนำเงินทุนไปใช้ในทางที่ผิด ลงทุนในหลายโครงการพร้อมกัน ส่งผลให้มีความเสี่ยงที่นักลงทุนจะสูญเสียความสามารถในการชำระเงิน ไม่สามารถดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จ และส่งมอบบ้านให้ลูกค้าได้ ซึ่งในเวลานี้ ไม่เพียงแต่ผู้ซื้อบ้านเท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ สิทธิ์ของธนาคารที่จำนองไว้ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน ดังนั้น เมื่อรับจำนองโครงการบ้าน ธนาคารจะต้องรับผิดชอบในการบริหารจัดการและกำกับดูแลทรัพย์สินที่จำนองไว้” นายฮวง กล่าว

ตามที่เขากล่าวว่า จำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่ชัดเจนมากขึ้นในการรับรองสิทธิของผู้ซื้อบ้านเมื่อจัดการสินทรัพย์ที่จำนองในรูปแบบการโอนโครงการ เนื่องจากคู่กรณีสามารถจัดการทรัพย์สินโดยการโอนโครงการอสังหาฯที่จำนองไว้เพื่อชำระหนี้ได้

เพื่อความปลอดภัยสำหรับผู้ซื้อบ้าน กฎหมายจำเป็นต้องเสริมกฎระเบียบเกี่ยวกับการเพิ่มความรับผิดชอบของธนาคารในการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่จำนอง เนื่องจากเมื่อจะขายบ้านในอนาคต นักลงทุนจะต้องทั้งกู้เงินจากธนาคารและระดมทุนจากลูกค้า

นายโง เกีย ฮวง (มหาวิทยาลัยนิติศาสตร์โฮจิมินห์ซิตี้)

นักลงทุนอพาร์ตเมนต์ฟู่ถันให้คำมั่นที่จะชำระหนี้

เมื่อวันที่ 25 มิถุนายน บริษัท 585 ซึ่งเป็นผู้ลงทุนอาคารอพาร์ทเมนท์ฟูถัน (เขตเตินฟู นครโฮจิมินห์) ได้ออกแถลงข่าวยืนยันว่าบริษัทจะชำระหนี้เพื่อ “ไถ่ถอน” บ้านให้กับลูกค้า

ปัจจุบันโครงการมีห้องชุดรวมทั้งหมด 833 ยูนิต โดยบริษัทฯ ได้จำนองหนังสือค้ำประกันในรูปแบบทรัพย์สินในอนาคตจำนวน 219 หน่วย ตามสัญญาจำนองเลขที่ 104 ลงวันที่ 4 สิงหาคม 2553 ในช่วงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2553 อสังหาริมทรัพย์ถูกระงับ อัตราดอกเบี้ยธนาคารพุ่งสูง 22 – 23% ต่อปี ทำให้บริษัทดำเนินธุรกิจได้ยาก รวมถึงการจัดการหนี้สินกับธนาคารอีกด้วย

เมื่อเผชิญกับความยากลำบากขององค์กร ในวันที่ 3 พฤศจิกายน 2022 ธนาคาร Viet A สาขาโฮจิมินห์ ตกลงที่จะให้ผู้ลงทุนชำระหนี้สำหรับรหัสอพาร์ตเมนต์แต่ละแห่ง และธนาคารจะปล่อยสินเชื่อจำนองสำหรับอพาร์ตเมนต์แต่ละแห่ง ณ ปัจจุบัน บริษัท 585 ได้ดำเนินการปล่อยสินเชื่อจำนองห้องชุดแล้ว จำนวน 6 ยูนิต (ซึ่งมี 1 ยูนิตที่เพิ่งจำนองใหม่เมื่อต้นเดือนมิถุนายน 2567) นักลงทุนเสนอให้ Viet A Bank - สาขาโฮจิมินห์ ยังคงสนับสนุนบริษัทต่อไปในอีก 3 ปีข้างหน้า เพื่อให้บริษัทมีเวลาเตรียมสินทรัพย์ที่เทียบเท่ากันสำหรับจัดการกับการปล่อยสินเชื่อจำนองของอพาร์ตเมนต์ที่เหลือ 213 แห่งมากขึ้น (ตั้งแต่บัดนี้จนถึงปี 2570) จากอพาร์ทเมนต์ 213 แห่งที่จำนองไว้ที่ธนาคาร Viet A บริษัท 585 ยังคงต้องเรียกเก็บเงินจากผู้อาศัย 5% ของมูลค่าอพาร์ทเมนต์ ซึ่งเทียบเท่ากับเงินกว่า 41 พันล้านดอง บริษัท 585 ยืนยันว่าผู้อยู่อาศัยไม่ต้องรับผิดชอบต่อธนาคาร แต่เป็นความรับผิดชอบของบริษัท

ที่มา: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm