กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ว่าอย่างไรบ้าง?

ในเอกสารฉบับนี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมวิธีการประเมินราคาที่ดิน โดยให้ควบคุมวิธีการประเมินราคาที่ดิน 3 วิธี ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการรับรายได้; วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน ทั้งนี้ เมื่อเปรียบเทียบกับพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ร่างพระราชกฤษฎีกาดังกล่าวได้ลดวิธีการประเมินราคาที่ดินลง 2 วิธี

ตามที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดิน 3 วิธี (การเปรียบเทียบ รายได้ ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน) ทำให้ครอบคลุมกรณีการประเมินราคาที่ดินทุกกรณีที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ

เสนอวิธีการกำหนดราคาที่ดินทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม 3 วิธี ในภาพที่ 1 — ตามที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดิน 3 วิธีไว้ ได้ครอบคลุมกรณีการประเมินราคาที่ดินทุกกรณีที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ (ภาพ : DM)

โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิธีการหักลบนั้นจะนำมาผสานเข้ากับวิธีการเปรียบเทียบ เพราะวิธีการหักลบนั้นเป็นขั้นตอนเมื่อใช้วิธีการเปรียบเทียบกับแปลงที่ดินที่มีทรัพย์สินติดมากับที่ดิน เพื่อแยกมูลค่าทรัพย์สินติดมากับที่ดินของแปลงที่ดินที่นำมาเปรียบเทียบ

ขณะเดียวกัน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอในร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ไม่ให้ใช้วิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมชี้แจงว่าเหตุใดจึงไม่ใช้วิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน โดยตามร่างที่กระทรวงฯ เสนอต่อรัฐบาล ระบุว่า วิธีส่วนเกินเป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยคำนวณรายได้รวมจากการพัฒนาที่คาดว่าจะได้รับของทรัพย์สินลบด้วยต้นทุนการพัฒนาที่คาดว่าจะได้รับทั้งหมด

ดังนั้นการคำนวณรายได้รวมที่คาดว่าจะได้จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องอิงตามปัจจัยที่คาดว่าจะเกิดขึ้น ได้แก่ ราคาโอน ราคาเช่า ระยะเวลาขาย อัตราการขาย แนวโน้มและความผันผวนของราคาโอน ราคาเช่าในอนาคต อัตราการเข้าพัก... และจะต้องหักกระแสเงินสดออกเป็นเวลาในการประเมินมูลค่าตามอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคาร

การคำนวณต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รวมที่คาดไว้นั้น นอกจากจะยึดตามเกณฑ์และราคาหน่วยที่ออกโดยหน่วยงานรัฐที่มีอำนาจหน้าที่แล้ว ยังขึ้นอยู่กับระยะเวลาในการก่อสร้าง อัตราการก่อสร้างในแต่ละปี ค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย กำไรของนักลงทุนโดยคำนึงถึงปัจจัยความเสี่ยง ค่าโฆษณาและการขาย เป็นต้น อีกด้วย

การคำนวณปัจจัยที่สันนิษฐานของรายได้รวมจากการพัฒนาและต้นทุนการพัฒนารวมที่กล่าวไว้ข้างต้นมีความซับซ้อนมาก ผลการประเมินจึงไม่แน่นอน ไม่แม่นยำ และมีข้อผิดพลาดจำนวนมาก (สำหรับแปลงที่ดินเดียวกัน การเปลี่ยนแปลงเพียงตัวบ่งชี้หนึ่งตัวในปัจจัยที่สันนิษฐานก็จะเปลี่ยนแปลงผลการประเมินได้) ถูกใช้ประโยชน์ได้โดยง่ายและก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้ประเมินที่ดินและผู้ตัดสินใจราคาที่ดินเฉพาะในพื้นที่นั้นๆ

นี่คือสาเหตุหลักของความยากลำบากและความล่าช้าในการกำหนด ประเมินและตัดสินใจราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ในทางกลับกัน ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินต้องมีอยู่ก่อนเสมอ และมีราคาที่กำหนดก่อนกระบวนการสร้างอสังหาริมทรัพย์ การประมาณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตแล้วการกำหนดราคาที่ดินจึงไม่เหมาะสม ทำให้ราคาที่ดินขึ้นอยู่กับวิธีการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของผู้ลงทุน ไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริงของที่ดิน

นอกจากนี้ นักลงทุนมักใช้วิธีส่วนเกินในการคำนวณผลประโยชน์ที่ได้รับจากการสันนิษฐานถึงรายได้และประมาณการต้นทุนที่เกิดขึ้น จึงตัดสินใจลงทุนหรือไม่ลงทุนก็ได้

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เห็นว่า ตามเจตนารมณ์ของมติที่ 18-NQ/TW วิธีการกำหนดราคาที่ดินจะต้องเป็นไปตามหลักตลาด ดังนั้นข้อเท็จจริงที่ว่าร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ไม่ใช้หลักการส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน การคำนวณภาระผูกพันทางการเงินของผู้ใช้ที่ดิน และการคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดินจึงสอดคล้องกับนโยบายของพรรค

เพื่อแก้ไขข้อจำกัดของการไม่ใช้หลักการวิธีส่วนเกิน ร่างพระราชกฤษฎีกา 44 ได้แก้ไขและเพิ่มเติมเนื้อหาของวิธีการเปรียบเทียบ

โดยจะให้คำแนะนำเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าที่ดินและพื้นที่ดินที่ไม่ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคโดยใช้เทคนิคการหักลดหย่อนแบบผสมผสานเพื่อหักค่าใช้จ่ายในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค พร้อมกันนี้ จำเป็นต้องเสริมข้อบังคับว่าในการกำหนดราคาที่ดิน ต้องใช้วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์รายปีในการเปรียบเทียบและการตรวจยืนยันเพื่อให้แน่ใจถึงความถูกต้องแม่นยำของผลการประเมินมูลค่าที่ดิน

แหล่งที่มา