อสังหาฯเข้าสู่รอบฟื้นตัว

จากผลการสำรวจกลุ่มตัวอย่างบุคคล 1,152 รายที่ทำงานเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งดำเนินการโดยสถาบันวิจัยเศรษฐกิจ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ (BDS) - ดาดซานห์บริการ (DXS -FERI) ในเดือนมีนาคม พ.ศ. 2567 ผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวในเร็วๆ นี้

ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง 38% เชื่อว่าตลาดอสังหาฯ จะฟื้นตัวในปีนี้ ราว 50% คาดว่าตลาดจะฟื้นตัวในครึ่งปีแรกของปี 2568 ขณะสำรวจ พบว่านายหน้าที่ลาออกจากงานราว 13% กลับเข้ามาในอุตสาหกรรมอีกครั้ง และคาดว่านายหน้าที่ลาออกจากงาน 55% จะยังคงกลับมาในอนาคตอันใกล้นี้

อพาร์ตเมนต์ได้รับความสนใจจากลูกค้าเป็นจำนวนมาก เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่วงจรการฟื้นตัว ภาพ: TAN THANH

ผลสำรวจยังพบว่าลูกค้าส่วนใหญ่ในเวลานี้คือผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย (58%) รองลงมาคือผู้ที่ซื้อบ้านเพื่อการลงทุนระยะยาวและเช่า (34%) มีเพียงส่วนน้อยเท่านั้นที่สนใจ “เล่นเซิร์ฟ” ระยะสั้น (3%) พื้นฐานสำหรับการตัดสินใจซื้อและขายในเวลานี้ขึ้นอยู่กับกระแสเงินสด "ราคาถูก" ซึ่งหมายถึงอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษมากมายจากนักลงทุน

จากการสำรวจอีกครั้งโดย DXS-FERI พบว่ากลุ่มผลิตภัณฑ์อพาร์ทเมนต์ยังคงเป็นกลุ่มผลิตภัณฑ์หลักในตลาด โดยความต้องการซื้อห้องชุดราคาต่ำกว่า 2,500 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 68% รองลงมาคือห้องชุดราคาต่ำกว่า 3,500 ล้านบาท (22%)

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่านี่คือเวลาที่ทุกฝ่ายพร้อมสำหรับ "การแข่งขัน" และต้อนรับรอบใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในการแข่งขันนี้ กลุ่มนักลงทุนมีบทบาทเป็นผู้บุกเบิก โดยแข่งขันกันเปิดตัวผลิตภัณฑ์และเปิดตัวโครงการเพื่อเพิ่มอุปทานสู่ตลาด อย่างไรก็ตาม นักลงทุนทุกคนไม่ได้เริ่มต้นในเวลาเดียวกัน แต่กลุ่มบริษัทต่างชาติ "ออกจากจุดเริ่มต้นและเข้ามาเป็นผู้นำชั่วคราว" ในขณะที่นักลงทุนในประเทศและบริษัทใหม่ที่เข้าสู่ตลาดยังอยู่ในระยะ "เริ่มต้นใหม่" เท่านั้น

ตามบันทึกของเรา ตั้งแต่ปลายปี 2566 จนถึงปัจจุบัน นักลงทุนยังคงรักษานโยบายที่ดีสำหรับผลิตภัณฑ์ใน "ตะกร้า" ของการขายก่อนหน้า แต่ค่อยๆ ลดนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษสำหรับผลิตภัณฑ์ใน "ตะกร้า" ของผลิตภัณฑ์ใหม่ลง เนื่องมาจากความต้องการที่สูงขึ้นจากผู้ซื้อสำหรับโครงการใหม่

ราคาไม่น่าจะลดลงต่อไปอีก

ในส่วนของพัฒนาการของตลาดในไตรมาสแรกของปี 2567 นายหวอ หยุน ตวน เกียต ผู้อำนวยการฝ่ายขาย CBRE Vietnam ให้ความเห็นว่าปี 2567 ถือเป็นปีที่สำคัญมากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก่อนที่กฎหมายใหม่ (กฎหมายที่ดินที่แก้ไข กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แก้ไข และกฎหมายที่อยู่อาศัยที่แก้ไข) ที่เกี่ยวข้องกับสาขานี้จะมีผลบังคับใช้

เนื่องจากเป็นปีที่สำคัญมาก นักลงทุนและลูกค้าไม่แน่ใจว่าอะไรจะเกิดขึ้น แต่ราคาของบางกลุ่ม (ห้องชุด ที่ดิน ฯลฯ) ได้เปลี่ยนไปสู่แนวโน้มขาขึ้นเนื่องมาจากหลายสาเหตุ เช่น ช่วงที่เงินถูก ความคาดหวังของตลาด ต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้นสำหรับโครงการต่างๆ เป็นต้น

“ผมมองว่าคนจะซื้อบ้านควรรีบซื้อเพราะราคาจะไม่ลดลงอีก ถ้าลังเลก็จะซื้อทำเลดีๆ ไม่ได้ ส่วนเรื่องที่ดิน กฎหมายใหม่คุมเข้มการแบ่งสรรที่ดิน อุปทานมีจำกัด ราคาจะไม่ลดลง” นายเกียรติ กล่าว

นาย Luu Quang Tien รองผู้อำนวยการ DXS-FERI กล่าวว่า ตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป ด้วยแรงกดดันจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตามกฎระเบียบใหม่ ราคาอสังหาริมทรัพย์ขั้นต้นจึงมีแนวโน้มที่จะค่อยๆ เพิ่มขึ้น ลูกค้าและนักลงทุนที่ลังเลอาจพลาดโอกาสในการซื้ออสังหาฯ ราคาดี ในช่วงเริ่มต้นของ “คลื่น” “โอกาสมีอยู่เสมอสำหรับนักลงทุนที่ชาญฉลาดและเด็ดขาด” คุณเตียนกล่าวเน้นย้ำ

ดร. ฟาม อันห์ คอย ผู้อำนวยการ DXS-FERI ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงสัญญาณเชิงบวกมากมายและอยู่ในเส้นทางการฟื้นตัว เขาคาดการณ์ว่าตลาดจะค่อยๆ ปรับตัวขึ้นจากจุดต่ำสุด “U” โดยความเร็วในการฟื้นตัวขึ้นอยู่กับปัจจัยมหภาคและจุลภาค โดยปัจจัยที่สำคัญที่สุดคือความเชื่อมั่นของตลาด

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวไว้ สถานการณ์ในอุดมคติสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 คือ อุปทานจะเพิ่มขึ้น 30% - 40% ในช่วงเวลาเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยลอยตัวอยู่ระหว่าง 8% - 10% ราคาขายเพิ่มขึ้น 10% - 20% และอัตราการดูดซับจะสูงถึง 40% - 50%

“ปี 2024 เป็นปีที่สำคัญสำหรับตลาดในการสะสมและเตรียมพร้อมสำหรับรอบการพัฒนาใหม่ ในแต่ละรอบเศรษฐกิจจะมีปรากฏการณ์ “คลื่นลูกต่อไปกดดันคลื่นลูกก่อนหน้า” ซึ่งหมายความว่าแบรนด์เก่าๆ จะเสื่อมถอยหรือออกจากตลาด และจะมีแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ เกิดขึ้นเพื่อสร้างตำแหน่งในรอบการพัฒนาใหม่ ในเวลานี้ ใครก็ตามที่ยังมีทรัพยากรที่ดีก็จะเอาชนะและฝ่าฟันได้อย่างแข็งแกร่ง

“หลังจากผ่านกระบวนการปรับปรุงมา 4 ปี มีเพียงธุรกิจประมาณ 20% เท่านั้นที่ยังคงอยู่ โดยส่วนใหญ่เป็นชื่อที่เป็นที่รู้จักและมีศักยภาพที่จะสร้างการเปลี่ยนแปลงที่แท้จริงให้กับอุตสาหกรรมทั้งหมดในวัฏจักรใหม่นี้” ดร. Pham Anh Khoi วิเคราะห์

อุปทานอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ยังคงลดลงอย่างรวดเร็ว

ตามข้อมูลของ CBRE ในไตรมาสแรกของปี 2024 ฮานอยมีอพาร์ทเมนท์ 2,300 แห่งและบ้านชั้นต่ำใหม่ 30 หลังสำหรับขาย ซึ่งเพิ่มขึ้นร้อยละ 11 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ขณะเดียวกัน อุปทานอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์มีอยู่เพียง 500 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 15 ปีที่ผ่านมา และคิดเป็นเพียง 17% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

รายงานของ Savills Vietnam ยังแสดงให้เห็นอีกว่าอุปทานหลักในกลุ่มอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ ทาวน์เฮาส์ และวิลล่าในนครโฮจิมินห์ในไตรมาสแรกของปี 2567 ยังคงลดลงอย่างรวดเร็วถึง 35% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 28% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน เหลือ 4,922 ยูนิต หลังจากโครงการ 9 โครงการระงับการขายชั่วคราวเนื่องจากข้อกำหนดทางกฎหมายยังไม่ครบถ้วนหรือปรับนโยบายการขาย

ธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ก็เงียบสงบเช่นกัน โดยมีการขายเพียง 1,116 ยูนิตในไตรมาสนี้ ลดลง 63% จากไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 29% จากช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566 โดยผลิตภัณฑ์คลาสซี (ประหยัด) ได้รับความนิยมจากผู้ซื้อ คิดเป็น 61% ของยอดขาย รองลงมาคืออพาร์ตเมนต์คลาสบี (ระดับกลาง) คิดเป็น 37%

ที่มา: https://nld.com.vn/bat-dong-san-buoc-vao-chu-ky-hoi-phuc-196240418193642831.htm