การจัดซื้อที่ดินของใครก่อให้เกิดประโยชน์ทางสังคมที่ดีกว่า?

วิธีการใด?

กฎเกณฑ์เกี่ยวกับการฟื้นฟูที่ดิน การชดเชย การอุปการะ และการย้ายถิ่นฐานใหม่ในร่างกฎหมายที่ดินแก้ไข ถือเป็นกฎเกณฑ์ที่มีผลกระทบต่อการดำรงชีวิตของประชาชนและระบบประกันสังคมเป็นอย่างมาก และยังคงมีความเห็นที่แตกต่างกันอยู่ มีความเห็นขัดแย้งกันเกี่ยวกับวิธีการจัดหาที่ดิน

ใครเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดซื้อที่ดินเพื่อโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม? รัฐเรียกร้องที่ดินคืนและจัดการเรื่องการชดเชยและการจัดสรรที่อยู่ใหม่ หรือให้ผู้ประกอบการเจรจากันเอง แนวทางใดที่จะส่งผลดีและผลกระทบต่อสังคมดีกว่า?

เดินทางไปทำกฎหมายที่ดินและปฏิรูปที่ดิน ใครอยากซื้อที่ดินประเภทไหนดี รูปภาพที่ดินไกลๆ 1 — ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกวง: การชดเชยที่ดินจะต้องมีที่อยู่อาศัยและคุณภาพชีวิตที่ดีกว่าในพื้นที่เดิม ภาพ: Quochoi.vn

ผู้แทนรัฐสภา - ศ.ดร. ฮวง วัน เกวง เลือกวิธีการจัดซื้อที่ดินโดยรัฐ เขากล่าวว่า: “ผมคิดว่าสำหรับโครงการลงทุนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่สอดคล้องกับการวางผังการใช้ที่ดิน รัฐบาลจะทวงคืนที่ดินโดยให้ประชาชนมีส่วนร่วมในการพัฒนาแผนการชดเชยและให้การสนับสนุนการตั้งถิ่นฐานใหม่ที่เหมาะสมโดยได้รับความเห็นชอบจากประชาชนส่วนใหญ่ ซึ่งจะนำมาซึ่งผลประโยชน์ที่มั่นคงในระยะยาวแก่ประชาชนและก่อให้เกิดผลกระทบทางสังคมที่ดีกว่าการปล่อยให้ประชาชนและธุรกิจเจรจากันเอง”

หากเราเลือกวิธีการที่ปล่อยให้ผู้คนและธุรกิจเจรจากันเอง อาจเกิดผลที่ตามมา 3 ประการ ตามที่ศาสตราจารย์ Hoang Van Cuong กล่าว

ประการแรก ในช่วงยุคอุตสาหกรรมและการขยายตัวของเมือง โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมือง รวมไปถึงการผลิตและธุรกิจต่างยึดที่ดินเกษตรกรรมจากเกษตรกร ในความเป็นจริงนักลงทุนซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรโดยการเจรจาต่อรองกับผู้คนในราคาต่ำ จากนั้นโครงการดังกล่าวจึงได้ถูกแปลงเป็นที่ดินในเมืองมีการสร้างบ้านและขายในราคาสูงกว่าหลายเท่า

นโยบายดังกล่าวมอบสิทธิพิเศษให้กับผู้ลงทุนเพื่อให้ได้รับประโยชน์จากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน โดยให้ประโยชน์แก่กลุ่มคนที่จงใจสร้างความยากลำบากและกดดันให้ธุรกิจรับราคาที่สูง

ผลที่ตามมาประการที่สองก็คือ ผู้ที่ขายที่ดินจะได้รับเพียงเงินเท่านั้น และไม่ได้รับการสนับสนุนในการเปลี่ยนอาชีพหรือสร้างงานหลังจากที่สูญเสียที่ดินไป ไม่มีงาน เงินชดเชยหมด สูญเสียอาชีพ และเกิดผลกระทบทางสังคมมากมาย

ประการที่สาม ไม่ใช่ทุกคนจะมีความสามารถในการเจรจาและทำข้อตกลงกับนักลงทุน ดังนั้นพวกเขาจึงถูกกลุ่มคนที่สมรู้ร่วมคิดกับนักลงทุนหลอกล่อไปในทิศทางที่ไม่พึงประสงค์ได้อย่างง่ายดาย บางคนจงใจไม่ยอมให้ผู้ลงทุนจ่ายราคาที่สูงผิดปกติ นี่จะเป็นสาเหตุของการร้องเรียนเมื่อเทียบกับระดับการชดเชยของโครงการที่รัฐทวงคืนที่ดินและยังก่อให้เกิดการร้องเรียนเป็นเวลานาน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากใครไม่ยอมรับข้อตกลง โครงการลงทุนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมก็ต้องหยุด ทรัพยากรที่ดินจะสูญเปล่าเพราะไม่ได้นำไปใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุดตามวัตถุประสงค์ของโครงการ และแผนการใช้ที่ดินที่รัฐอนุมัติก็ไม่ได้รับการดำเนินการ “นี่ถือเป็นความล้มเหลว เพราะรัฐบาลยอมสละสิทธิในการจัดสรรและเรียกคืนที่ดินเพื่อให้ประชาชนสามารถต่อรองราคาได้เอง” ศาสตราจารย์ฮวง วัน เกวง กล่าว

การเวนคืนที่ดินและเงินชดเชยไม่เพียงพอ

สำหรับนโยบายการจัดซื้อที่ดินและการชดเชยนั้น ศาสตราจารย์ Hoang Van Cuong กล่าวว่า นโยบายการชดเชยที่จ่ายเฉพาะให้กับผู้ที่ถูกจัดซื้อที่ดินนั้นไม่เพียงพอ นอกจากนี้ ยังต้องมีนโยบายสนับสนุนและย้ายถิ่นฐานเพื่อให้แน่ใจว่าผู้คนจะมีที่อยู่อาศัยและอาชีพเท่าเทียมหรือดีกว่าที่อยู่เดิม และผู้คนก็จะต้องอพยพออกไป แต่ปัจจัยทางสังคมกลับไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก"

หากไม่สามารถย้ายถิ่นฐานได้ในพื้นที่นั้น จะต้องสงวนพื้นที่ก่อสร้างที่พักอาศัยที่เหมาะสมที่สุดไว้สำหรับโครงการก่อสร้างพื้นที่ย้ายถิ่นฐาน หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ท้องถิ่นมักจะสงวนสถานที่ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการประมูลเพื่อระดมทุน ในขณะที่สถานที่ตั้งถิ่นฐานใหม่มักจะอยู่ในสถานที่ที่ไม่เอื้ออำนวย

ท่องเที่ยวกฎหมายที่ดินระยะยาว ใครอยากซื้อที่ดิน ยกแบบที่พักดีกว่า ภาพ 2 — ตามที่ศาสตราจารย์ฮวง วัน เกวง กล่าว นโยบายการชดเชยที่จ่ายเฉพาะให้กับผู้ที่มีที่ดินถูกยึดคืนนั้นไม่เพียงพอ จะต้องมีนโยบายสนับสนุนและย้ายถิ่นฐานเพื่อให้แน่ใจว่าประชาชนจะมีที่อยู่อาศัยและอาชีพเท่าเทียมหรือดีกว่าที่อยู่เดิม ภาพประกอบ

และจะต้องกำหนดมาตรฐานโครงสร้างพื้นฐานสำหรับพื้นที่จัดสรรปันส่วน ในเขตเมือง พื้นที่การตั้งถิ่นฐานใหม่ต้องมีโครงสร้างพื้นฐานในระดับที่สูงกว่าเขตเมืองเก่า หากเป็นพื้นที่ชนบท โครงสร้างพื้นฐานของพื้นที่จัดสรรใหม่จะต้องเป็นไปตามมาตรฐานการก่อสร้างชนบทขั้นสูงใหม่ และหากเป็นพื้นที่เมือง มาตรฐานโครงสร้างพื้นฐานจะต้องสูงกว่าระดับเมืองที่ผู้คนต้องย้ายถิ่นฐาน

หากที่พักอาศัยที่ได้รับคืนมีมูลค่าต่ำกว่าราคาที่พักอาศัยมาตรฐานในสถานที่จัดสรรใหม่ ผู้คนจะได้รับที่พักอาศัยใหม่ที่ดีกว่า โดยไม่ต้องจ่ายเพิ่ม

ศาสตราจารย์เกวงเสนอว่าควรมีการออกนโยบายการชดเชยตามกฎหมายเพื่อฟื้นฟูที่อยู่อาศัยและความเป็นอยู่ของผู้คนที่ที่ดินถูกเวนคืนมา ไม่ใช่แค่หยุดอยู่แค่การคำนวณค่าชดเชยเท่านั้น นอกจากการชดเชยแล้ว ประชาชนจะต้องได้รับการส่งเสริมให้มีงานใหม่ที่มีรายได้เท่ากับหรือสูงกว่ารายได้จากการฟื้นฟูที่ดิน

“ประชาชนอุทิศที่ดินของตนเพื่อสร้างโครงการป้องกันประเทศและความมั่นคง ตลอดจนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของชาติและประชาชน ดังนั้น ผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินจะต้องได้รับเงื่อนไขที่ดีกว่าปัจจุบัน เพื่อชดเชยการสนับสนุนการพัฒนาโครงการของพวกเขา” ศาสตราจารย์เกวงกล่าว

และในโครงการต่างๆ จะต้องจัดพื้นที่ขนาดใหญ่ไว้สำหรับสร้างบ้านให้เช่า หรือทำเป็นพื้นที่ขายสินค้า เพื่อให้ผู้ที่ได้ที่ดินคืนมาสามารถมีงานทำ นอกจากนี้ นโยบายการชดเชยยังต้องจัดตั้งกองทุนโดยมีเงินจ่ายเข้ากองทุนประกันภัยหรือฝากไว้ในธนาคารในระยะยาว เพื่อให้ผู้ที่ผ่านวัยทำงานและไม่สามารถเปลี่ยนอาชีพได้สามารถรับเงินรายเดือนได้ จำนวนเงินที่ได้รับจะต้องไม่น้อยกว่ารายได้จากที่ดินที่กู้คืนมา

สำหรับกลไกการกู้คืนที่ดิน ศาสตราจารย์ Hoang Van Cuong เสนอวิธีการ 3 วิธี วิธีที่ 1 : การคืนที่ดินสำหรับโครงการด้านความมั่นคง การป้องกันประเทศ และการก่อสร้างโครงการสาธารณะ รัฐตัดสินใจคืนที่ดินโดยไม่ปรึกษาหารือกับประชาชน แต่ต้องได้รับฉันทามติจากประชาชนส่วนใหญ่เกี่ยวกับแผนการชดเชยและการจัดสรรที่ดินใหม่ เข้าใจกันว่ามีมากกว่าร้อยละ 50

วิธีที่ 2 : การดำเนินการตามกลไกการเจรจาต่อรองด้วยตนเอง (มาตรา 127 แห่งร่างพระราชบัญญัติฯ) ใช้ได้เพียง 3 กรณี คือ (1) ความสัมพันธ์การซื้อและโอนที่ดินไม่จำเป็นต้องให้รัฐอนุมัติหรือยอมรับโครงการลงทุน (2) โครงการที่ประชาชนนำที่ดินมาชำระค่าหุ้นเพื่อร่วมกันทำธุรกิจ (3) โครงการปรับปรุงที่ดินในเขตเมืองโดยประชาชน

วิธีที่ 3 การกู้คืนที่ดินเพื่อลงทุนในโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์แห่งชาติและสาธารณะ ได้แก่ โครงการที่ใช้ที่ดินตามผังเมืองอื่นนอกเหนือจากโครงการตามวิธีที่ 1 และ 2

แผนการจัดซื้อที่ดิน การชดเชยและการจัดสรรที่ดินโดยให้ประชาชนมีส่วนร่วม เมื่อประชาชนส่วนใหญ่ (โดยส่วนใหญ่เข้าใจว่าคือประชาชนมากกว่าร้อยละ 75 และผู้ที่ใช้พื้นที่ฟื้นฟูเกินร้อยละ 75) เห็นด้วย รัฐจะออกคำตัดสินใจที่จะฟื้นฟู ภายหลังจากที่มีการตัดสินใจถอนตัวแล้ว จะมีการประมูลเพื่อเลือกผู้ใช้ที่ดิน หรือจัดให้มีการเสนอราคาสำหรับโครงการใช้ที่ดินเพื่อเลือกผู้ลงทุน

ฮาลินห์

แหล่งที่มา