ระวังการลงทุนที่ดินที่ไม่มีหนังสือสีแดง

กฎหมายที่ดินแก้ไขปี 2567 เพิ่งได้รับการอนุมัติจากรัฐสภา และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ประเด็นหนึ่งที่หลายๆ คนสนใจคือ การออกกฎหมายเกี่ยวกับการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (เรียกโดยทั่วไปว่า หนังสือปกแดง) สำหรับที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดิน

การล่าเชิงป้องกัน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรา 138 ของกฎหมายที่ดินแก้ไขเพิ่มเติม ระบุว่าครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ประโยชน์ที่ดินโดยไม่มีเอกสารแต่ไม่ได้ละเมิดกฎหมายที่ดิน และจะไม่อยู่ในกรณีที่ได้รับการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อนวันที่กฎหมายนี้มีผลบังคับใช้ 1-7- ปี 2557 จะพิจารณาให้หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กฎหมายฉบับนี้ยังกำหนดกรณีต่างๆ มากมายที่ได้รับการพิจารณาให้ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน

หลายฝ่ายมองว่า เมื่อกฎระเบียบข้างต้นมีผลบังคับใช้ จะช่วยแก้ไขปัญหาเรื่องการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินในกรณีการใช้ที่ดินที่มีต้นกำเนิดจากบรรพบุรุษและถูกใช้โดยมั่นคงได้ กรณีเหล่านี้ยังคงเกิดขึ้นบ่อยโดยเฉพาะในพื้นที่ชนบท

ในบริบทของตลาดอสังหาฯ ที่ซบเซา ช่องทางการลงทุนส่วนใหญ่ไม่น่าดึงดูด บางรายเสี่ยงซื้อบ้านและที่ดินโดยไม่มีหนังสือรับรองในพื้นที่ชนบท โดยคาดหวังว่าเมื่อกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ ที่ดินจะได้รับหนังสือรับรอง ,ราคาขายจะเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว.

หลายๆ คนกำลังมองหาซื้อที่ดินโดยไม่มีหนังสือแดงในตำบลกวางเค อำเภอดั๊กกลอง จังหวัดดั๊กนง

นายบุย กง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดดั๊กนง ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์งุ้ยเหล่าดองว่า ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เขาได้รับ “คำสั่งซื้อ” จากลูกค้าจำนวนมากที่ขอซื้อที่ดินเกษตรกรรมโดยไม่มีหนังสือแดง โดยนายคอง กล่าวว่า ลูกค้าส่วนใหญ่ขอที่ดินที่มีหนังสือเขียว (ที่ดินป่าไม้) ที่ดินที่ไม่มีหนังสือแดงแต่เป็นของผู้อยู่อาศัยมาเป็นเวลานาน หรือที่ดินที่มีสารสกัดจากที่ดิน (มีการวัดและวาดขอบเขตที่ดินไว้แล้ว) “ผมเพิ่งจะทำการนายหน้าขายที่ดิน 2 แปลงให้กับลูกค้า 2 รายในนครโฮจิมินห์และฮานอย พวกเขาซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรโดยไม่ได้มีใบรับรอง และหลังจากซื้อแล้ว พวกเขาก็วางหลักเพื่อกำหนดขอบเขตทันที พวกเขาบอกว่าพวกเขาซื้อที่ดินแปลงนั้น ให้รอรับใบรับรองเมื่อกฎหมายบังคับใช้ “ตั้งแต่วันที่ 1 ส.ค.” – นายก้อง กล่าว

นายกง เปิดเผยว่า ที่ดินป่าไม้และที่ดินเพื่อการเกษตรที่ไม่มีหนังสือปกแดงนั้น ปัจจุบันมีราคาถูกมาก อยู่ที่เพียง 400 - 500 ล้านดองต่อเฮกตาร์ (10,000 ตร.ม.) เท่านั้น ขณะที่ที่ดินที่มีหนังสือสีแดงจะแพงกว่า 2-3 เท่า

“เมื่อก่อนนี้ เมื่อเป็นเรื่องที่ดินเกษตรที่ไม่มีใบอนุญาต ทุกคนก็ลังเล เพราะกลัวว่าจะทำเอกสารไม่ได้ มีแต่คนในพื้นที่เท่านั้นที่ซื้อขายกันทำเกษตร พอมาสมัยนี้ หลายคนได้ไปล่าและสั่งซื้อ “พวกเขาขอให้ผมไปตามหามัน บางทีพวกเขาอาจรู้เกี่ยวกับกฎหมายใหม่เกี่ยวกับการออกใบรับรอง และราคาของที่ดินประเภทนี้ก็ถูกเกินไป ดังนั้นพวกเขาจึงมองหาที่จะซื้อมากมาย” - นาย กงเน้นย้ำ

ในทำนองเดียวกัน นางสาวคิม ซึ่งเป็นพนักงานของบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในบิ่ญเฟื้อกและเตยนิญ ยังได้กล่าวอีกว่าในช่วงหลังนี้ มีคนจำนวนมากติดต่อเธอเพื่อขอซื้อที่ดินผืนใหญ่เพื่อใช้ทำการเกษตร และบางคนยังขอซื้อที่ดินอีกด้วย หนังสือแดงครับราคายังดีอยู่ครับ. “เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว บริษัทของฉันได้ปรึกษาหารือและปิดการขายที่ดินกว่า 12 เฮกตาร์ที่ปลูกทุเรียนและไม้ผลอื่นๆ ในเขต Loc Ninh จังหวัด Binh Phuoc ในราคาสูงกว่า 7 พันล้านดอง ในพื้นที่ 12 เฮกตาร์นี้ “มีเพียง 3 เฮกตาร์เท่านั้น “มีใบรับรองแล้วค่ะ ส่วนที่เหลือยังไม่ได้รับใบรับรองค่ะ” – นางสาวคิม กล่าว

แนวโน้มเสี่ยง

ทนายความ Nguyen Phuong Lien จากสำนักงานกฎหมาย SENLAW กล่าวว่า กฎหมายที่ดินฉบับใหม่กำลังจะมีผลบังคับใช้ ซึ่งจะเพิ่มความสะดวกในการออกใบรับรองให้กับประชาชน อย่างไรก็ตาม การซื้อที่ดินโดยไม่ได้รับใบรับรองถือเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงและน่าเสี่ยง ผู้คนและนักลงทุนจำเป็นต้องพิจารณาข้อดีข้อเสียเมื่อซื้อหรือขายที่ดินตามแนวโน้มนี้ “ที่ดินที่ไม่มีเอกสารทางกฎหมายมักจะมีราคาถูกกว่าที่ดินที่มีสิทธิตามกฎหมายที่รัฐรับรองมาก แต่ก็มีความเสี่ยงมากมาย เช่น เมื่อซื้อที่ดินที่ไม่มีเอกสารทางกฎหมาย ผู้ซื้อจะตรวจสอบแหล่งที่มาของที่ดิน ข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินได้ยาก ที่ดิน และสถานะผังเมือง ต่อมา เนื่องจากไม่มีใบรับรองการใช้ที่ดิน จึงเป็นเรื่องยากสำหรับผู้ซื้อที่จะมั่นใจได้ว่าที่ดินนั้นไม่มีข้อพิพาทหรือถูกบุกรุก มีสถานการณ์การขายที่ดินทับซ้อนและความขัดแย้งเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์หรือไม่ กรณีผู้ซื้อต้องพึ่งความซื่อสัตย์ของผู้ขาย หรือผู้ซื้อจะถูกจำกัดสิทธิขั้นพื้นฐานของผู้ใช้ที่ดิน เพราะไม่สามารถโอน มอบ ทอดมรดก จำนอง เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน เช่า... หากคุณต้องการสร้าง บนที่ดินนั้น ท่านต้องรอให้กระบวนการเสร็จสิ้นเสียก่อนจึงจะเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้ ที่ดิน การมอบใบรับรองการใช้ที่ดิน..." - ทนายความ เลียน วิเคราะห์

ดร. Pham Anh Khoi กรรมการผู้จัดการบริษัท Real Estate Financial Services Company (FINA) ซึ่งทำงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าหลังจากวันที่ 1 สิงหาคม กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีผลบังคับใช้ก็ต่อเมื่อกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินและ ทรัพย์สินมีประสิทธิผลและนำไปใช้ได้จริงหรือไม่ เราสามารถประเมินประสิทธิผลของการตัดสินใจของบางคนในการ "ลัดขั้นตอน" ซื้อที่ดินโดยไม่ใช้หนังสือสีแดงได้หรือไม่

“ทุกคนรู้ดีว่าที่ดินเพื่อการเกษตร โดยเฉพาะที่ดินที่ไม่มีใบรับรองนั้นราคาถูกมาก หากได้รับใบรับรอง ราคาจะเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว อย่างไรก็ตาม ไม่มีใครแน่ใจว่าที่ดินที่ไม่มีใบรับรองนั้นจะต้องมีปัญหาด้านผังเมืองหรือไม่ ไม่มีค่ะ มีข้อโต้แย้ง จะถือว่าเป็นการรับใบรับรองไหมคะ?

ที่ดินเกษตรหากใช้เพื่อการเพาะปลูก การลงทุนในเทคโนโลยีขั้นสูงเพื่อการผลิตทางการเกษตร ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ ถือเป็นศักยภาพอย่างยิ่ง “ผู้ที่ซื้อที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่ดินที่ไม่มีหนังสือรับรองเพื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินในภายหลังหรือแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงๆ เพื่อขาย จะประสบปัญหาและจะไม่ได้รับการสนับสนุนในกฎหมายที่ดินและกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์” - ความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญรายนี้ .

ในความเป็นจริง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และการเงินแนะนำซ้ำแล้วซ้ำเล่าว่าคนที่มีเงินเหลือใช้และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาให้รอบคอบก่อนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดห่างไกลและชานเมือง ก่อนลงทุน คุณต้องพิจารณาถึงประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ ความสามารถในการแสวงหาผลประโยชน์ ข้อได้เปรียบที่อาจได้รับ กระแสเงินสด ผลกำไร สภาพคล่อง... โดยเฉพาะความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

ที่มา: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm