ระวังการลงทุนที่ดินที่ไม่มีหนังสือสีแดง

กฎหมายที่ดินแก้ไขปี 2567 เพิ่งได้รับการอนุมัติจากรัฐสภา และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ประเด็นหนึ่งที่หลายๆ คนสนใจคือ การออกกฎหมายเกี่ยวกับการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (เรียกโดยทั่วไปว่า หนังสือปกแดง) สำหรับที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดิน

การล่าเชิงป้องกัน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรา 138 แห่งพระราชบัญญัติที่ดินแก้ไขเพิ่มเติม กำหนดให้ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินโดยไม่มีเอกสารแต่ไม่ฝ่าฝืนกฎหมายที่ดิน และไม่ใช่กรณีที่จัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2557 จะได้รับการพิจารณาให้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กฎหมายฉบับนี้ยังกำหนดกรณีต่างๆ มากมายที่ได้รับการพิจารณาให้ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน

หลายฝ่ายมองว่า เมื่อกฎระเบียบข้างต้นมีผลบังคับใช้ จะช่วยแก้ไขปัญหาเรื่องการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินในกรณีการใช้ที่ดินที่มีต้นกำเนิดจากบรรพบุรุษและถูกใช้โดยมั่นคงได้ กรณีเหล่านี้ยังคงเกิดขึ้นบ่อยโดยเฉพาะในพื้นที่ชนบท

ในบริบทของตลาดอสังหาฯ ที่ซบเซา ช่องทางการลงทุนส่วนใหญ่ไม่น่าดึงดูด บางรายเสี่ยงซื้อที่ดินที่ไม่มีหนังสือแดงในพื้นที่ชนบท โดยคาดหวังว่าเมื่อกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ ที่ดินนั้นจะได้รับหนังสือแดง ราคาขายจะเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว

หลายๆ คนกำลังมองหาซื้อที่ดินโดยไม่มีหนังสือแดงในตำบลกวางเค อำเภอดั๊กกลอง จังหวัดดั๊กนง

นายบุย กง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดดั๊กนง ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์งุ้ยเหล่าดองว่า ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เขาได้รับ “คำสั่งซื้อ” จากลูกค้าจำนวนมากที่ขอซื้อที่ดินเกษตรกรรมโดยไม่มีหนังสือแดง โดยนายคอง กล่าวว่า ลูกค้าส่วนใหญ่ขอที่ดินที่มีหนังสือเขียว (ที่ดินป่าไม้) ที่ดินที่ไม่มีหนังสือแดงแต่เป็นของผู้อยู่อาศัยมาเป็นเวลานาน หรือที่ดินที่มีสารสกัดจากที่ดิน (มีการวัดและวาดขอบเขตที่ดินไว้แล้ว) “ผมเพิ่งจะทำการนายหน้าขายที่ดิน 2 แปลงให้กับลูกค้า 2 รายในนครโฮจิมินห์และกรุงฮานอย พวกเขาซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรโดยไม่ได้รับใบรับรอง และหลังจากซื้อแล้ว พวกเขาก็วางหลักเพื่อกำหนดขอบเขตทันที พวกเขาบอกว่าซื้อมาเพื่อรอใบรับรองเมื่อกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม” นายกงกล่าว

นายกง เปิดเผยว่า ที่ดินป่าไม้และที่ดินเพื่อการเกษตรที่ไม่มีหนังสือปกแดงในปัจจุบันมีราคาถูกมาก อยู่ที่เพียง 400 - 500 ล้านดองต่อเฮกตาร์ (10,000 ตร.ม.) เท่านั้น ขณะที่ที่ดินที่มีหนังสือสีแดงจะแพงกว่า 2-3 เท่า

“เมื่อก่อนเวลาพูดถึงที่ดินเกษตรที่ไม่มีใบรับรอง ทุกคนก็กลัวกันหมด เพราะกลัวทำเอกสารไม่ได้ มีแต่คนในพื้นที่ซื้อๆ ขายๆ กันเองทำเกษตร พอหลังๆ มานี้คนมาล่าและสั่งให้ผมหาให้หลายคน บางทีเขาอาจรู้ว่ากฎหมายใหม่ให้ออกใบรับรองได้ และที่ดินประเภทนี้ราคาถูกเกินไป เลยอยากซื้อเยอะๆ” นายกงเน้นย้ำ

ในทำนองเดียวกัน นางสาวคิม ซึ่งเป็นพนักงานบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดบิ่ญเฟื้อกและเตยนิญ ก็กล่าวอีกว่า ในช่วงนี้ มีคนจำนวนมากติดต่อเธอมาเพื่อขอซื้อที่ดินผืนใหญ่ๆ เพื่อใช้ทำการเกษตร โดยบางรายถึงกับขอซื้อที่ดินที่ไม่มีเล่มแดงขอแค่ให้ราคาดีก็พอ “เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว บริษัทของฉันได้ปรึกษาหารือและสรุปรายละเอียดที่ดินกว่า 12 เฮกตาร์เพื่อปลูกทุเรียนและไม้ผลอื่นๆ ในเขต Loc Ninh จังหวัด Binh Phuoc ในราคาสูงกว่า 7,000 ล้านดอง จาก 12 เฮกตาร์นี้ มีเพียง 3 เฮกตาร์เท่านั้นที่ได้รับใบรับรอง ส่วนที่เหลือยังไม่ได้รับใบรับรอง” นางสาวคิมกล่าว

แนวโน้มเสี่ยง

ทนายความ Nguyen Phuong Lien จากสำนักงานกฎหมาย SENLAW กล่าวว่า กฎหมายที่ดินฉบับใหม่กำลังจะมีผลบังคับใช้ ซึ่งจะเพิ่มความสะดวกในการออกใบรับรองให้กับประชาชน อย่างไรก็ตาม การซื้อที่ดินโดยไม่ได้รับใบรับรองถือเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงและน่าเสี่ยง ผู้คนและนักลงทุนจำเป็นต้องพิจารณาข้อดีข้อเสียเมื่อซื้อหรือขายที่ดินตามแนวโน้มนี้ “ที่ดินที่ไม่มีเอกสารทางกฎหมายมักจะมีราคาถูกกว่าที่ดินที่มีสิทธิตามกฎหมายที่รัฐรับรองมาก แต่ก็มีความเสี่ยงหลายอย่าง เช่น เมื่อซื้อที่ดินที่ไม่มีเอกสารทางกฎหมาย ผู้ซื้อจะตรวจสอบแหล่งที่มาของที่ดิน ข้อมูลเกี่ยวกับแปลงที่ดิน และสถานะการวางแผนได้ยาก นอกจากนี้ เนื่องจากไม่มีใบรับรองการใช้ที่ดิน จึงทำให้ผู้ซื้อไม่แน่ใจว่าที่ดินนั้นไม่มีข้อพิพาทหรือถูกบุกรุก มีการขายที่ดินทับซ้อนหรือขัดแย้งเรื่องกรรมสิทธิ์หรือไม่ ในเวลานั้น ผู้ซื้อต้องพึ่งความซื่อสัตย์ของผู้ขาย หรือไม่ ผู้ซื้อจะถูกจำกัดสิทธิพื้นฐานในฐานะผู้ใช้ที่ดิน เนื่องจากไม่สามารถโอน มอบ โอนมรดก จำนอง เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน เช่า... หากต้องการสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ผู้ซื้อยังต้องรอให้กระบวนการเสร็จสิ้นก่อนจึงจะยื่นขอแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและออกใบรับรองการใช้ที่ดินได้...” ทนายความ Lien วิเคราะห์

ในฐานะผู้ประกอบอาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ ดร. Pham Anh Khoi กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท Real Estate Financial Services Company (FINA) กล่าวว่า หลังจากวันที่ 1 สิงหาคม กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่ดินจะมีผลบังคับใช้เท่านั้น และเราจะสามารถประเมินประสิทธิผลของการตัดสินใจของบางคนในการ "ลัดขั้นตอน" ซื้อที่ดินโดยไม่ใช้หนังสือปกแดงได้อย่างไร

“ทุกคนทราบดีว่าที่ดินเกษตรโดยเฉพาะที่ดินที่ไม่มีใบรับรองนั้นมีราคาถูกมาก หากได้รับใบรับรอง ราคาจะเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว แต่ไม่มีใครแน่ใจว่าที่ดินที่ไม่มีใบรับรองนั้นอยู่ภายใต้ผังเมืองหรือไม่ มีข้อโต้แย้งหรือไม่ หรือจะได้รับการพิจารณาให้ได้รับใบรับรองหรือไม่

ที่ดินเกษตรหากใช้เพื่อการเพาะปลูก การลงทุนในเทคโนโลยีขั้นสูงเพื่อการผลิตทางการเกษตร ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ ถือเป็นศักยภาพอย่างยิ่ง “ผู้ที่ซื้อที่ดินเกษตรหรือที่ดินที่ไม่มีหนังสือรับรองเพื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ในภายหลังหรือแบ่งที่ดินเป็นแปลงๆ เพื่อขาย จะพบว่าเป็นเรื่องยากและจะไม่ได้รับการสนับสนุนในกฎหมายที่ดินและกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์” ผู้เชี่ยวชาญรายนี้แสดงความคิดเห็น

ในความเป็นจริง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และการเงินแนะนำซ้ำแล้วซ้ำเล่าว่าคนที่มีเงินเหลือใช้และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาให้รอบคอบก่อนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดห่างไกลและชานเมือง ก่อนลงทุน คุณต้องพิจารณาถึงประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ ความสามารถในการแสวงหาผลประโยชน์ ข้อได้เปรียบที่อาจจะเกิดขึ้น กระแสเงินสด กำไร สภาพคล่อง... โดยเฉพาะความเสี่ยงที่คาดการณ์ได้

ที่มา: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm