ควรระมัดระวังเมื่อลงทุนในที่ดินที่ไม่มีโฉนดที่ดิน

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2567 ซึ่งเพิ่งผ่านการอนุมัติจาก สภาแห่งชาติ จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ประเด็นที่น่าสนใจอย่างยิ่งประการหนึ่งคือ ระเบียบเกี่ยวกับการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (หรือที่รู้จักกันทั่วไปว่าโฉนดที่ดิน) สำหรับที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอยู่ก่อนแล้ว

ตามหาสินค้าที่ซื้อล่วงหน้า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 138 ของกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขเพิ่มเติมระบุว่า ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินโดยไม่มีเอกสารแต่ไม่ฝ่าฝืนกฎหมายที่ดิน และไม่เข้าข่ายกรณีที่จัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 จะได้รับการพิจารณาออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน มาตรานี้ยังได้ระบุถึงกรณีต่างๆ ที่จะได้รับการพิจารณาออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินด้วย

หลายคนเชื่อว่าเมื่อกฎระเบียบดังกล่าวมีผลบังคับใช้ จะสามารถแก้ไขปัญหาการออกใบอนุญาตใช้ที่ดินสำหรับกรณีการใช้ที่ดินที่สืบทอดมาจากบรรพบุรุษและมีการใช้มาอย่างมั่นคง ซึ่งกรณีเหล่านี้ยังคงพบได้ทั่วไป โดยเฉพาะในพื้นที่ชนบท

ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซา โดยช่องทางการลงทุนส่วนใหญ่ไม่น่าดึงดูดใจ บางคนจึงเสี่ยงซื้อที่ดินที่ไม่มีโฉนดในพื้นที่ชนบท โดยหวังว่าเมื่อกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้และมีการออกโฉนดที่ดิน ราคาขายจะเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว

มีผู้คนจำนวนมากในตำบลกวางเข อำเภอดักกีลอง จังหวัด ดักนอง ต้องการซื้อที่ดินแต่ไม่มีโฉนดที่ดิน

นายบุยคง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดดักนอง ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์เหงียนเหลาโดงว่า ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เขาได้รับ "คำสั่งซื้อ" จากลูกค้าจำนวนมากที่สอบถามเกี่ยวกับการซื้อที่ดิน เกษตรกรรม ที่ไม่มีโฉนดที่ดิน นายคงกล่าวว่า ลูกค้าส่วนใหญ่ต้องการที่ดินที่มีโฉนดสีเขียว (ที่ดินป่าไม้) ที่ดินที่ไม่มีโฉนดสีแดงแต่เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ที่ได้ทำการเพาะปลูกมาหลายปี หรือที่ดินที่มีการสำรวจและปักหลักเขตแดนแล้ว “ผมเพิ่งเป็นนายหน้าขายที่ดินสองแปลงให้กับลูกค้าสองรายจากโฮจิมินห์ซิตี้และฮานอย พวกเขาซื้อที่ดินเกษตรกรรมที่ไม่มีโฉนด และรีบไปปักหลักเขตแดนทันทีหลังจากซื้อ พวกเขาบอกว่าซื้อเพื่อรอออกโฉนดที่ดินเมื่อกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 สิงหาคม” นายคงเล่า

ตามที่นายคงกล่าว ที่ดินป่าไม้และที่ดินเกษตรกรรมที่ไม่มีโฉนดที่ดินนั้นมีราคาถูกมากในปัจจุบัน เพียง 400-500 ล้านดงต่อเฮกเตอร์ (10,000 ตารางเมตร) ในขณะที่ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินนั้นมีราคาแพงกว่า 2-3 เท่า

“ก่อนหน้านี้ เมื่อพูดถึงที่ดินเกษตรกรรมที่ไม่มีโฉนด ทุกคนต่างลังเล เพราะกลัวว่าจะไม่สามารถดำเนินการเรื่องเอกสารได้หลังจากซื้อไปแล้ว มีเพียงคนในพื้นที่เท่านั้นที่ซื้อขายกันเองเพื่อทำการเพาะปลูก แต่เมื่อไม่นานมานี้ มีคนจำนวนมากที่กำลังมองหาที่ดินประเภทนี้ และสั่งซื้อกับผมเพื่อหาที่ดินให้ พวกเขาอาจได้ทราบเกี่ยวกับกฎหมายใหม่ที่อนุญาตให้มีการออกโฉนดที่ดิน และข้อเท็จจริงที่ว่าที่ดินประเภทนี้มีราคาถูกมาก จึงทำให้พวกเขาซื้อกันเป็นจำนวนมาก” คุณคงเน้นย้ำ

ในทำนองเดียวกัน นางคิม พนักงานบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดบิ่ญเฟือกและเตย์นิญ กล่าวว่าเมื่อเร็วๆ นี้มีคนจำนวนมากติดต่อเธอมาขอซื้อที่ดินแปลงใหญ่เพื่อทำการเกษตร บางคนถึงกับสอบถามเกี่ยวกับการซื้อที่ดินที่ไม่มีโฉนดตราบใดที่ราคาดี “สัปดาห์ที่แล้ว บริษัทของฉันให้คำแนะนำและทำข้อตกลงซื้อขายที่ดินแปลงหนึ่งขนาดกว่า 12 เฮกเตอร์ ซึ่งปัจจุบันปลูกทุเรียนและไม้ผลอื่นๆ อยู่ในอำเภอล็อกนิญ จังหวัดบิ่ญเฟือก ในราคามากกว่า 7 พันล้านดง ในจำนวน 12 เฮกเตอร์นี้ มีเพียง 3 เฮกเตอร์เท่านั้นที่มีโฉนด ส่วนที่เหลือยังไม่ได้จดทะเบียน” นางคิมกล่าว

แนวโน้มที่มีความเสี่ยง

ทนายความเหงียน ฟอง เลียน จากสำนักงานกฎหมาย SENLAW กล่าวว่า กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ที่จะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ จะช่วยอำนวยความสะดวกในการออกโฉนดที่ดินให้แก่ประชาชน อย่างไรก็ตาม การซื้อที่ดินที่ไม่มีโฉนดเป็นรูปแบบการลงทุนที่มีความเสี่ยงและอาจเป็นอันตรายอย่างยิ่ง ประชาชนและนักลงทุนจำเป็นต้องพิจารณาข้อดีและข้อเสียอย่างรอบคอบเมื่อซื้อหรือขายที่ดินตามแนวโน้มนี้ “ที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์มักมีราคาถูกกว่าที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ถูกต้องตามกฎหมาย แต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงหลายประการ เมื่อซื้อที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ ผู้ซื้อจะตรวจสอบที่มาของที่ดิน ข้อมูลเกี่ยวกับแปลงที่ดิน และสถานะการวางแผนได้ยาก นอกจากนี้ เนื่องจากไม่มีใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน ผู้ซื้อจึงไม่สามารถมั่นใจได้ว่าที่ดินนั้นไม่มีข้อพิพาทหรือการบุกรุก หรือมีการทำธุรกรรมที่ดินซ้ำซ้อนและความขัดแย้งด้านกรรมสิทธิ์ ในกรณีเช่นนั้น ผู้ซื้อต้องพึ่งพาความซื่อสัตย์ของผู้ขาย ผู้ซื้ออาจถูกจำกัดสิทธิการใช้ที่ดินขั้นพื้นฐาน เนื่องจากไม่สามารถโอน ถ่าย ยกให้ สืบทอด จำนอง เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หรือให้เช่าที่ดินได้ หากต้องการสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ต้องรอให้ขั้นตอนต่างๆ เสร็จสมบูรณ์เพื่อยื่นขอเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและขอรับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน...” - ทนายความเลียนวิเคราะห์

ในฐานะผู้ที่ทำงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ ดร. ฟาม อานห์ โค่ย กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัทบริการทางการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ (FINA) กล่าวว่า เราจะสามารถประเมินประสิทธิภาพของการตัดสินใจ "ลัดขั้นตอน" ของบางคนในการซื้อที่ดินโดยไม่มีโฉนดที่ดินได้ก็ต่อเมื่อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่ดินมีผลบังคับใช้และนำไปปฏิบัติอย่างจริงจังแล้วเท่านั้น

“ทุกคนรู้ว่าที่ดินเพื่อการเกษตร โดยเฉพาะที่ดินที่ไม่มีโฉนดนั้นมีราคาถูกมาก แต่หากได้รับโฉนดแล้ว ราคาจะสูงขึ้นหลายเท่าตัว อย่างไรก็ตาม ไม่มีใครแน่ใจได้ว่าที่ดินที่ไม่มีโฉนดนั้นจะได้รับผลกระทบจากข้อจำกัดด้านการวางผังเมืองหรือไม่ มีข้อพิพาทเกิดขึ้นหรือไม่ หรือแม้แต่ว่าจะได้รับการพิจารณาให้มีโฉนดหรือไม่”

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวว่า "ที่ดินเกษตรกรรม หากใช้เพื่อการเพาะปลูกและลงทุนในเทคโนโลยีการผลิตทางการเกษตรขั้นสูงเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ จะมีศักยภาพสูง อย่างไรก็ตาม ผู้ที่ซื้อที่ดินเกษตรกรรมหรือที่ดินที่ไม่มีโฉนดที่ดินเพื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งานในภายหลัง แบ่งแยกที่ดิน และขายเป็นแปลงย่อย จะประสบปัญหาและไม่ได้รับการสนับสนุนภายใต้กฎหมายที่ดินและกฎหมายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์"

ที่จริงแล้ว ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และการเงินได้ให้คำแนะนำซ้ำแล้วซ้ำเล่าแก่ผู้ที่มีเงินเหลือใช้และนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ให้พิจารณาอย่างรอบคอบก่อนลงทุนในที่ดินและบ้านในจังหวัดห่างไกลและชานเมือง ก่อนลงทุน พวกเขาต้องพิจารณาถึงประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ ศักยภาพในการแสวงหาประโยชน์ ข้อดี กระแสเงินสด ผลตอบแทนจากการลงทุน สภาพคล่อง และโดยเฉพาะอย่างยิ่งความเสี่ยงที่คาดการณ์ได้

ที่มา: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm