อสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมพิเศษและละเอียดอ่อนมาก ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงและทันทีจากการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายและนโยบายที่ดิน
ตามที่ทนายความ Nguyen Thanh Ha จากสมาคมทนายความฮานอย กล่าว กฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่นั้นมีการปรับบทบัญญัติหลายประการเพื่อปกป้องผลประโยชน์สูงสุดของประชาชน
ต่อไปนี้เป็นประเด็นใหม่ที่น่าสนใจบางประการระหว่างกฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่และกฎหมายที่ดินปี 2013 ที่เขาได้ตรวจสอบ
นวัตกรรมด้านกฎระเบียบการวางผังและการใช้ที่ดิน
กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขได้กำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการวางผังและแผนผังการใช้ที่ดินให้ครบถ้วนสมบูรณ์เพื่อมุ่งสู่การสร้างสรรค์กระบวนการ เนื้อหา และวิธีการในการจัดทำผังและการวางผังการใช้ที่ดิน
รวมถึงการเพิ่มการประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส และการมีส่วนร่วมของประชาชนในการวางแผนการใช้ที่ดินผ่านการจัดการปรึกษาหารือ เสริมและแก้ไขกฎระเบียบเกี่ยวกับการปฏิบัติตามสิทธิของผู้ใช้ที่ดินในพื้นที่ผังเมืองให้สมบูรณ์ยิ่งขึ้น
หากแผนการใช้ที่ดินได้รับการประกาศแล้วแต่ไม่มีแผนการใช้ที่ดินระดับอำเภอประจำปี ผู้ใช้ที่ดินก็ยังคงใช้ที่ดินและใช้สิทธิของตนในฐานะผู้ใช้ที่ดินได้ ท้องถิ่นมีการกระจายอำนาจในการกำหนดเป้าหมายการวางแผนเพื่อให้ท้องถิ่นสามารถพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของตนได้อย่างจริงจัง
นวัตกรรมด้านกฎระเบียบการวางผังและแผนการใช้ที่ดินจะเป็นรากฐานสำหรับการใช้ทรัพยากรที่ดินเป็นข้อมูลสำหรับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดินได้รับการปรับปรุงให้ดีขึ้น ก่อให้เกิดแรงผลักดันที่จะเปลี่ยนประเทศของเราให้เป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูงตามนโยบายของพรรคและรัฐ
ข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม
ในส่วนของการเวนคืนที่ดิน การชดเชย และการสนับสนุนการตั้งถิ่นฐานใหม่ กฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ได้กำหนดกรณีที่รัฐเวนคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะไว้โดยเฉพาะ
กรณีดังกล่าวต้องเป็นโครงการ (1) ก่อสร้างโครงการสาธารณะ (2) การก่อสร้างสำนักงานใหญ่หน่วยงานของรัฐและงานสาธารณะ (3) กรณีอื่นๆ รวมถึงกลุ่มหลักเกณฑ์ต่างๆ เช่น ที่อยู่อาศัย พื้นที่การผลิต การพัฒนากองทุนที่ดิน แร่ธาตุ งานใต้ดิน และกรณีที่รัฐทวงคืนที่ดินเพื่อขายทอดตลาดหรือประกวดราคาเพื่อเพิ่มรายรับงบประมาณ
นอกจากนี้ กฎหมายยังกำหนดคำสั่งและขั้นตอนการกู้คืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมโดยเฉพาะเพื่อประโยชน์แห่งชาติและสาธารณะ โดยมีบทบัญญัติใหม่ๆ มากมาย เพื่อให้เป็นประชาธิปไตย มีความเป็นกลาง เป็นธรรม เปิดเผย โปร่งใส ทันเวลา และเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย
อาคารอพาร์ทเมนท์ในย่านลินห์ดัม (ภาพ: Tran Khang)
ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของชุมชนและเพื่อการพัฒนาชุมชนและท้องถิ่นให้ยั่งยืน มีอารยะ และทันสมัย ใส่ใจประเด็นนโยบายสังคม ประเด็นที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิตทางการเกษตร
พร้อมกันนี้ยังได้ดำเนินขั้นตอนในการชดเชย การสนับสนุน การตั้งถิ่นฐานใหม่ และการฟื้นฟูที่ดิน โดยยึดหลักการมีส่วนร่วมของประชาชนในทุกขั้นตอน และยึดหลักที่ว่าประชาชนที่ได้รับที่ดินคืนมาจะได้รับการชดเชยและการฟื้นฟูที่ดินก่อนการฟื้นฟูที่ดิน
จัดซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์
การเวนคืนที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์เป็นกรณีเวนคืนที่ดินกรณีหนึ่งที่กำหนดไว้ในมาตรา 79 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติที่ดินแก้ไขเพิ่มเติมว่าด้วยการเวนคืนที่ดินเพื่อพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์แห่งชาติและสาธารณะ
กฎหมายกำหนดว่า รัฐมีสิทธิเรียกร้องที่ดินคืนเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ บ้านผสมผสาน และโครงการเชิงพาณิชย์และบริการ แต่เฉพาะกรณี "โครงการลงทุนก่อสร้างในเขตเมือง" เท่านั้น
กฎหมายดังกล่าวได้ชี้แจงลักษณะของโครงการในเขตเมืองที่อาจถูกพิจารณาเพิกถอนเป็น “โครงการลงทุนก่อสร้างเขตเมืองที่มีวัตถุประสงค์การใช้งานแบบผสมผสาน การประสานระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมกับที่อยู่อาศัย ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง”
ในการดำเนินการคืนที่ดินในกรณีตามที่กำหนดในมาตรา 79 จะต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่กำหนดในมาตรา 80 ว่าด้วย “หลักเกณฑ์และเงื่อนไขในการคืนที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ”
ข้อบังคับการออกแบบดังกล่าวข้างต้นสืบทอดบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินปี 2013 เพื่อให้แน่ใจว่ามีข้อบังคับที่เข้มงวดเกี่ยวกับเงื่อนไขและเกณฑ์ในการกู้คืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์
กฎระเบียบดังกล่าวทำให้การฟื้นฟูที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มีความเข้มงวดยิ่งขึ้นในกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ซึ่งถือเป็นก้าวสำคัญในการรับรองสิทธิของประชาชนและหลีกเลี่ยงการละเมิดการฟื้นฟูที่ดิน
กรณีจัดสรรที่ดินโดยไม่ผ่านการประมูล
ส่วนเรื่องการจัดสรรที่ดิน การให้เช่าที่ดิน และการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน พระราชบัญญัติที่ดินฉบับแก้ไขได้กำหนดไว้โดยเฉพาะกรณีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ผ่านการประมูลหรือประกวดราคา และกรณีที่ต้องผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน การประกวดราคาเพื่อคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการโดยใช้ที่ดิน และกำหนดไว้โดยเฉพาะกรณีการเช่าที่ดินแบบชำระครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า ตามเจตนารมณ์ของมติคณะกรรมการกลางฉบับที่ 18
กฎหมายได้กำหนดเงื่อนไขและอำนาจในการอนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินไว้โดยเฉพาะ โดยอำนาจทั้งหมดในการอนุมัติการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับการปลูกข้าว ที่ดินป่าอนุรักษ์ ที่ดินป่าเพื่อการใช้งานพิเศษ และที่ดินป่าเพื่อการผลิตที่เป็นป่าธรรมชาติ จะถูกมอบให้แก่สภาประชาชนในระดับจังหวัด
โดยได้กำหนดไว้ชัดเจนว่าครัวเรือนและบุคคลธรรมดาที่ใช้ที่ดินและมีความจำเป็นต้องเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเกษตรกรรมในเขตที่อยู่อาศัย ที่ดินเกษตรกรรมในแปลงเดียวกันกับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย หรือเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่มิใช่ที่อยู่อาศัยเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย แล้วให้ยึดตามผังการใช้ที่ดินระดับอำเภอที่หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ให้ความเห็นชอบให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้ โดยไม่ต้องยึดตามผังการใช้ที่ดินระดับอำเภอประจำปี
เสนอแนวทางลดคนกลางในการจัดสรรและให้เช่าที่ดิน
กฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ส่งเสริมการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจในการดำเนินการตามสิทธิในการเป็นตัวแทนของประชาชนในการเป็นเจ้าของที่ดินทั้งหมด การรวมการจัดการเพื่อเพิ่มความรับผิดชอบในท้องถิ่น และการตรวจสอบ การกำกับดูแล และการควบคุมอย่างเข้มงวดจากรัฐบาลกลาง ลดการเชื่อมโยง ลดคนกลาง ที่เกี่ยวข้องกับการปฏิรูปการบริหาร ลดความยุ่งยากและความคิดเชิงลบ
หน่วยงานตัวกลางในการจัดสรรและให้เช่าที่ดินในเขตเศรษฐกิจ เขตเทคโนโลยีขั้นสูง และสนามบินลดลง ขั้นตอนการบริหารจัดการมุ่งเน้นที่การปฏิรูป การลดความซับซ้อน และความโปร่งใส เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ประชาชนในการดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ
วิลล่าร้างในเขตเมือง (ภาพถ่าย: Tran Khang)
รายการราคาที่ดินอัพเดททุกปี
กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขกำหนดให้มีการออกบัญชีราคาที่ดินประจำปีเพื่อให้สอดคล้องกับการพัฒนาตลาดจริงอย่างใกล้ชิดและขยายขอบเขตการใช้บัญชีราคาที่ดิน
กฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมยังกำหนดด้วยว่า คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีหน้าที่นำเสนอต่อสภาประชาชนเพื่อตัดสินใจปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดิน เพื่อประกาศใช้และนำไปใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป หรือปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมภายในปีนั้น และมอบหมายให้รัฐบาลกำหนดรายละเอียดเพื่อให้แน่ใจว่าบัญชีราคาที่ดินจะได้รับการปรับปรุงให้สอดคล้องกับความเป็นจริง
ข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินในกรณีการใช้ที่ดินโดยไม่มีเอกสาร
กรณีครัวเรือนหรือบุคคลใช้ที่ดินโดยไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินโดยไม่ฝ่าฝืนกฎหมายที่ดิน และไม่ใช่เป็นกรณีที่มีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง
ทั้งนี้ ครัวเรือนและบุคคลที่ได้ใช้ที่ดินก่อนวันที่ 18 ธันวาคม พ.ศ. 2523 และได้รับการยืนยันจากทางเทศบาลว่าไม่มีการโต้แย้ง จะได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน ดังนี้
กรณีที่ดินที่มีบ้านเรือน โรงเรือนและโรงงานสำหรับพักอาศัย ถ้าพื้นที่แปลงที่ดินมีขนาดเท่ากับหรือมากกว่าขีดจำกัดการรับรู้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 141 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัตินี้ พื้นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยที่ได้รับการรับรองจะเท่ากับขีดจำกัดการรับรู้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย และไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน
สำหรับที่ดินที่มีบ้านเรือนและโรงงานสำหรับพักอาศัย ถ้าพื้นที่ที่ดินมีขนาดเล็กกว่าขีดจำกัดการรับรู้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยที่กำหนดไว้ในวรรค 5 มาตรา 141 แห่งพระราชบัญญัตินี้ ให้กำหนดพื้นที่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยให้เท่ากับพื้นที่ทั้งหมดของที่ดินแปลงนั้น และไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน
สำหรับที่ดินที่ใช้เพื่อการผลิตที่ไม่ใช่ทางการเกษตร ธุรกิจ การค้าและการบริการ ที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่ทางการเกษตรและธุรกิจ จะต้องรับรู้ตามพื้นที่ที่ใช้จริง รูปแบบการใช้ที่ดินได้รับการยอมรับว่าเป็นรูปแบบการจัดสรรที่ดินพร้อมการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ระยะเวลาการใช้ที่ดินมีเสถียรภาพและยาวนาน
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)