(แดน ตรี)- มี 5 กรณีที่ผู้โอนสามารถนำสิทธิการใช้ที่ดินคืนและคืนเงินให้ผู้รับโอนได้โดยไม่ผิดกฎหมาย
การซื้อขายที่ดิน (โอน) ด้วยเอกสารลายมือชื่อ คือ การทำธุรกรรมการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน แต่สัญญาไม่มีการรับรองโดยทางราชการหรือทางนิติกรรมตามกฎหมาย ก่อนหน้านี้รูปแบบการทำธุรกรรมประเภทนี้ค่อนข้างได้รับความนิยม ด้วยเหตุผลหลายประการ ผู้โอนจึงต้องการนำสิทธิการใช้ที่ดินกลับคืนและคืนเงินให้แก่ผู้รับโอน
เพื่อให้มีประสิทธิผล ธุรกรรมทางแพ่งนี้จำเป็นต้องได้รับความตกลงกับผู้รับโอน หรือร้องขอต่อศาลเพื่อประกาศว่าธุรกรรมนี้ไม่ถูกต้อง
ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีกรณีต่อไปนี้ซึ่งสามารถเรียกคืนที่ดินที่ซื้อและขายด้วยเอกสารที่เขียนด้วยลายมือได้
การทำธุรกรรมหลังวันที่ 1 สิงหาคม
มาตรา 27 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่า สัญญาโอน มอบ จำนอง จำนองเงินสมทบทุน โดยใช้สิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดิน และทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน ต้องมีการรับรองโดยสำนักงานทนายความหรือหนังสือรับรอง ยกเว้นกรณีที่ระบุไว้ในข้อ b ของมาตรานี้
ดังนั้น เฉพาะกรณีที่ผู้โอนหนึ่งรายขึ้นไปเป็นองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ไม่จำเป็นต้องรับรองหรือพิสูจน์ตัวตน
ดังนั้นการโอนสิทธิการใช้ที่ดินด้วยเอกสารลายมือจึงถูกต้องได้เฉพาะในกรณีที่การโอนเกิดขึ้นก่อนวันที่ 1 สิงหาคมเท่านั้น ในกรณีที่ทำธุรกรรมด้วยกระดาษเขียนด้วยลายมือหลังวันที่ 1 สิงหาคม จะไม่ถือเป็นธุรกรรมที่ถูกต้องตามกฎหมาย
ไม่สามารถโอนสิทธิ์ได้
สำหรับผู้โอนสิทธิการใช้ที่ดิน มาตรา 45 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้องค์กร ครัวเรือน และบุคคลมีสิทธิโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้เมื่อตรงตามเงื่อนไขต่อไปนี้:
- มีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน ยกเว้นกรณีต่อไปนี้ การสืบทอดสิทธิการใช้ที่ดิน การแปลงที่ดินเกษตรกรรมเมื่อรวมที่ดิน การแลกเปลี่ยนแปลง การบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่รัฐหรือชุมชน องค์กรเศรษฐกิจที่มีการลงทุนจากต่างประเทศได้รับการถ่ายโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
- ครัวเรือนส่วนบุคคลที่ไม่ได้รับหนังสือปกแดง แต่มีสิทธิ์ได้รับหนังสือปกแดง สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดิน เช่า เช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดิน และสมทบทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการได้
- ที่ดินไม่มีข้อพิพาทหรือข้อพิพาทได้รับการแก้ไขโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจ คำพิพากษาหรือคำตัดสินของศาล คำตัดสินอนุญาโตตุลาการหรือคำชี้ขาดที่มีผลตามกฎหมายแล้ว
- สิทธิการใช้ที่ดินไม่ถูกยึดหรือดำเนินการอื่นใดเพื่อให้เกิดการบังคับใช้คำพิพากษาตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการบังคับใช้คำพิพากษาแพ่ง
- ระหว่างช่วงการใช้ที่ดิน;
- สิทธิการใช้ที่ดินไม่ถือเป็นมาตรการฉุกเฉินชั่วคราวตามที่กฎหมายกำหนด
ดังนั้น หากตรงตามเงื่อนไขข้างต้นเพียงข้อเดียว ก็มีสิทธิ์ที่จะร้องขอต่อศาลให้ประกาศว่าการโอนนั้นไม่ถูกต้อง (โดยมากจะเป็นที่ดินที่ไม่มีใบรับรอง)
ผู้รับโอนต้องไม่อยู่ในกรณีที่ไม่อนุญาตให้โอน เช่น บุคคลที่ไม่ได้ผลิตทางการเกษตรโดยตรงจะไม่ได้รับอนุญาตให้รับโอนที่ดินปลูกข้าว
ตัวอย่างหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (ภาพ: IT)
โดยไม่ได้รับความยินยอมจากสมาชิก
หลังจากพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ประกาศใช้และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ประเด็นต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (หนังสือปกแดง) ได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก การเปลี่ยนแปลงประการหนึ่งของกฎหมายฉบับนี้ คือ จะไม่รับรองหนังสือปกแดงที่ออกให้ครัวเรือนอีกต่อไป
มาตรา 256 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ระบุไว้ชัดเจนว่า หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดอยู่กับที่ดินที่ออกให้แก่ตัวแทนครัวเรือนก่อนวันที่ 1 สิงหาคม หากสมาชิกที่แบ่งปันสิทธิการใช้ที่ดินของครัวเรือนมีความจำเป็นต้องใช้ จะได้รับหนังสือรับรองฉบับใหม่และบันทึกชื่อของสมาชิกที่แบ่งปันสิทธิการใช้ที่ดินอย่างครบถ้วน
การตัดสินใจที่จะให้สมาชิกร่วมกันใช้สิทธิใช้ที่ดินของครัวเรือนเพื่อจดทะเบียนชื่อในใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินนั้น ต้องได้รับการตกลงจากสมาชิกเหล่านี้ และพวกเขาจะต้องรับผิดชอบต่อหน้ากฎหมาย
ในความเป็นจริง เป็นเรื่องปกติมากที่บุคคลในครัวเรือน (เดิมเป็นหัวหน้าครัวเรือน) โอนที่ดินไปให้บุคคลอื่นโดยพลการโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรที่ได้รับการรับรองจากทางราชการหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องตามที่สมาชิกในครัวเรือนคนอื่นๆ ที่ใช้ที่ดินกำหนดไว้
มาตรา 5 ข้อ 14 แห่งหนังสือเวียน 02/2558 ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำหนดว่า บุคคลซึ่งมีชื่ออยู่ในหนังสือรับรองหรือผู้ได้รับอนุญาตตามบทบัญญัติของกฎหมายแพ่ง จะลงนามในสัญญาหรือเอกสารการทำธุรกรรมเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินได้เฉพาะเมื่อสมาชิกในครัวเรือนที่ใช้ที่ดินได้ตกลงกันเป็นหนังสือและเอกสารดังกล่าวผ่านการรับรองโดยทางราชการหรือรับรองโดยผู้รับรองตามบทบัญญัติของกฎหมายเท่านั้น
ดังนั้นหากไม่มีความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากสมาชิกที่แบ่งปันสิทธิการใช้ที่ดินที่ได้รับการรับรองหรือรับรองในการโอนที่ดินครัวเรือนให้กับบุคคลอื่น สมาชิกอีกฝ่ายก็มีสิทธิ์ที่จะเรียกคืนสิทธิการใช้ที่ดินของเขาได้
การโอนทรัพย์สินร่วมกันของสามีและภริยาโดยพลการ
ตามมาตรา 35 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติการสมรสและครอบครัว พ.ศ. 2557 การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินร่วมของสามีและภริยาต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือ ในกรณีที่สามีและภริยาโอนทรัพย์สินโดยพลการ อีกฝ่ายมีสิทธิร้องขอต่อศาลให้ประกาศว่าธุรกรรมนั้นไม่ถูกต้อง
สัญญาไม่ได้รับการรับรองหรือรับรองความถูกต้อง
พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้สัญญาโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับการรับรองโดยทางราชการ กล่าวคือ ถ้าสัญญานั้นไม่มีการรับรองหรือรับรองโดยทางผู้รับรองตามที่กฎหมายกำหนด การโอนนั้นจะถือเป็นโมฆะ เว้นแต่มาตรา 129 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558
นั่นคือ มีสิทธิในการเรียกร้องเฉพาะในกรณีที่ฝ่ายหนึ่งหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันในการทำธุรกรรมอย่างน้อยสองในสาม กรณีที่ดินมีสิทธิโอนกรรมสิทธิ์และผู้รับโอนได้ชำระเงินอย่างน้อย 2/3 ของราคาที่ตกลงกันแล้ว ไม่ต้องยื่นคำร้องต่อศาลให้ประกาศว่าที่ดินเป็นโมฆะเพราะผิดแบบฯ เพื่อรับที่ดินคืน
ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)