После четырех снижений операционных процентных ставок с начала года Государственный банк Вьетнама (SBV) подал сигнал о смене политики с осторожного на контролируемое смягчение. Однако для предприятий сферы недвижимости процентные ставки не так важны, как доступ к капиталу.
Экономист, доктор Нгуен Три Хьеу
В последнее время появилось предложение о продвижении кредитования недвижимости в форме «замкнутого круга». Соответственно, банковская отрасль может исследовать и внедрять пакеты кредитования недвижимости для определенных ценовых сегментов (среднего и ниже). Кредит будет выдаваться по замкнутому циклу, при котором банк будет контролировать 100% денежного потока (банк — покупатель жилья — инвестор — банк).
При таком решении инвесторам придется понести небольшие потери при снижении цен реализации, но они смогут высвободить запасы. Ожидается, что это решение поможет решить жилищную проблему людей с большим потенциалом и капиталом, помогая банкам выборочно выдавать кредиты с контролем рисков...
Однако экономический эксперт, доктор Нгуен Чи Хьеу, заявил, что необходимо пересмотреть реальность рынка недвижимости с точки зрения взаимоотношений между тремя сторонами, включая банки, инвесторов и покупателей жилья. Он отметил, что в США банки выдают кредиты покупателям жилья только после завершения проекта, и банк может оценить стоимость, чтобы у клиентов были деньги для выплаты инвестору.
«Во Вьетнаме это более креативно, но и несколько опасно: инвесторы призывают покупателей жилья вносить депозит и платить по мере продвижения. Это означает, что инвесторы брали кредиты в банках для развития будущих проектов, но в то же время продолжали получать деньги от покупателей жилья. Когда денег много, инвестор будет использовать их для финансирования других проектов. «Инвесторы, которые «играют на две стороны», рискуют тем, что проект не будет достроен, а покупатели жилья уже заплатили», — проанализировал эксперт.
Соответственно, доктор Нгуен Чи Хьеу поднял вопрос о том, как контролировать денежный поток, чтобы в конечном итоге покупатели жилья получили дом, банк получил деньги, а инвестор завершил проект и получил прибыль. Он сообщил, что на самом деле во Вьетнаме до сих пор нет механизма замкнутого кредитного цикла, потому что при реализации проектов возникает много проблем.
«Простое решение заключается в том, что за каждый проект, сформированный в будущем, покупатели жилья должны будут платить напрямую банку, чтобы вычесть из непогашенной задолженности инвестора проекта. Хотя у владельца проекта имеется залоговое обеспечение будущего проекта, оно будет постепенно обесцениваться, когда недвижимость будет продана покупателям жилья и вычтено из первоначального актива, удерживаемого банком. Поэтому банки соглашаются на снижение стоимости залога только тогда, когда сумма непогашенной задолженности соответственно уменьшается», — отметил эксперт.
Доктор Нгуен Чи Хьеу отметил, что нынешняя проблема «блокировки» кредитования недвижимости заключается в том, что банки не могут контролировать денежные потоки, поэтому они не решаются выдавать кредиты в условиях замороженного рынка недвижимости. Соответственно, он предложил три решения по разблокированию кредитов на недвижимость.
Во-первых, не следует снижать текущие стандарты кредитования недвижимости. Предприятиям по-прежнему приходится рассчитывать и обеспечивать денежный поток, индекс прибыли и индекс финансового рычага.
Во-вторых, предприятиям-заемщикам необходимо реструктурировать свои финансовые системы и денежные потоки, чтобы иметь возможность погасить свои долги.
В-третьих, должна быть специальная программа кредитования для поддержки социального жилья, подобная уже реализованному пакету в размере 30 000 млрд донгов, которая поможет предприятиям поставлять продукцию, отвечающую потребностям большинства общества.
Источник
Комментарий (0)