В конце года сделки с жилой недвижимостью становятся наиболее активными в году. Однако, если не проявить осторожность, покупатели земли и инвесторы могут легко попасть в «ловушку» земельных брокеров.
В беседе с журналистами региональный директор по продажам компании OneHousing г-н До Нгок Тханг поделился: «Юридические риски, «завышенные» цены и непрофессиональные брокеры — вот три ловушки, в которые попадают покупатели жилья в конце года».
Г-н До Нгок Тханг — региональный директор по продажам OneHousing. (Фото: PH)
Раскрываем три ловушки, в которые попадают покупатели жилья в конце года
Учитывая общую вялость рынка недвижимости в прошлом году, как будет развиваться рынок жилой земли к концу этого года, сэр?
- Что касается сектора жилой земли, то в Ханое, где в прошлом и настоящем насчитывается 4 внутригородских района, а в настоящее время — 12 внутригородских районов, на него не сильно влияли рыночные тенденции роста или снижения.
Центральная часть города — где земельный фонд не может быть расширен, но население все еще растет и, что самое важное, спрос является реальным спросом — на проживание, инвестиции, ведение бизнеса, аренду... он всегда существует, поэтому цены на недвижимость в центральной части города практически не меняются, иногда растут лишь незначительно, но неуклонно, покупатели жилья не беспокоятся об убытках и имеют надежную гавань для хорошего денежного потока.
С настоящего момента и до конца года наибольшую активность проявляют сделки с жилой недвижимостью, что также соответствует годовой практике.
С какими рисками могут столкнуться покупатели жилья, желающие побыстрее закрыть сделку, приобретая дом в конце года? Какие ловушки поджидают покупателей жилья на текущем рынке?
- Риски при покупке дома возникают не только в конце года, извечная проблема клиентов, покупающих недвижимость, - это, во-первых, законность, во-вторых, оценка, в-третьих, советы брокера.
С юридической точки зрения, покупатели могут столкнуться с рисками при совершении сделок с домами без сертификата, при купле-продаже с использованием рукописных или нотариально заверенных документов, при совместном использовании сертификата, при наличии сертификата в кредитном месте или при размещении владельцем жилья депозита за 2-3 человек... Наиболее распространенным риском является то, что у владельца жилья есть красная книга для получения кредита в финансовом учреждении — все должны знать документы о продаже или составить договор депозита.
Если брокер не проверит клиента тщательно, для покупателя возникнет множество рисков, а последствия могут быть непредсказуемыми, поскольку большая часть стоимости любой недвижимости составляет многие миллиарды донгов.
Во-вторых, это цена. В конце года будет много рекламной информации: «Покупаю в долг и нужно продать дом, срочная продажа, шокирующая цена в конце года...» скорее всего, это информация, апеллирующая к жажде наживы. Если брокеры говорят вам, что цена намного ниже рыночной, я настоятельно рекомендую вам усомниться в этом и быть осторожнее с вещами, которые стоят неожиданно дешево. Все имеет свою цену.
Для брокеров первоначальная история о «выуживании» выгодных, шокирующе дисконтных объектов... но на самом деле это неправда, это уловка, чтобы привлечь внимание покупателей, а затем перевести их на другие объекты, — уже не новая история, и даже стала обычной практикой на многих рынках. Или брокеры, использующие психологию покупателей, чтобы быстро закрыть сделку, чтобы поднять цены и «съесть» разницу, также не редкость.
У «земельных брокеров» в конце года есть много уловок. (Фото: VNT)
На таком рынке «серой зоны» покупатели в любой момент могут оказаться под угрозой. Какой совет вы, как эксперт с многолетним опытом, можете дать покупателям жилья?
- Сделки с жилой недвижимостью по-прежнему совершаются каждый день, и самое главное для покупателей при выходе на рынок — тщательно изучить его, чтобы определить риски, с которыми они могут столкнуться.
Что касается законности недвижимости, опыт показывает, что покупателям необходимо тщательно проверять красную книгу, и информация в книге должна быть точной, прежде чем вносить депозит. И, конечно же, вам следует совершать сделку через надежную брокерскую фирму, поскольку именно они обладают наилучшими знаниями и опытом в обеспечении законности покупки недвижимости.
Что касается цены, сегодня вы идете смотреть квартиру А, квартиру Б, квартиру В с такой-то планировкой, таким-то расположением, таким-то переулком,... тогда вы можете сами оценить среднюю цену в этом районе, сколько примерно? Если клиенты встретят профессионального, знающего брокера, который может дать нам советы о том, почему нам следует купить именно это место, сколько здесь стоит недвижимость, каков юридический процесс сделки... то мы будем чувствовать себя в большей безопасности.
В сделках с жилой недвижимостью профессионализм брокера имеет чрезвычайно важное значение. Помимо законности и цены, как я уже упоминал выше, брокеры всегда присутствуют на всех этапах процесса работы с клиентом, от поиска, посещения домов до проведения процедур купли-продажи.
Таким образом, уже с первой встречи, задав несколько вопросов, вы можете проверить, есть ли у человека профессия, предан ли он своему делу, разбирается ли в данной области и т. д.
Встреча с профессиональным брокером, работающим в крупном и авторитетном подразделении или предприятии, может помочь клиентам минимизировать все риски в процессе сделки с жилой землей, поскольку в этом случае ответственность за сделку клиента несет само брокерское подразделение, а не независимый брокер.
Поиск «опасных возможностей» на рынке жилой недвижимости
Как вы упомянули, по-прежнему много клиентов, которые рассматривают возможности инвестирования в жилую недвижимость. По вашему мнению, на какой ценовой сегмент могут ориентироваться покупатели к концу этого года, и действительно ли этот рынок устойчив для денежного потока покупателей?
- Ценовой сегмент при инвестировании в жилую недвижимость полностью зависит от имеющихся финансовых возможностей покупателя. Потому что на рынке, за исключением крупных брокерских подразделений, которые тесно сотрудничают с банками, остальные зачастую не имеют финансовых решений для покупателей жилой земли.
Для жилых земель во внутренних районах города ценовой сегмент с наибольшими объемами сделок колеблется в пределах 3–6 млрд донгов. Вьетнамцы стремятся к безопасности и защищенности, поэтому многие люди по-прежнему предпочитают жить в домах на земле. В дома, расположенные в переулках, можно въезжать на мотоциклах, цена составляет около 100–120 млн. долл. США за м2, дом площадью 50 м2 стоит около 5 млрд. долл. США, 5 этажей, 35–40 м2 на этаж, полезная площадь также достигает почти 200 м2.
Предложение в центре Ханоя практически не подвержено значительным колебаниям, поскольку земельные фонды не могут расширяться, а сделки с жилой землей в центральной части города будут осуществляться в зависимости от спроса. Спрос и предложение всегда сбалансированы, несмотря на колебания рынка недвижимости в целом. Когда у одного человека есть потребность продать, найдется тот, кто хочет купить, и наоборот.
Например, когда я только женился, я хотел купить дом площадью всего 30 м2, но после 3-5 лет ведения бизнеса и зарабатывания больших денег, конечно, я хотел найти место побольше. В это время я захочу продать и буду продолжать хотеть купить. Или многие люди живут в больших домах, но когда их бизнес сталкивается с трудностями, они могут продать свои большие дома и переехать в дома поменьше, чтобы получить капитал для ведения бизнеса... Спрос и предложение на жилую недвижимость всегда есть. Даже я был в 5 домах.
Ценовой сегмент при инвестировании в жилую недвижимость полностью зависит от имеющихся финансовых возможностей покупателя. (Фото: OH)
Справедливо ли это для сегмента пригородных земель, который также пользовался большой популярностью у инвесторов несколько лет назад, когда рынок бурно развивался?
- Около 2–3 лет назад инвесторы, вложившиеся в загородную недвижимость, получали огромную прибыль, по принципу «когда поднимается волна, поднимается и лодка».
Однако мы видим предыдущие уроки: в 2010 году недвижимость в пригородах быстро росла, но когда пузырь лопнул, она начала падать, и многие инвесторы столкнулись с трудностями, даже обанкротились, продав в то время много домов... Такая ситуация повторилась в 2022 году и начале 2023 года, новости о продаже с убытком для погашения кредитной задолженности были широко распространены.
По моему мнению, когда рынок восстановится, то в первую очередь это коснется сегмента с реальным спросом на жилье, такого как квартиры и таунхаусы. С землей в пригородах возникнут дополнительные трудности, когда новая Национальная ассамблея примет Закон о торговле недвижимостью, ужесточающий правила раздела и продажи земли во избежание спекуляций.
По мере совершенствования правового регулирования и повышения прозрачности рынка сегмент пригородных земель становится все менее привлекательным в инвестиционных портфелях клиентов.
И наконец, можете ли вы дать какой-либо совет покупателям жилья в конце года?
- Совет покупателям: если есть продукт, который соответствует критериям, подходит домовладельцу, которому нужно его продать, готов продать, имеет стандартные юридические условия, располагает финансовыми возможностями и т. д., то его следует купить, чтобы можно было спать спокойно, не беспокоясь о том, чтобы сегодня посмотреть дом, а завтра посмотреть, а посвятить это время бизнесу, весело и тепло провести праздник Тет, потому что цены на жилую землю в центре города никогда не снижались.
Большое спасибо!
Источник
Комментарий (0)