ANTD.VN - Недавний рост предложения недвижимости в основном обусловлен сегментом элитного жилья, в то время как доступное жилье «отказывается», что делает дисбаланс между спросом и предложением все более серьезным.
Больше нет предложения новых доступных квартир
По данным Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS), рынок недвижимости Вьетнама постепенно «разогревается» благодаря движущей силе новой политики предложения и поддержки со стороны правительства. Однако рост предложения наблюдается в основном в сегменте элитного жилья, в то время как доступное жилье «отказывается».
Данные исследования VARS показывают, что сегмент доступных квартир (цена которых составляет менее 25 млн донгов за м2) за последние несколько лет «вымер», и его очень трудно, если не невозможно, возродить в Ханое и Хошимине.
В частности, в Ханое доля новых доступных квартир достигла 35% в 2018 году, снизилась до 20% в 2019 году и всего лишь 12% в 2020 году. В 2021 и 2022 годах предложение квартир в этом сегменте продолжало снижаться, составив всего около 4% от общего предложения квартир, выставленных на продажу, и достигнув 0% в 2023 году.
В Хошимине спад был еще сильнее: в 2018 году доля новых доступных квартир составляла 20%, но в 2020 году снизилась до 0,5%, а в 2021 году и вовсе исчезла.
До первых 9 месяцев 2024 года предложение квартир существенно восстанавливалось, однако около 80% предложений квартир, выставленных на продажу в Ханое и Хошимине, имели продажную цену 50 млн донгов/м2 и более.
Исследование индекса цен на квартиры, отражающее средние колебания цен продажи проектов в выборке из 150 проектов, отобранных и отслеживаемых VARS, также показывает, что по состоянию на третий квартал 2024 года средняя цена продажи кластера выборочных проектов в Ханое приближается к 60 миллионам донгов/м2, что на 64,0% больше, чем во втором квартале 2019 года.
Средняя цена продажи проектных кластеров в Хошимине выросла с 49,2 млн донгов/м2 до 64,2 млн донгов/м2, что на 30,6% больше, чем за тот же период.
 |
В Ханое и Хошимине исчезло предложение доступных квартир. |
Почему предприятия не интересуются бюджетным сегментом?
По данным VARS, основная причина, по которой доступное жилье не пользуется большим вниманием со стороны застройщиков, заключается в том, что норма прибыли в этом сегменте ниже, чем в сегментах высокого класса. Расчеты разработчиков проекта показывают, что при норме прибыли всего около 15%, если капитал стагнирует в течение 1-2 лет или продажи задерживаются на 1-2 года, девелопер понесет убытки.
Кроме того, земли в центральной части страны становится все меньше, в настоящее время и в будущем она будет в основном располагаться в крупных городских районах с рядом объектов инфраструктуры и коммунальных служб, требующих инвестиций, плюс затраты на вводимые ресурсы, особенно стоимость земли, растут, цены не могут быть доступными.
Во-вторых, хотя правительство принимает многочисленные меры по стимулированию строительства социального жилья и доступного жилья, юридические процедуры, связанные с землей и планированием, по-прежнему остаются серьезными препятствиями. Сложные процедуры лицензирования, длительное время ожидания и все более скудный земельный фонд для жилищного строительства в крупных городах заставляют застройщиков тщательно обдумывать возможность инвестирования в этот сегмент.
Кроме того, политика кредитной поддержки покупателей жилья в этом сегменте не была реализована синхронно.
В-третьих, высококлассные проекты предлагают высокую норму прибыли, и их несложно продать. Потому что спрос на элитное жилье, включая как жилые, так и инвестиционные потребности, со стороны клиентов с высоким уровнем дохода постоянно растет вместе с экономическим развитием и притоком иностранных инвестиций, а также со стороны вьетнамцев, проживающих за рубежом, на основе нового правового коридора, который «смягчает» условия владения для этой группы.
Есть даже немало клиентов, готовых заплатить больше, чтобы обладать самыми лимитированными, высококачественными продуктами в проекте. Это делает сегмент доступного жилья еще менее привлекательным для застройщиков.
Необходимо вмешательство государства
VARS считает, что для решения проблемы нехватки доступного жилья необходимо решительное вмешательство государства.
Соответственно, государству необходимо исследовать и разрабатывать политику, направленную на создание благоприятных условий для инвесторов, желающих строить доступные коммерческие квартиры (освобождение от земельного налога, корпоративного налога или увеличение плотности застройки или коэффициента использования земли по сравнению со стандартами для проектов коммерческого жилья).
В то же время приоритет отдается утверждению плана и лицензированию строительства, что помогает сократить сроки разработки проекта...
Во-вторых, государство должно поощрять проекты сотрудничества между правительством и частным сектором в целях строительства доступного жилья (государство предоставляет земельные льготы и юридическую поддержку).
В-третьих, проводится политика поддержки спроса населения на жилье. Правительство могло бы рассмотреть возможность создания фонда для поддержки развития и поддержания предложения недорогих квартир…
Кроме того, государству необходимо разработать политику, ограничивающую спекулятивную мотивацию, и вскоре ему следует изучить и начать применять налог на недвижимость, нацеленный на владельцев недвижимости, которые не вкладывают свою недвижимость в коммерческую деятельность или не ведут строительство после получения земли...
Необходимо создать органы или комитеты по надзору за жилищным сектором и применять строгие санкции в случаях спекуляции, манипулирования ценами или незаконного повышения цен.
Однако для того, чтобы политика регулирования была действительно эффективной, необходимо обеспечить безопасную и здоровую работу рынка в долгосрочной перспективе. Государству необходимо в ближайшее время завершить создание информационной системы, данных о рынке недвижимости и системы управления идентификацией жилья.
Источник: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd
Комментарий (0)