Учитывая, что манипуляции с недвижимостью не менее опасны, чем аналогичное поведение с акциями, делегаты Национальной ассамблеи предложили запретить их, чтобы избежать манипулирования ценами и возникновения пузырей на рынке.
Законопроект «О риелторской деятельности» (с изменениями и дополнениями) дополняет ряд запрещенных деяний в сфере риелторской деятельности, таких как подделка документов, умышленная фальсификация и сокрытие информации о введенном в эксплуатацию недвижимом имуществе; мошенничество, обман клиентов...
Выступая на заседании Национальной ассамблеи 31 октября, г-н Чинь Суан Ань (штатный член Комитета по национальной обороне и безопасности) предложил добавить акт манипулирования и установления цен на недвижимость в список запрещенных видов деятельности в этой сфере бизнеса.
Он проанализировал, что манипулирование рынком недвижимости не менее опасно, чем аналогичное поведение на рынке акций. Манипуляция осуществляется не только посредством торгов по высоким ценам и последующего отказа от депозитов, но и посредством использования одного проекта для «повышения» цены другого проекта, что приводит к появлению пузырей и созданию заоблачных цен по сравнению с реальностью.
«Если не заняться этим должным образом, то возникнет пузырь, как в случае с китайской компанией по недвижимости China Evergrande Group», — сказал г-н Ан, добавив, что необходимо законодательно запретить манипулирование ценами на недвижимость и махинации с ними, а отдельные случаи следует исключить.
Г-н Чинь Суан Ань (штатный член Комитета национальной обороны и безопасности) выступил на заседании по обсуждению проекта Закона о торговле недвижимостью (с изменениями) утром 31 октября. Фото: Национальная ассамблея СМИ
Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Хыу Тонг (заместитель главы специализированной делегации провинции Биньтхуан) и Тринь Лам Синх (заместитель главы специализированной делегации провинции Анзянг) предложили добавить положения, запрещающие манипулирование и нарушение работы рынка недвижимости.
Г-н Тонг отметил, что сговор на аукционах по продаже прав на землю и аукционах с целью завышения цен в прилегающих районах является обычным явлением. Это приводит к росту цен на землю, люди, которые действительно нуждаются в жилье, не могут покупать землю и строить дома.
Между тем, также упомянув о запрещенных действиях в сфере недвижимости, г-н Нгуен Ван Мань (член Экономического комитета) заявил, что положения о сборе и использовании денег при купле-продаже недвижимости с правом выкупа в рассрочку в будущем у покупателя и рассрочника являются незаконными. По сравнению с действующими нормами, данный законопроект исключает акт незаконной мобилизации и присвоения капитала, который, по словам г-на Маня, непреднамеренно создает лазейки в использовании капитала инвесторами, а также создает другие каналы для мобилизации капитала.
Он предложил сохранить положение, касающееся запрета на незаконную оккупацию, чтобы ограничить подобное поведение в реальности.
Много комментариев на заседании также вызвало положение о задатках для будущих сделок с жильем (жилье, недвижимость на бумаге) . В настоящее время законопроект предлагает два варианта. Во-первых, инвесторы проекта могут собирать депозиты только тогда, когда дома и строительные работы готовы к вводу в эксплуатацию. Либо инвестор взимает депозит по договору с заказчиком при наличии у проекта утвержденного государственным органом базового проекта и одного из документов на право пользования землей. Максимальный размер депозита устанавливается правительством, но не более 10% от цены продажи или аренды.
Г-жа Тран Хонг Нгуен (заместитель главы Юридического комитета) выбрала вариант 1, поскольку посчитала, что он представляет меньший риск для покупателя — слабой стороны в сделке. Депозиты вносятся только тогда, когда недвижимость пригодна для ведения бизнеса и обе стороны подписывают договор, что ограничивает возможность возникновения споров.
Если инвестор получит депозит, когда проект имеет базовый проект, прошедший оценку, или один из документов о праве землепользования (вариант 2), то, по словам г-жи Нгуен, покупатель будет нести множество рисков, поскольку время от получения депозита до начала строительства проекта длительное.
На самом деле, в последнее время ситуация на рынке недвижимости усложнилась, поскольку инвесторы проектов использовали депозиты и контракты на внесение капитала для произвольного привлечения капитала. «Многие проекты, по которым депозиты были получены через 5 или 10 лет, так и не были реализованы, поэтому необходимо предусмотреть нормативные акты, которые «подтягивали» депозиты для проектов в сфере недвижимости, которые будут сформированы в будущем», — высказал свое мнение замглавы юридического комитета.
Между тем, г-н Нгуен Дай Тханг (заместитель главы специализированной делегации провинции Хынгйен) и г-н Фам Ван Хоа выбрали вариант 2, поскольку посчитали, что правила четко определяют, в каких случаях инвестор может получить депозит, размер депозита, и являются публичными и прозрачными.
Г-н Фам Ван Хоа заявил, что у инвестора нет 100% капитала для реализации проекта, и ему придется занять деньги в банке. Задаток в размере 10% от стоимости продаваемой квартиры также соответствует действительности. «Дом за 1 миллиард, 10% депозита — это 100 миллионов, дом за 4 миллиарда имеет депозит в 400 миллионов, я думаю, для клиентов эта сумма не большая при покупке дома. Клиенты платят депозит заранее, иногда инвестор продает дом по более низкой цене», — сказал он.
При этом у инвестора есть документы на право пользования землей для получения задатка, по его словам, «они не являются недобросовестными». Поэтому законопроект должен предусматривать гибкие правила, позволяющие инвесторам мобилизовать капитал для реализации проектов, создавая доверие между инвесторами и клиентами.
Также обсуждаются правила исполнения финансовых обязательств по земле при передаче объектов недвижимости . На 5-й сессии (июнь) председатель Экономического комитета Ву Хонг Тхань, представляя доклад с разъяснениями и принятием Постоянного комитета Национальной ассамблеи, заявил, что многие мнения согласились с требованием «обязательного выполнения обязательств» перед передачей проекта. Однако есть и мнения, что необходимо создать условия для инвесторов, у которых уже нет достаточных мощностей.
Поэтому Постоянный комитет Национального собрания предложил два варианта.
Во-первых , в случае, если инвестор передает, но не выполнил финансовые обязательства в отношении проектной земли или переданной части проекта перед государством, обе стороны могут договориться о продолжении выполнения невыполненных финансовых обязательств.
Во-вторых , если у передающей стороны имеется решение компетентного государственного органа о выделении или аренде земельного участка для реализации проекта и выполнены финансовые обязательства в отношении земельного участка проекта (плата за пользование землей, арендная плата за землю, налоги, сборы и т. д.), то наличие свидетельства о праве пользования землей на весь передаваемый проект или его часть не требуется.
Постоянный комитет Национальной ассамблеи выбрал вариант 1. Этот вариант обеспечивает строгое регулирование и предотвращает выбор некомпетентных инвесторов для передачи проектов и получения прибыли.
Г-н Фам Ван Хоа согласился выбрать вариант 1, который означает, что при передаче инвестором проекта или части проекта другому лицу получатель должен будет выполнить финансовые обязательства перед государством. Г-н Хоа заявил, что государство ничего не теряет, поскольку финансовые обязательства продолжают выполняться.
«Инвесторы, которые «истощены» и больше не имеют возможности продолжать проект, должны передать его, и заставлять их выполнять свои финансовые обязательства до того, как они смогут совершать сделки, нецелесообразно», - заявил он.
Г-н Фам Ван Хоа высказал свое мнение на заседании по обсуждению проекта Закона о сделках с недвижимостью (с изменениями) утром 31 октября. Фото: Национальная ассамблея СМИ
Г-н Тринь Суан Ан, постоянный член Комитета национальной обороны и безопасности, также заявил, что необходимо проявлять гибкость при передаче проектов в сфере недвижимости. Он предложил разрешить сторонам вести переговоры об исполнении финансовых обязательств перед государством.
Постоянный член Комитета по науке, технологиям и окружающей среде Нгуен Нгок Сон обеспокоен тем, что в настоящее время существует множество различных толкований значения фразы «передача всего или части проекта недвижимости».
Г-н Сон сослался на тот факт, что следственные и инспекционные органы также сталкиваются с трудностями при работе с проектами, в которых инвесторы меняются посредством таких форм, как передача прав землепользования и активов, связанных с землей, а также продажа активов, связанных с землей. Поэтому он предположил, что в законопроекте необходимо четко определить понятие и способ передачи активов, чтобы избежать эксплуатации.
Ожидается, что 27 ноября Национальная ассамблея проголосует за принятие законопроекта о сделках с недвижимостью (с поправками).
Ссылка на источник
![[Фото] Премьер-министр Фам Минь Чинь председательствует на правительственной конференции с местными властями по вопросам экономического роста](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
Комментарий (0)