«Жить жалко, умереть жалко» из-за покупки проекта, который не соответствует условиям открытия продажи

Рынок недвижимости на Юге восстанавливается, новые проекты конкурируют за право выставить на продажу. Однако в это же время многие инвесторы обходят закон, продавая проекты без достаточных юридических процедур, в результате чего клиенты «живут жалкой жизнью и умирают жалкой смертью». Проект не подлежит продаже.

Рынок недвижимости на Юге восстанавливается, новые проекты конкурируют за право выставить на продажу. Однако в это же время многие инвесторы обходят закон, продавая проекты без достаточных юридических процедур, в результате чего клиенты «живут жалкой жизнью и умирают жалкой смертью». Проект не подлежит продаже.

Проект Charm Diamond был продан инвестором еще в 2019 году, но до сих пор не построен.

Выявление «подпольных» проектов

Согласно Закону о ведении бизнеса в сфере недвижимости 2023 года, проект недвижимости, подходящий для продажи, должен иметь завершенные юридические процедуры, такие как инвестиционная политика, планирование 1/500, выполненные обязательства по налогу на землепользование, разрешение на строительство, завершенное строительство фундамента, а затем получить разрешение компетентного органа на открытие для продажи будущих объектов недвижимости.

Однако в настоящее время проекты часто выставляются на продажу, даже если они не соответствуют всем требованиям законодательства. При этом большинство новых проектов имеют только Решение 1/500 и предлагают клиентам вносить депозиты для бронирования места без использования фразы «открыто для продажи».

Например, в начале сентября 2024 года в Сити. Проект апартаментов Di An (Binh Duong), Binh Thang (коммерческое название Avenue Binh Thang) был представлен на рынок инвестором, а также собирал «резервные» деньги от клиентов. Согласно объявлению, проект построен на площади 3351 м2, с 2 подвалами, 35 этажами, включая 536 квартир, цена продажи 33–40 млн донгов/м2. В ходе исследования мы узнали, что проект имеет инвестиционную политику, Решение 1/500 и разрешение на строительство, выданное Департаментом строительства провинции Биньзыонг, но до сих пор не выполнил свои финансовые обязательства и не был построен.

Департамент строительства провинции Биньзыонг требует от инвесторов взять на себя обязательство не продавать продукцию и не получать деньги от клиентов, если проект не соответствует требованиям законодательства. Кроме того, у Департамента есть много документов, рекомендующих и предписывающих местным органам власти строго контролировать проекты в этом районе и вывешивать объявления перед проектами в сфере недвижимости, которые не подходят для привлечения капитала.

В районе Биньзыонг Нью-Сити инвестор также выставил на продажу проект под названием KH. В роли клиента, нуждающегося в покупке дома, меня представил сотрудник по имени Чау, это проект коммерческого и социального жилья, инвестор принимает депозиты для бронирования места, 15 октября будет официально подписан договор депозита, 15 ноября будет открыто официальное открытие продаж. Однако, отвечая на вопрос о юридических вопросах, Чау сказал, что проект подает заявку на получение разрешения на строительство.

Аналогичным образом, проект под названием The Felix (город Туан Ан), инвестируемый акционерной компанией C-Holding, будет открыт для продажи с июля 2024 года. Проект построен на площади более 9000 м2, состоит из 2 многоквартирных домов высотой 40 этажей, включающих 1206 квартир, минимальная цена составляет 1,5 млрд донгов за квартиру. Однако Департамент строительства провинции Биньзыонг заявил, что этот проект не имеет права на привлечение капитала в виде будущего жилья, поскольку он не является юридически достаточным.

Также в городе. Проект Thuan An, The Emerald Golf View выводится на рынок компанией Le Phong Group. Проект включает 770 квартир стоимостью от 45 до 50 млн донгов за м2. Этот проект также входит в список проектов, не подлежащих продаже.

Такая ситуация наблюдается не только в пригородных провинциях, но и в Хошимине. Проект Fitato в Сити. В жилом комплексе Thu Duc, инвестируемом компанией Hung Phu Invest Company, имеется 383 квартиры, цена продажи составляет 46–60 млн донгов/м2. Департамент строительства города Хошимин объявил, что этот проект не подлежит продаже и мобилизации капитала.

Купил дом 5 лет назад, но строительство до сих пор не началось

Последствия покупки домов в проектах, не имеющих права на продажу и привлечение капитала, делают многих клиентов несчастными, поскольку им приходится подавать жалобы повсюду.

Г-жа Туи Ань, покупательница, купившая квартиру в жилом комплексе Charm Diamond жилого комплекса Charm City (город Диан, провинция Биньзыонг), рассказала, что в 2019 году Charm Group открыла продажу квартир в жилом комплексе Charm Diamond, она купила здесь квартиру почти за 2 млрд донгов. Но сейчас, в конце 2024 года, фундамент проекта так и не построен, хотя она заплатила немалые деньги.

«В этом проекте сотни таких же клиентов, как я, покупают дома. «В 2021 и 2022 годах мы много раз работали с инвестором, даже подавали иск и требовали возврата денег за покупку дома, но инвестор отказался платить», — возмутилась г-жа Туи Ань.

Также в 2019 году был открыт для продажи проект LDG Sky (Di An City), инвестированный акционерной компанией LDG Investment, в котором насчитывается 1670 квартир, цена продажи в 2019 году составляла 30 миллионов донгов/м2, однако спустя 5 лет проект так и не был реализован из-за отсутствия достаточной юридической документации.

Г-н Хюинь Фам Туан Ань, заместитель директора Департамента строительства провинции Биньзыонг, сказал, что инвесторы, застройщики проектов и брокерские компании часто «обходят закон» для мобилизации капитала с помощью таких форм, как формы приоритетного запроса, формы депозита, формы регистрации пожеланий и т. д.

Некоторые проекты, имеющие лишь элементарные юридические документы, организовали мобилизацию капитала без соблюдения условий и без одобрения властей. Это потенциально рискованные сделки.

По словам адвоката Чан Дук Фыонга (Коллегия адвокатов города Хошимин), многие инвесторы не обладают достаточными финансовыми возможностями, поэтому они намеренно обходят закон, чтобы привлечь капитал вопреки закону. Именно по этой причине многие проекты недавно собрали до 95% от стоимости квартир, но не смогли сдать дома покупателям. Многие инвесторы даже продавали ипотечные проекты клиентам в банках, ставя покупателей жилья в ситуацию, ничем не отличающуюся от ситуации заложников.

«С 2020 года и по сей день я получил много исков от клиентов против инвесторов, потому что они случайно купили проекты, не имевшие достаточных юридических документов, но продали их, собрали деньги с клиентов, а затем не построили», — сказал г-н Фуонг.

По словам адвоката Фуонга, тот факт, что многие инвесторы «намеренно или ненамеренно» нарушают правовые нормы купли-продажи недвижимости без лицензии от властей, негативно влияет на рынок, перекладывая риски на клиентов.

Инвесторы часто оправдывают это тем, что это выгодно для клиентов, поскольку ранние покупки позволят получить более низкую цену, выбрать качественные продукты, а у предприятий также появятся деньги на реализацию проектов. Но это когда дела идут хорошо. Если же есть проблемы с процедурами, юридическими вопросами, капиталом и т. д., то проект будет тормозиться из года в год. В конечном итоге страдает покупатель.

«Покупателям жилья следует тщательно обдумать и ни в коем случае не приобретать проекты или дома, которые будут построены в будущем, если у инвестора нет достаточных юридических документов. «Вам следует обратиться в местные органы власти и выяснить все, прежде чем подписывать документы или переводить деньги брокерской компании или инвестору проекта, чтобы избежать рисков», — посоветовал адвокат Фуонг.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/song-do-chet-do-vi-mua-du-an-chua-du-dieu-kien-mo-ban-d228630.html