Красная книга проектов социального жилья стоимостью 0 донгов
Выступая на церемонии объявления рыночного отчета, организованной недавно Вьетнамской ассоциацией брокеров по недвижимости (VARS), г-н Нгуен Хоанг Нам, член рабочей группы по исследованию рынка недвижимости VARS и генеральный директор акционерной компании G-Home, признал, что спрос на социальное жилье очень велик, при этом этот сегмент также получает большое внимание и инвестиции со стороны правительства и управляющих агентств, однако темпы развития пока не удовлетворяют острую потребность в предложении на рынке жилья.
Объясняя сложившуюся ситуацию, генеральный директор предприятия, специализирующегося на строительстве социального жилья, указал на ряд основных причин, по которым сегмент социального жилья все еще развивается медленно.
Например, по словам г-на Нама, в процессе разработки проекта социального жилья правовые механизмы деятельности управляющих органов по-прежнему остаются сложными. Хотя государство освобождает проект от уплаты налога на землепользование, перед освобождением от уплаты налога его все равно необходимо оценить. Инвестор должен заранее выплатить компенсацию за расчистку участка, причем она выплачивается в «отложенном» состоянии (ее можно вычесть только после завершения проекта, либо некоторые суммы будут впоследствии зачтены в счет стоимости земли).
Реализация проекта социального жилья занимает больше времени, чем проекта коммерческого жилья. Согласно процессу, для разработки проекта социального жилья только на этап подготовки инвестиций и получения разрешения на строительство уходит не менее 2 лет. При продаже последней квартиры 20% от общей площади проекта должно быть зарезервировано для сдачи в аренду, в течение 5 лет должна быть проведена проверка.
«Весь процесс очень долгий, но инвестору разрешено получать только 10% прибыли. Даже не прибегая к тщательным расчетам, мы видим, что риск потерь очень высок», — заявил г-н Нам.
Социальное жилье на улице Там Тринь (Хоангмай, Ханой) используется уже более 5 лет (Фото: Ха Фонг).
По словам г-на Нама, строительство социального жилья также сопряжено с трудностями в получении доступа к капиталу инвесторов при строительстве социального жилья.
«Для проектов коммерческого жилья с правами землепользования банки могут удерживать красную книгу проекта в качестве залога. Что касается социального жилья, когда мы приносим в банк красную книгу проекта, она не считается залогом, поскольку ее стоимость составляет 0 донгов», — поделился г-н Нам.
Для общего проекта структура капитала будет включать около 20% собственного капитала, 30% капитала, мобилизованного из будущей недвижимости, и 50% заемного капитала. Таким образом, если инвестор не может взять кредит в банке, считается, что он не может управлять 50% капитала проекта.
«Многие инвесторы «кричат», что получить доступ к кредитному пакету в размере 120 000 млрд донгов очень сложно, у них нет обеспечения для заимствования капитала для развития проекта», — охарактеризовал общую ситуацию г-н Нам.
Социальное жилье не продается богатым
По словам г-на Нама, за последние 10 лет, если судить по статистике, в отношении регулирования резервирования 20% земель в городских районах под строительство социального жилья, многие инвесторы сосредоточились только на том, чтобы «снять сливки» с коммерческой жилой площади и «прикарманить» ее, пренебрегая социальной жилой площадью из-за отсутствия прибыли. Но теперь они сами требуют внести поправки в закон.
«По моему мнению, должны быть приняты принудительные меры, чтобы заставить этих инвесторов строить социальное жилье, как было согласовано ранее, в противном случае они не смогут реализовать другие проекты. Такая ситуация способствует замедлению развития социального жилья», — предположил г-н Нам.
Кроме того, по словам г-на Нама, группы людей, которым разрешено покупать социальное жилье, по-прежнему сильно зависят от механизма просьб и дарения. Согласно международной практике, в странах с социальным жильем я не вижу, чтобы в обиходе встречалось выражение «малообеспеченные люди», как в нашей стране. Конечно, социальное жилье не продается богатым, однако, целесообразно ли ужесточать его до такой степени, чтобы людям, таким как мы, которым не нужно платить подоходный налог, пришлось его платить?
Если работникам не нужно платить подоходный налог, то есть их доход составляет менее 11 миллионов долларов в месяц, они не смогут содержать себя и свои семьи и, скорее всего, не будут иметь никаких сбережений. Между тем, чтобы купить дом, покупатель должен накопить активы.
«Я думаю, было бы правильнее определить социальное жилье как жилье для людей, у которых есть сбережения, но нет доступа к коммерческому жилью. Цены на коммерческое жилье также были завышены», — сказал г-н Нам.
Источник
Комментарий (0)