Вьетнамская федерация торговли и промышленности (VCCI), а также многие другие консультирующиеся агентства пришли к единому мнению, что разрешение компаниям, имеющим «другие земли», реализовывать проекты коммерческого жилья крайне необходимо и отвечает практическим потребностям.
 |
| Положения о земельных фондах для проектов коммерческого жилья стали предметом многочисленных обсуждений. Фото: Дук Тхань |
Оставшиеся вопросы Закона о земле
«Закон о земле 2024 года — важные положения, которые необходимо знать предприятиям» — тема семинара, недавно организованного VCCI, в котором приняли участие сотни представителей бизнеса и многочисленные докладчики, принимавшие участие в процессе разработки этого чрезвычайно важного закона.
По словам г-на Дау Ань Туана, заместителя генерального секретаря и руководителя юридического департамента VCCI, новый Закон о земле устранил дублирование юридических документов, тем самым ускорив земельные процедуры и способствуя сделкам на рынке. Остается вопрос о положении о земельных фондах для реализации проектов коммерческого жилья.
В частности, предусмотрены два случая изменения целевого назначения земельного участка для реализации проекта коммерческого жилищного строительства: если у предприятия в настоящее время имеется земельный участок, то необходимо, чтобы в его собственности находились все или часть земельных участков, отведенных под жилую застройку (п. 6 ст. 127); В случае если предприятие ведет переговоры о получении права землепользования, оно должно иметь 100% «жилых земель» (пункт б) пункта 1 статьи 127).
«Для получения прав землепользования необходимо получить письменное одобрение провинциального народного комитета и следовать плану землепользования. «Согласно Закону о земле 2013 года, только в случаях «изъятия» сельскохозяйственных земель требуются документы от провинциального Народного комитета», — сравнил г-н Туан.
После завершения процесса разработки Закона о земле 2024 года г-н Туан подчеркнул, что положения о земельных фондах для реализации проектов коммерческого жилья много обсуждались при принятии закона о внесении изменений в 9 законов об инвестициях и предпринимательстве (начало 2022 года). Далее, это основной спорный вопрос при разработке Закона о земле и открытие пилотного механизма.
Ожидается, что проект постановления Национальной ассамблеи о пилотной реализации проектов коммерческого жилья посредством соглашений о получении прав землепользования или обладании правами землепользования, не являющимися жилыми землями (проект) будет представлен Национальной ассамблее на 7-й сессии (май 2024 г.).
Согласно досье, предоставленному Министерству юстиции для проведения оценочной работы, в проекте предусмотрена следующая ориентация:
Во-первых, земли для реализации проектов коммерческого жилищного строительства по договорам о предоставлении права землепользования — это виды земель, предусмотренные статьей 9 Закона о земле 2024 года, на которые в порядке, установленном земельным законодательством, может быть осуществлена передача права землепользования. Формы соглашения включают: передачу права землепользования, взнос в капитал с правом землепользования, дарение права землепользования.
Во-вторых, земля, которую предприятие по торговле недвижимостью имеет право использовать, относится к одному или включает в себя следующие виды земель: земли сельскохозяйственного назначения; несельскохозяйственная земля, не жилая земля В случае необходимости расширения площади объекта коммерческого жилищного строительства по сравнению с площадью земельного участка, используемого предприятием в настоящее время, предприятие обязано заключить договор на получение права землепользования на земельный участок, указанный в пункте 1 настоящей статьи, для реализации объекта.
В-третьих, в случае, если на земельном участке, предназначенном для реализации коммерческого жилищного проекта в форме получения права землепользования, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, имеются земельные участки, находящиеся в ведении государственного органа или организации, государство изымает земельный участок и выделяет или предоставляет земельный участок в аренду инвесторам без проведения аукциона по предоставлению права землепользования или торгов по отбору инвесторов для реализации проектов с использованием земельного участка.
Ориентиром при выборе проектов и мест реализации пилотных проектов является: пилотная реализация проектов коммерческого жилья посредством соглашений о предоставлении права пользования земельными участками или наделения правом пользования земельными участками, не являющимися жилыми землями, не должна превышать 30% от количества проектов и 20% от общей площади потребности в разработке проектов жилищного строительства, утвержденных программой и планом развития жилищного строительства до 2030 года. Приоритет отдается пилотной реализации на утвержденных городских территориях и территориях градостроительной планировки.
В соответствии с положениями настоящего Постановления провинциальный народный комитет определяет порядок реализации пилотного проекта в соответствии с фактической ситуацией на местности. Перед реализацией пилотного проекта провинциальный народный комитет должен представить на утверждение Народному совету того же уровня список пилотных проектов. Пилотный проект будет реализован с 2025 года и продлится 5 лет.
В ответ на просьбу прокомментировать проект досье VCCI заявила, что разрешение предприятиям получать передачу права пользования «другими землями» и разрешение предприятиям, которые в настоящее время имеют «другие земли», реализовывать проекты коммерческого жилья является одной из основных и важных рекомендаций предприятий в процессе разработки Закона о земле 2024 года.
Новый Закон о земле 2024 года ограничивается положением о том, что предприятиям разрешено получать в собственность только «жилые земли», а предприятиям, имеющим «жилые земли или жилые земли и другие земли», разрешено реализовывать инвестиционные проекты по строительству коммерческого жилья.
VCCI полностью согласна и полностью согласна с разработкой пилотного постановления, позволяющего предприятиям получать передачу права пользования «другими землями», что позволит предприятиям, которые в настоящее время имеют «другие земли», реализовывать проекты коммерческого жилья. Это очень необходимое положение, отвечающее практическим потребностям, преодолевающее текущие трудности и устраняющее препятствия многим текущим проектам.
Главное — предотвращение риска.
В процессе разработки проекта пилотное предложение также получило одобрение многих населенных пунктов, в том числе тех, которые никогда не реализовывали проекты коммерческого жилья посредством получения права передачи права землепользования или использования жилых земель и других типов земель, которым компетентные государственные органы разрешают изменять целевое назначение на жилые земли (например, Хынгйен и некоторые другие места). В большом городе, где многие проекты сталкиваются с проблемами, поддержка проекта еще сильнее.
Подтвердив, что разработка проекта крайне необходима, Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) указала на множество практических проблем. Например, если инвесторам будет разрешено вести переговоры только о правах землепользования на жилые земли, то земли будет недостаточно для инвестиций в строительство коммерческих жилых проектов, крупных городских территорий с полной технической инфраструктурой, синхронной социальной инфраструктурой и городскими коммунальными услугами и услугами.
Причина в том, что максимальный размер жилого земельного участка, согласно положениям земельного закона о лимите отвода жилых земель, составляет не более 400 квадратных метров, в то время как максимальный размер существующих жилых участков в городских районах составляет всего несколько тысяч квадратных метров. «Обычно старинная вилла по адресу Во Ван Тан, 110-112 (район 3, Хошимин) имеет три уличных фасада площадью всего более 2700 квадратных метров», — цитирует HoREA.
По мнению HoREA, ключевым вопросом является предотвращение и устранение рисков, которые могут привести к потере доходов государственного бюджета, потере государственных активов, таких как земельные ресурсы, а также недопущение незаконного использования инвесторами разницы в арендной плате за землю при реализации механизма самосогласования. Строгие и последовательные правила цен на землю, предусмотренные Законом о земле 2024 года, в случае их полной реализации позволят предотвратить и ограничить вышеуказанные риски.
Что касается области реализации, HoREA выразила «большое приветствие» в отношении того, что в проекте предлагается разрешить всем провинциям и городам центрального подчинения устанавливать критерии по площади, инвестиционному капиталу и другие критерии, соответствующие местным реалиям, для отбора проектов в области, разрешенной для пилотного запуска.
Однако VCCI считает, что это предложение может вызвать опасения относительно механизма запроса-гранта при определении инвестиционных проектов для применения пилотного механизма. Чтобы ограничить такую ситуацию, VCCI рекомендует рассмотреть возможность включения в Постановление общих критериев, на основании которых местные органы власти будут определять подходящие проекты.
- Вклад Народного комитета провинции Анзянг в проект
Что касается масштаба проекта, согласованного для передачи прав землепользования, то предлагается провести пилотный проект на площади менее 10 гектаров. Фактически, при площади менее 10 гектаров инвесторы могут самостоятельно вести переговоры о передаче прав землепользования, без необходимости административного вмешательства со стороны государственных органов. С другой стороны, эта шкала также должна гарантировать соблюдение полномочий Народного совета провинции по разрешению изменения целевого назначения земель для выращивания риса (если таковое имеется).
Что касается инвестиционного капитала, то в зависимости от области проекта он может варьироваться от 20 млрд до 300 млрд донгов. Инвестором должна быть экономическая организация, осуществляющая функции бизнеса в сфере недвижимости, имеющая финансовые возможности, соответствующие масштабу и общему объему инвестиций в проект в соответствии с действующим законодательством.
Источник
Комментарий (0)