Какую выгоду получают инвесторы от проекта BT Trieu Son?

Дешевая земля?

Проект строительства транспортной дороги, соединяющей провинциальную дорогу 514 и национальную автомагистраль 47C в районе Чиеусон, представляет собой проект с общим первоначальным инвестиционным капиталом более 79 млрд донгов, реализуемый совместным предприятием акционерной компании Tien Dat Construction - Viet Thanh Joint Stock Company (BT Trieu Son Company Limited). Это один из последних проектов в провинции Тханьхоа, реализованный в форме государственно-частного партнерства, контракта BT (строительство-передача), до того как этот тип был официально «прекращен» (вступил в силу с 1 января 2021 года) из-за множества недостатков, высокого риска негативных последствий и большой потери государственных активов.

Для реализации данного проекта провинция Тханьхоа изначально планировала использовать 5 прекрасных участков земли общей площадью около 28 гектаров в городе Чиеусон и соседних коммунах района Чиеусон для осуществления встречных платежей по проекту.

В настоящее время ведется строительство проекта BT по строительству транспортной дороги, соединяющей провинциальную дорогу 514 и национальную автомагистраль 47C в районе Чиеу Сон.

На этом основании 27 ноября 2020 года Народный комитет провинции Тханьхоа выделил первую фазу земельного участка совместному предприятию-подрядчику BT Trieu Son Company Limited общей площадью 198 998,8 м2 (почти 20 гектаров) в Решениях № 5086/QD-UBND, Решении № 5085/QD-UBND, Решении 5084/QD-UBND. Оставшиеся 2 из 5 земельных участков, запланированных для выплаты компенсации компании Trieu Son BT Company Limited, еще не переданы.

Однако недавно провинция Тханьхоа официально решила скорректировать размер контрплатежа с 5 участков до всего лишь 3 вышеупомянутых земельных участков, что эквивалентно сокращению на 9,3 гектара по причине «избыточного контрплатежа», рассмотрев вопрос обеспечения принципа паритета в соответствии с положениями Закона об управлении и использовании государственных активов 2017 года, а также постановлениями правительства и другими соответствующими правовыми нормами.

Параллельно с распределением земель Народный комитет провинции Тханьхоа также принял решение об утверждении конкретных цен на землю в качестве основы для определения платы за пользование землей, вносимой в государственный бюджет.

Например, 3 ноября 2021 года Народный комитет провинции Тханьхоа установил конкретные цены на землю в качестве основы для определения платы за пользование землей, уплачиваемой в государственный бюджет для реализации нового проекта жилого района Нам Конг Чео в городе Чиеу Сон, округ Чиеу Сон (этап 1). Соответственно, удельная цена земли, соответствующая площади земельного участка, выделенного государством с учетом платы за пользование землей, после вычета расходов (без учета расходов на расчистку участка) на данном участке в расчете на квадратный метр составляет 2 201 099 донгов/м2.

Указанная выше конкретная цена на землю определяется при условии, что инвестор должен вложить средства во всю техническую инфраструктуру согласно инвестиционному проекту, утвержденной детальной планировке земельного участка, отведенного для реализации проекта, и государство выделяет земельный участок с платой за землепользование площадью 34 029,3 м2 жилой земли. Примечательно, что предварительно, только с учетом площади и цены проекта Nam Cong Cheo, государство фактически собрало более 74 млрд донгов, что эквивалентно примерно 93% от встречного капитала от общего инвестиционного капитала вышеуказанного проекта BT.

Земля Нам Конг Чео расположена в очень красивом месте, разделенном на 330 участков земли и инженерных коммуникаций в районе Чиеу Сон, Тхань Хоа. (Фото: Лам Линь Лэнд)

Возвращаясь к вопросу определения цен на землю, соответствующих площади земли, выделенной государством с учетом платы за пользование землей, взимаемой в проекте нового жилого района Нам Конг Чео, по словам г-жи Фам Тхи Тху Хуонг, практикующего оценщика цен, существует множество методов определения, однако, как правило, в вышеуказанном случае определение цен на землю будет осуществляться в соответствии с методом излишков, а эквивалентная рыночная цена на тот момент является лишь исходной базой.

В частности, определение цены на землю по методу базовой добавленной стоимости осуществляется путем вычета доходов от застройки за вычетом расходов на застройку. При этом доход — это, по сути, деньги, заработанные после реализации проекта, а основные затраты на разработку включают затраты на инвестиции в инфраструктуру, непредвиденные расходы, затраты на управление проектом, расходы на рекламу продаж... и «мягкие» затраты, такие как коммерческие преимущества, другие затраты в соответствии с правилами... наряду с прибылью инвесторов.

Совместное предприятие «добилось большого успеха» на проекте BT Trieu Son?

Согласно фактическим данным, новый проект жилого района Nam Cong Cheo (коммерческое название Trieu Son New Central project) с момента его открытия для продажи сразу же стал «горячим» продуктом во многих газетах, средствах массовой информации и пользуется спросом на рынках недвижимости.

Согласно вступительной статье одного из вышеупомянутых подразделений, новый проект жилого района Нам Конг Чео имеет множество благоприятных географических факторов, что очень подходит для клиентов, которые планируют приобрести землю как для проживания, так и для коммерческих целей. В частности, северная часть проекта примыкает к провинциальной дороге 514, соединяющейся с национальной автомагистралью 47, соединяющей город Тханьхоа с международным аэропортом Тхо Суан; На западе проходит 36-метровая дорога с двусторонним движением, соединяющая национальное шоссе 47C со скоростной автомагистралью Нги Сон - Сао Ванг; Юг граничит с зоной планирования элитного городского района Сюань Хынг площадью 20 гектаров... От проекта людям потребуется всего 20 минут, чтобы добраться до города Тханьхоа; В 15 минутах езды от аэропорта Тхо Суан, а в радиусе 500 м находятся культурно-спортивный центр, больница, рынок Гиат, административный центр района Чиеу Сон, городской супермаркет, межкоммунальный промышленный парк площадью 50 га...

Как описывают СМИ, земля Нам Конг Чео имеет особое расположение в районе Чиеу Сон. (графика: Земля Лам Линь)

Фактически, в полдень 15 июля Нгуой Дуа Тин присутствовал на месте строительства нового жилого района Нам Конг Чео в районе Чиеу Сон в роли «земельного брокера» (внештатного брокера по недвижимости). Фасад участка очень широкий, около 300 м, идет вдоль центральной дороги города Дат, глубина участка умеренная, близко расположены коммунальные центры, как и было заявлено.

На месте Нгуой Дуа Тин подошел к женщине средних лет, которая продавала воду напротив проекта Trieu Son New Central и согласилась выступить в роли «земельного брокера», сообщив, что стоимость участка составляет от 14 до 25 миллионов донгов за квадратный метр в зависимости от местоположения.

«Если вы хотите купить здесь, это нормально, около 1,4–2,5 млрд донгов за лот. Если нет, у меня есть еще один участок земли, который я купила на аукционе в прошлом году, в нескольких километрах отсюда, также на этой дороге, но дальше от центра, площадью 100 квадратных метров, когда я купила его на аукционе, он стоил почти 1,7 млрд, сейчас я продаю его ровно за 2 млрд», — сказала она.

Выразив заинтересованность в покупке земли на проекте Нам Конг Чео, Нгуой Дуа Тин продолжил знакомиться с человеком по имени Тоан, который, как говорили, был «родственником» директора одной из совместных компаний, инвестирующих в проект БТ. Поскольку этот человек находился в командировке, его познакомили с человеком по имени Куонг, который работал на проекте.

По словам г-на Куонга, его участок земли находится на улице, куплен по дипломатической квоте, цена продажи составляет около 25,5 млн донгов за квадратный метр, что эквивалентно примерно 2,5 млрд донгов.

«Земля здесь прекрасная, мой участок не представляет никаких проблем, я смог купить его по дипломатической квоте. Однако, чтобы купить свой участок, мне нужно построить 4 этажа, чтобы получить сертификат, остальные участки внутри строить не нужно, просто купите и сразу получите сертификат», — сказал г-н Куонг.

Г-н Куонг рассказал о земле, которой он владеет в проекте Нам Конг Чео.

По словам г-на Куонга, сумма денег, собранных от продажи 330 участков земли, является большой, но для реализации проекта компании также пришлось заплатить за расчистку участка около 120 сао рисовых полей, каждый сао составляет 60 миллионов донгов, что эквивалентно примерно более 7 миллиардам донгов. В то же время компании также придется инвестировать десятки миллиардов донгов в техническую инфраструктуру, инвестиционный капитал проектов BT и, что немаловажно, другие «мягкие» расходы.

Таким образом, с участком Нам Конг Чео, а также с оставшимися двумя участками, если повезет, совместное предприятие Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company, которые являются известными подрядчиками по «выигрышу» многих проектов в провинции Тханьхоа, может полностью «выиграть по-крупному» в одном из финальных проектов BT после вычета сопутствующих расходов.

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-hoa-nha-dau-tu-gat-hai-duoc-gi-tai-du-an-bt-trieu-son-a614360.html