Покупатели жилья рассматривают возможность переезда в собственное жилье

В условиях постоянного роста цен на жилье покупатели могут рассмотреть вариант аренды или согласиться на переезд в соседние провинции, чтобы купить жилье по более разумной цене.

Высокая цена продажи

Недавно опубликованные данные Savills показывают, что в обоих крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, ежегодный естественный спрос на жилье составляет около 50 000 домов. Это результат иммиграции, переезда взрослых из дома и сокращения среднего размера домохозяйства...

Этот показатель спроса уже некоторое время не удовлетворяется ограничениями предложения, что приводит к неудовлетворенному спросу на жилье. Кроме того, макроэкономические факторы, такие как волатильность рынков золота и низкие процентные ставки, заставляют инвесторов искать разумные и долгосрочные каналы инвестирования. Растет также спрос на недвижимость в сегменте апартаментов.

Спрос на недвижимость в сегменте апартаментов растет. Фото: Вьет Дунг

Однако отчет Savills за первый квартал 2024 года показал, что первичная цена квартир в Ханое достигла 59 млн донгов/м2, увеличившись на 3% за квартал и на 14% за год. На вторичном рынке также зафиксирован рост объема торгов, а цены выросли по сравнению с предыдущими ценами.

По данным CBRE Vietnam, в городе Хошимин по состоянию на конец первого квартала 2024 года первичная цена квартир в городе достигла 61 млн донгов/м2, что не изменилось по сравнению с предыдущим кварталом. Инвесторы продолжают поддерживать привлекательную политику продаж и платежей для повышения ликвидности продукта. Однако ликвидность не очень хорошая.

Невозможно отрицать, что дисбаланс между спросом и предложением привел к росту цен на жилье. Однако, с точки зрения продавца, у инвесторов также есть свои «страдания», которые затрудняют снижение цен, даже если они этого действительно хотят.

Руководитель компании по недвижимости в Хошимине заявил, что для завершения проекта жилой недвижимости компании придется «понести» большие расходы. Например, расходы на землю по проекту включают компенсацию и расходы на расчистку участка за счет передачи прав землепользования, сборы за землепользование, арендную плату за землю и сборы за охрану рисовых земель (если они используются) для государства.

Расходы, связанные с землей, обычно составляют около 15% от стоимости проекта квартиры, около 30% — проекта таунхауса и около 20% — проекта виллы.

В частности, в настоящее время расходы на компенсацию и расчистку территории зачастую удерживаются компетентными государственными органами в размере 70% и более от фактических затрат, понесенных предприятиями. Оставшаяся фактическая себестоимость, которая не была вычтена, считается прибылью, и предприятие должно заплатить дополнительный корпоративный подоходный налог в размере 20% с этой прибыли. В конечном итоге эти расходы учитываются в цене продажи, которую покупатели платят при покупке дома.

Расходы на строительство составляют около 50% стоимости проектов квартир, около 30% — проектов таунхаусов и около 20% — проектов вилл. Этот тип расходов растет, например, стоимость 1 м2 площади пола в многоквартирном доме в настоящее время возросла до 13–15 млн донгов/м2, что почти вдвое превышает предыдущий уровень в 7–8 млн донгов/м2...

«Все вышеуказанные расходы рассчитаны в нормальных рыночных условиях, при этом срок завершения проекта коммерческого жилья составляет около 3 лет. Если из-за юридических проблем, как в прошлом, это займет больше времени, общая стоимость инвестиций значительно возрастет», — поделился руководитель вышеуказанного бизнеса.

Пригороды — яркие пятна

Столкнувшись с ростом цен, некоторые проекты были оценены выше их реальной стоимости. Эксперты советуют покупателям тщательно взвесить ценность использования и целесообразность проекта.

«В целом, если цены продолжат расти, покупатели будут учитывать свое финансовое положение. Хотя реальный спрос на жилье по-прежнему составляет большую часть, если цены продолжат расти, покупатели могут рассмотреть и выбрать аренду квартир в центре города или смириться с изменением спроса на предложение в соседних провинциях с более разумными ценами», — сказала г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела консалтинга и исследований компании Savills Hanoi.

Г-жа До Тхи Ту Джанг, директор Savills Vietnam Consulting Services, отметила, что процесс приобретения жилья и накопления капитала часто начинается с небольших, недорогих квартир, а затем, когда семья накапливает активы, они переезжают в более просторные квартиры. Поэтому покупка дома в хорошем месте часто оказывается невыгодной для тех, кто покупает жилье впервые.

Однако инфраструктура по-прежнему остается важнейшим рычагом изменения структуры стоимости рынка жилья. Обеспечение инфраструктуры сокращает время в пути и открывает больше возможностей в близлежащих районах, решая проблему доступности.

«Недостаток доступного жилья в крупных городах неоспорим. Однако это разумно, поскольку это не потенциальный вариант для инвесторов и не подходит для тех, кто впервые покупает жилье. Доступное жилье доступно в других районах-спутниках, и когда инфраструктура будет улучшена, расстояние от этих районов до центра города сократится», — сказала г-жа Джанг.

Источник