Разрешение проблем с облигациями и недвижимостью

В недавно опубликованном отчете о рынке недвижимости и жилья Министерство строительства заявило, что предприятия сферы недвижимости сталкиваются со многими трудностями. В частности, количество предприятий сферы недвижимости, объявивших о банкротстве и ликвидации в 2022 году, выросло на 38,7% по сравнению с 2021 годом.

Сложность на высоте

По оценкам агентства, в 2022 году предприятия, работающие в секторе недвижимости, столкнутся со множеством проблем, а некоторые корпорации сократят до 50% своей рабочей силы, чтобы справиться с трудностями. Основная причина — трудности с получением кредитов, выпуском облигаций и мобилизацией капитала от клиентов, в результате чего многие предприятия испытывают нехватку капитала и вынуждены откладывать или временно приостанавливать реализацию проектов.

Кроме того, выросли процентные ставки по кредитам, курсы валют, цены на бензин и строительные материалы, что привело к увеличению расходов на ведение бизнеса и повлияло на его деятельность. Тот факт, что покупатели недвижимости испытывают трудности с доступом к банковским кредитам, также косвенно влияет на ликвидность продуктов и проектов в сфере недвижимости; Предприятия не могут продавать продукцию, чтобы вернуть капитал и реинвестировать.

Кроме того, с конца 2022 года и по настоящее время некоторые предприятия по-прежнему испытывают давление, вынуждающее их досрочно погашать облигации инвесторам по многим причинам, включая изменения в политике контроля за выпускаемыми предприятиями облигациями.

Отчет Ассоциации рынка облигаций Вьетнама (VBMA) о вьетнамском рынке облигаций показывает, что общий объем эмиссии корпоративных облигаций в прошлом году достиг 255 163 млрд донгов, что на 66% меньше, чем в предыдущем году. Объем эмиссии большинства отраслевых групп в 2022 году снизился по сравнению с предыдущим годом, в частности, эмиссия облигаций предприятиями сферы недвижимости сократилась на 80,8% по сравнению с аналогичным периодом на фоне множества неблагоприятных макроэкономических факторов.

Трудности с источниками капитала существенно влияют на операции купли-продажи на рынке недвижимости. Фото: ТАН ТХАНЬ

Между тем, предприятиям пришлось заранее выкупить облигации на сумму до 210 830 млрд донгов, что на 46% больше, чем в 2021 году. Из них около 35 400 млрд донгов выкупила заранее группа компаний, занимающаяся недвижимостью. Это означает, что капитал в сфере недвижимости не только ограничен, но и существенно сужен по сравнению с предыдущим периодом, в результате чего многие предприятия отрасли оказались в затруднительном положении. Ряд предприятий, недавно объявивших об убытках, демонстрируют эту сложность: например, Phat Dat Real Estate потеряла почти 230 млрд донгов в последнем квартале 2022 года, Cen Land также сообщила об убытке после уплаты налогов в четвертом квартале 2022 года в размере до 58,6 млрд донгов, а Dat Xanh Group понесла чистый убыток в размере более 400 млрд донгов... Многие другие крупные предприятия также столкнулись с резким снижением выручки и прибыли.

Председатель совета директоров компании по недвижимости с долгами по облигациям более 200 млрд донгов заявил, что его компания пошла на «убытки и боль», чтобы реструктурировать свой инвестиционный портфель, продать проекты, чтобы избежать долговой и процентной ситуации... но найти партнеров для продажи в это время крайне сложно, поскольку большинство компаний по недвижимости исчерпали свои источники капитала, а любой актив трудно продать, не только недвижимость.

«Слишком быстрое и внезапное ужесточение рынка корпоративных облигаций лишило нас возможности вовремя отреагировать. Сейчас нас беспокоит то, что мы не знаем, как найти капитал для реализации проектов, в то время как многие политики, связанные с процедурами, не были урегулированы. Поэтому нам нужно, чтобы правительство как можно скорее нашло способ отменить политику поддержки бизнеса при реализации проектов», — поделился он.

Множество решений

В беседе с журналистами газеты Lao Dong доктор Нгуен Хыу Хуан из Университета экономики города Хошимин заявил, что рынок недвижимости сталкивается с трудностями как на входе, так и на выходе, особенно в связи с жестким контролем источников капитала. Поэтому для решения проблем с капиталом на этом рынке необходимо, чтобы политика Государственного банка была продемонстрирована посредством предоставления конкретных сообщений и поддержки в определенной степени краткосрочного кредитного капитала для сохранения ликвидности предприятий сферы недвижимости.

«Потому что проблемы корпоративных облигаций не могут быть решены в одночасье, в то время как предприятия сферы недвижимости остро нуждаются в оборотном капитале для продолжения реализации незавершенных проектов. Предприятия могут искать другие источники капитала, такие как иностранные займы, но столкнутся с рисками обменного курса, поскольку им приходится брать займы в долларах США, и не все предприятия соответствуют условиям мобилизации международного капитала. Поэтому краткосрочной проблемой по-прежнему остается потребность в кредитном капитале для «поддержки», способствующей восстановлению предприятий сферы недвижимости», - сказал д-р Нгуен Хыу Хуан.

По словам доктора Нгуен Хыу Хуана, не только предприятия сферы недвижимости сталкиваются с трудностями в получении кредитного капитала, но и частные клиенты, берущие кредиты на покупку домов для проживания или инвестиций, также ограничены в доступе к капиталу или имеют высокие процентные ставки, составляющие около 15–16% в год. Поэтому необходимо как можно скорее найти решение по стабилизации или снижению процентных ставок по кредитам.

Что касается решения проблемы корпоративных облигаций, доктор Ле Дат Чи, заместитель заведующего кафедрой корпоративных финансов Хошиминского университета экономики, сказал, что необходимо признать его важным каналом мобилизации капитала для предприятий в дополнение к банковскому кредиту, чтобы иметь меры по организации и управлению рынком корпоративных облигаций таким же образом, как банки должны соблюдать правила кредитования для защиты вкладчиков.

Между тем, эксперт по финансам и ценным бумагам Лам Минь Чань заявил, что недавняя ситуация на рынке корпоративных облигаций заставила многих инвесторов потерять доверие и не намерена больше участвовать в нем. Для восстановления важной роли корпоративных облигаций необходимо обеспечить следующие условия:

Первое и самое важное: все корпоративные облигации должны иметь кредитный рейтинг от авторитетных рейтинговых организаций. К этому времени инвесторы будут знать уровень риска каждого типа корпоративных облигаций. Во-вторых, регулирующим органам необходимо жестко контролировать распространение облигаций. Категорически избегайте обхода закона и распространения частных облигаций среди населения. В-третьих, консультировать инвесторов и продавать облигации инвесторам разрешено только лицам, имеющим сертификат брокера по ценным бумагам. Избегайте советов по продаже облигаций от непрофессионалов, например, банковских служащих.

В-четвертых, консультанты и продавцы облигаций должны следовать подробному и строгому процессу консультирования, чтобы гарантировать, что инвесторы четко понимают, в какие корпоративные облигации они инвестируют, а также потенциальные риски этих корпоративных облигаций. «Если мы сможем это сделать, корпоративные облигации постепенно восстановятся и начнут активно развиваться, став каналом поставок капитала для предприятий, особенно в сфере недвижимости», — подчеркнул эксперт Лам Минь Чань.

С точки зрения управляющего агентства г-н Хоанг Хай, директор Департамента управления рынком жилья и недвижимости Министерства строительства, сказал, что Министерство строительства предложило Министерству финансов представить правительству проект поправок и дополнений в Указ 65/2022/ND-CP, регулирующий размещение и торговлю индивидуальными корпоративными облигациями на внутреннем рынке и размещение корпоративных облигаций на международном рынке; Усилить руководство и рекомендации по размещению и торговле корпоративными облигациями на внутреннем рынке, а также по размещению корпоративных облигаций на международном рынке в соответствии с правовыми нормами; Контролировать деятельность по мобилизации капитала предприятий сферы недвижимости на фондовом рынке, избегать спекуляций, манипуляций и ценовой инфляции.

Министерство строительства совместно с Государственным банком предложило рассмотреть и предложить подходящий план управления кредитным потолком для поддержки экономики; Направлять и консультировать кредитные учреждения по созданию условий для предприятий, покупателей жилья и инвесторов, позволяющих им получать доступ к источникам кредитования. Оказывать содействие и направлять кредитные учреждения в целях быстрого предоставления кредитов и выплат квалифицированным предприятиям и проектам в сфере недвижимости в соответствии с положениями закона; Отдавать приоритет кредитованию проектов социального жилья, рабочего жилья, недорогого коммерческого жилья и других типов недвижимости, служащих целям производства и социального обеспечения, обладающих высокой эффективностью и способностью погашать долги.

Для населенных пунктов необходимо рассмотреть и составить список проектов жилищного строительства и недвижимости в этом районе; Особое внимание следует уделить причинам и обстоятельствам, по которым проекты были одобрены для инвестирования, но не были реализованы или реализуются медленно. На этой основе сосредоточиться на устранении трудностей и правовых проблем, а также процедур подготовки инвестиций в жилищные проекты для увеличения предложения на рынке. Ускорить реформу административных процедур, исключить уклонение от ответственности или задержку в рассмотрении процедур реализации проектов в сфере недвижимости в этом районе.

Исследование международного опыта

Доктор Кан Ван Люк, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике, сказал, что он тщательно изучил 16 решений по спасению рынка недвижимости Китая и обнаружил, что Вьетнам может изучить и применить 10 из них.

«На самом деле мы внедряем некоторые решения, такие как отсрочка/перерасчет налогов, отсрочка/перерасчет долгов... Мы также консультировались с Министерством строительства, Министерством финансов и правительством, чтобы изучить другие решения и найти направление, соответствующее реальной ситуации в стране.

Например, предприятиям приходится соглашаться на скидки при продаже некоторых активов, чтобы вовремя погасить долги; Вести переговоры с держателями облигаций о продлении срока задолженности в сложных обстоятельствах, это разрешено Декретом 65. Обмен денег на товары, обмен облигаций на недвижимость, это решение должно осуществляться под руководством государства, чтобы избежать правовых проблем, которые могут возникнуть. «Предприятиям разрешено пролонгировать задолженность, то есть им разрешено выпускать новые облигации для погашения старых долгов...» - сказал г-н Люк.

(*) См. газету «Лао Донг» от 30 января.

Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm