Что сделали китайские власти для спасения недвижимости?

После более чем двух лет кризиса на рынке недвижимости Китай принял множество мер: от снижения процентных ставок и смягчения правил покупки жилья до стимулирования инвестиций.

8 ноября агентство Reuters со ссылкой на источник, близкий к ситуации, сообщило, что китайские власти обратились к страховому гиганту Ping An Insurance Group с просьбой купить контрольный пакет акций Country Garden — крупнейшей в Китае частной компании по недвижимости, которая столкнулась с проблемами. По данным источника, китайское правительство поручило правительству провинции Гуандун, где расположены штаб-квартиры обеих компаний, выступить в качестве посредника для оказания помощи Ping An в спасении Country Garden.

Компания Ping An была выбрана потому, что она является крупным акционером Country Garden. Китайские власти хотят, чтобы проблемы ликвидности Country Garden были решены внутри провинции.

На конец июня у Country Garden был долг в размере 1,4 трлн юаней ($190 млрд). В настоящее время в Китае ведется строительство около 3000 проектов. В течение последних нескольких месяцев компания Country Garden переживала нелегкие времена, постоянно находясь на грани банкротства.

В Китае не является чем-то беспрецедентным, когда чиновники отдают распоряжение одной компании по поглощению другой. Но если это произойдет, это станет одной из самых агрессивных на сегодняшний день мер Китая по спасению обремененного долгами и неликвидного сектора недвижимости.

Хотя несколько других китайских компаний по недвижимости, включая China Evergrande, объявили дефолт, политика страны до сих пор была сосредоточена в основном на снижении ставок по кредитам и смягчении правил покупки жилья. Новости о Пин Ане сигнализируют о готовности китайского правительства играть более активную роль в этом процессе.

Ранее на этой неделе крупнейший акционер China Vanke, государственная компания Shenzhen Metro, также объявила, что выделила около 10 млрд юаней (1,4 млрд долларов США) на поддержку второго по величине застройщика Китая.

Проект Country Garden в Тяньцзине (Китай) в августе 2023 года. Фото: Рейтер — Проект Country Garden в Тяньцзине (Китай) в августе 2023 года. Фото: *Рейтер*

Рынок недвижимости Китая находится в кризисе с середины 2021 года. В то время ряд предприятий, от крупных частных компаний, таких как China Evergrande Group, до поддерживаемых государством компаний, таких как CIFI Holdings, столкнулись с трудностями в денежном потоке и погашении задолженности.

Причиной, как полагают, является политика Пекина «трех красных линий», введенная для снижения системного риска путем ограничения возможностей компаний сферы недвижимости заимствовать новые деньги. Это считается основной причиной банкротства многих компаний, занимающихся недвижимостью в этой стране. По данным JPMorgan, за последние два года около 50 компаний объявили дефолт по иностранным облигациям на сумму 100 миллиардов долларов. Предприятия, избежавшие банкротства, всегда оказываются в шатком положении и испытывают трудности с привлечением нового капитала.

К середине прошлого года ситуация стала еще серьезнее. Цены на жилье в Китае продолжают падать. Многие проекты заморожены из-за нехватки капитала. Волна смягчения ипотечных обязательств распространяется повсюду. Жесткая кампания Китая по борьбе с COVID-19 еще больше подорвала доверие рынка.

В настоящее время доля недвижимости в ВВП Китая составляет 25%. Таким образом, проблемы сектора усиливают опасения по поводу более масштабного финансового кризиса.

Поэтому Пекину пришлось изменить свою политику и найти способы возрождения этой отрасли. В марте 2022 года правительство Китая прекратило пробную программу налога на недвижимость. Они также неоднократно призывали финансовые учреждения поддержать отрасль.

В ноябре прошлого года Пекин запустил план из 16 пунктов по спасению рынка недвижимости, который был опубликован в середине месяца Народным банком Китая (НБК) и Комиссией по регулированию банковской и страховой деятельности Китая (CBIRC). План содержит рекомендации для финансовых органов по всей стране, уделяя особое внимание решению кризиса корпоративной ликвидности и временно смягчая ограничения на банковское кредитование.

Это знаменует собой всеобъемлющую попытку Китая спасти рынок, которую бывший губернатор И Ган надеялся осуществить «мягкой посадкой». Несколько недель спустя ряд китайских банков объявили, что вложат сотни миллиардов долларов в недвижимость. Это считается первоначальным успехом данного плана.

В частности, шесть крупнейших государственных банков Китая планируют вложить в рынок 140 миллиардов долларов. Вышеуказанный капитал в основном направляется на развитие недвижимости, ипотечные кредиты для клиентов, слияния и поглощения, предоставление финансирования для цепочки поставок и инвестиции в облигации.

В середине этого года Народный банк Китая начал снижать ставки по кредитам несколькими способами. Они также продлили действие некоторых мер из 16-пунктного пакета мер по спасению экономики до конца 2024 года.

Правительство Китая также одобрило планы по строительству доступного жилья и реконструкции многих неосвоенных районов в крупных городах с целью стимулирования инвестиций в сектор недвижимости. Они также смягчили некоторые правила, такие как снижение процентных ставок для покупателей жилья впервые и уменьшение первоначальных взносов при покупке жилья в некоторых городах.

Банки также придумали беспрецедентные способы стимулирования жилищных кредитов. Ранее в этом году некоторые банки в Наньнине, Ханчжоу, Нинбо и Пекине повысили возрастной предел для заемщиков ипотечных кредитов до 80–95 лет. Это значит, что 70-летний человек также может взять кредит сроком на 10–25 лет. Это инструмент стимулирования, поскольку он может снизить бремя ежемесячных выплат по долгам.

К спасательной операции присоединились также местные власти. В июне 2022 года город Мэйшань в провинции Сычуань объявил о субсидиях на покупку нового жилья в этом году. Вэньчжоу — город в провинции Чжэцзян — разрешает покупателям жилья, впервые приобретающим жилье, платить только проценты в течение первых трех лет. Город Хуайнань в провинции Аньхой обратился к банкам с просьбой увеличить объемы кредитования и сократить сроки одобрения заявок для впервые покупающих жилье.

Сами компании по недвижимости также предлагают множество стимулов для привлечения клиентов. В июне 2022 года компания Central China Real Estate, принимавшая оплату пшеницей, предоставила фермерам до 160 000 юаней (24 000 долларов США) для компенсации первоначальных взносов за дома в жилом комплексе River Mansion компании в Шанцю, провинция Хэнань. Несколькими неделями ранее они также предложили принимать платежи чесноком от людей, желающих купить дома в другом проекте в городе Кайфэн.

В Уху, провинция Аньхой, вместо того, чтобы придерживаться установленной правительством минимальной цены, Golden Scale House, проект многоквартирного дома на окраине города, предложил субсидию на ремонт в размере до 230 000 юаней в течение месяца после заключения сделки.

Однако считается, что китайский рынок недвижимости не претерпел существенных улучшений. Опубликованные в прошлом месяце данные показали, что цены на новое жилье в Китае падали в течение трех месяцев подряд вплоть до сентября.

Продажи недвижимости (по площади) в сентябре также снизились почти на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Инвестиции в недвижимость за первые девять месяцев года упали на 9,1%.

Покупатели жилья колеблются, поскольку хотят дождаться дальнейшего падения цен. Такое настроение усугубляет ситуацию, поскольку застройщикам приходится продавать больше домов, чтобы собрать деньги и избежать дефолта.

Ранее на этой неделе Международный валютный фонд (МВФ) повысил прогноз роста экономики Китая до 5,4% в этом году. Однако агентство предупредило, что экономика Китая по-прежнему сталкивается со многими рисками в финансовом секторе и секторе недвижимости. По их словам, сектор недвижимости страны в настоящее время «все еще довольно слаб».

МВФ призывает Китай позволить компаниям, занимающимся недвижимостью, которые не могут восстановиться, покинуть рынок. По их словам, разрешение Китаю слабым предприятиям продолжать работу сдерживает восстановление отрасли.

На финансовом форуме в Гонконге в начале этой недели заместитель главы Народного банка Китая Чжан Цинсун также признал, что сектор недвижимости находится в упадке.

«Нам необходимо более тщательно контролировать эту скорость, чтобы избежать резкого спада и непредвиденных последствий. Мы ввели множество мер для стабилизации рынка недвижимости». Он также призвал власти найти новые способы поддержания экономического роста, поскольку «старая модель опоры на инвестиции и недвижимость больше не является устойчивой».

Ха Чт (по данным Reuters, NYT)

Ссылка на источник