 |
| Сектор недвижимости по-прежнему сталкивается со многими трудностями, но может восстановиться во второй половине 2024 года. (Источник: SBV) |
Рынок недвижимости будет процветать во второй половине 2024 года
Одним из сигналов, предсказывающих восстановление в секторе недвижимости, является то, что процентные ставки по кредитам снизятся до более низкого уровня, что станет основной движущей силой для восстановления всей отрасли. В настоящее время процентные ставки по депозитам корректируются с первого квартала 2023 года, но развитие процентных ставок по кредитам задерживается.
Согласно отчету WiGroup о результатах деятельности за второй квартал 2023 года, сектор недвижимости по-прежнему сталкивается со многими трудностями, но может восстановиться во второй половине 2024 года.
В частности, рост прибыли после налогообложения (NPAT) во втором квартале 2023 года всей отрасли жилой недвижимости (без учета Vinhomes) зафиксировал отрицательный рост около -46% за тот же период, хотя абсолютная величина зафиксировала рост по сравнению с первым кварталом 2023 года, но по-настоящему сильного катализатора для повышения прибыли всей отрасли и восстановления со дна не было.
Если более подробно рассмотреть анализ роста 20 предприятий (на долю которых приходится 90% капитализации отрасли), то данные показывают, что только 5 компаний сферы недвижимости зафиксировали положительный рост во втором квартале.
Но это происходит по двум основным причинам: внезапный рост за счет других прибылей, а не основной деятельности, или высокий рост из-за низкой прибыли за тот же период.
Другие компании отрасли с высокой капитализацией зафиксировали снижение прибыли более чем на 20% по сравнению с тем же периодом, что отражает общие трудности на рынке недвижимости.
Стоимость запасов всей отрасли снизилась по сравнению с первым кварталом 2023 года. Узкие правовые коридоры и ужесточение кредитных потоков на рынок недвижимости — две основные причины, по которым предприятия испытывают трудности с реализацией проектов.
Спрос также не слишком оптимистичен: общий объем сделок купли-продажи недвижимости во втором квартале 2023 года снизился на 66% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 9% по сравнению с предыдущим кварталом.
По данным WiGroup, чтобы обеспечить «выживание», управляющие недвижимостью должны реализовать защитную стратегию, снизив финансовый рычаг до безопасного уровня, сократив расходы на выплату процентов и избежав неплатежеспособности, пока объемы продаж существенно снижаются. К концу второго квартала 2023 года общее отношение долга к процентам/капиталу всей отрасли достигло 0,48.
Общие процентные расходы за отчетный период достигли 2 030 млрд донгов, что немного больше, чем в первом квартале, что свидетельствует о том, что процентные ставки по кредитам по-прежнему довольно высоки и не демонстрируют признаков снижения. Платежеспособность предприятий отрасли, измеряемая коэффициентом EBIT/Проценты, снизилась по сравнению с первым кварталом 2023 года.
Одним из сигналов, предсказывающих восстановление в секторе недвижимости, является то, что процентные ставки по кредитам снизятся до более низкого уровня, что станет основной движущей силой для восстановления всей отрасли. В настоящее время процентные ставки по мобилизации корректируются с первого квартала 2023 года, но развитие процентных ставок по кредитам задерживается.
Кроме того, был отменен правовой коридор, чтобы помочь возобновить предложение недвижимости. Сегмент социального жилья может стать катализатором для индустрии жилой недвижимости, поскольку этот сегмент пользуется преимуществами многочисленных мер поддержки со стороны правительства.
«Соответственно, восстановление рынка недвижимости в целом и сектора жилой недвижимости в частности придется примерно на вторую половину 2024 года, когда начнет действовать политика поддержки», — подсчитали в WiGroup.
Утверждение инвестиционной политики для проекта жилого района Хо Сон 3
Заместитель председателя Народного комитета провинции Лангшон Лыонг Чонг Куинь только что издал Решение № 1282/QD-UBND, утверждающее инвестиционную политику проекта жилого района Хошон 3 в районе Хыулунг посредством торгов для отбора инвесторов.
Согласно Решению, объем реализации проекта жилого района Хо Сон 3 включает: Северную и северо-восточную пограничную провинциальную дорогу DT.242 и дорогу, ведущую к скоростной автомагистрали Ханой - Ланг Сон; Южная граница с шоссе Ханой - Лангшон; На востоке граничит с нынешней жилой территорией коммуны Хо Сон и Народным комитетом коммуны Хо Сон; На западе и юго-западе протекает река Тхыонг.
Целью проекта является инвестирование в строительство жилого района с синхронной и современной системой технической инфраструктуры с выполнением работ в соответствии с утвержденным планом. Полностью использовать существующий земельный фонд, удовлетворять потребности всех субъектов, имеющих спрос на жилую землю и жилье, активно вносить вклад в Программу развития жилищного строительства района Хыулунг в частности и провинции Лангшон в целом.
Общий инвестиционный капитал проекта жилого района Хо Сон 3 (без учета компенсаций, поддержки и расходов на переселение) составляет 1 379 млрд донгов, общая площадь земельного участка — 400 000 м2 (40 га). Масштаб проекта включает в себя следующие объекты: многоэтажное жилье площадью 4656 м2, малоэтажные таунхаусы общей площадью земельного участка 111 392 м2 (1102 земельных участка), малоэтажные виллы общей площадью 20 510,7 м2 (131 земельный участок), жилье для переселенцев общей площадью 8216 м2 (84 земельных участка) и другие работы, такие как техническая инфраструктура, коммерческие сервисные центры... Численность населения составляет 7000 человек.
Срок реализации проекта составляет 50 лет с даты получения Инвестором решения об отводе земельного участка или решения об аренде земельного участка, при этом срок реализации проекта не превышает 48 месяцев.
Тхай Нгуен: Решительно взыскивать долги, связанные с платой за пользование землей и арендной платой за землю
Председатель Народного комитета провинции Тхайнгуен только что поручил главам департаментов, отделений и секторов, председателям Народных комитетов районов и городов срочно и решительно выполнить ряд задач, чтобы продолжить синхронную реализацию решений по ускорению взыскания задолженности по плате за землепользование и арендной плате за землю в провинции, стремясь достичь наивысших результатов в деле сбора средств в государственный бюджет.
В 2023 году Народный совет провинции Тхайнгуен поставил задачу собрать в государственный бюджет 20 000 млрд донгов, из которых плата за пользование землей составит 4 800 млрд донгов, а арендная плата за землю — 700 млрд донгов. По состоянию на 31 июля доход от землепользования в провинции Тхайнгуен составил всего 734 778 млрд донгов, что составляет 15,3% от установленной для провинции оценки, доход от аренды земли достиг 296 086 млрд донгов, что составляет 42,3% от установленной для провинции оценки.
Согласно заявлению налогового органа, сумма задолженности по платежам за пользование землей составляет 681 240 млрд донгов, а сумма задолженности по платежам за аренду земли — 94 865 млрд донгов по 14 проектам в жилых и городских районах.
Установлено, что некоторые из причин низкого сбора платы за землепользование в проектах провинции Тхайнгуен связаны с вялым рынком недвижимости в течение последнего года, что привело к низким показателям транзакций; Многие предприятия зависят от кредитов и мобилизованного капитала, в то время как процентные ставки по кредитам остаются высокими, а доступ к капиталу затруднен. Наряду с этим ряд налогоплательщиков не соблюдают налоговое законодательство.
Согласно плану Налогового департамента провинции Тхай Нгуен, не позднее конца сентября 2023 года проекты, имеющие задолженность по землепользованию, должны выполнить свои обязательства перед государственным бюджетом.
В документе № 4151/UBND-KT от 18 августа председатель Народного комитета провинции Тхай Нгуен поручил Налоговому департаменту провинции: Принять меры по взысканию задолженности, соответствующие каждому случаю налоговой задолженности, в соответствии с нормативными актами; В частности, сосредоточиться на немедленном применении мер по привлечению, обеспечению и обнародованию информации в соответствии с положениями Закона о налоговом администрировании и руководящими документами для налогоплательщиков, имеющих большую налоговую задолженность, промедление и затянувшееся взыскание задолженности, с целью взыскания налоговой задолженности в государственный бюджет.
Поручить аффилированным подразделениям внимательно проверять и контролировать ход урегулирования задолженностей, связанных с платой за пользование землей и арендной платой за землю в провинции; Ежемесячно отчитываться и оценивать ситуацию с урегулированием задолженностей, связанных с платой за пользование землей и арендной платой за землю в провинции, обобщать трудности и проблемы, возникающие в процессе реализации, отчитываться и давать рекомендации Провинциальному народному комитету для рассмотрения и направления в соответствии с нормативными актами.
Народные комитеты районов и городов: взять на себя ведущую роль и координировать свои действия с провинциальным налоговым департаментом, чтобы напрямую работать с предприятиями, имеющими задолженность по уплате земельных сборов и арендной платы в этом районе, чтобы добиться своевременной уплаты в государственный бюджет. Разработать программы и поручить конкретные задачи департаментам, отделам и аффилированным подразделениям для тесного взаимодействия с региональным налоговым департаментом с целью сосредоточения внимания на взыскании и тщательном урегулировании задолженностей, связанных с землей.
Также по словам председателя Народного комитета провинции Тхай Нгуен: В случае, если победитель аукциона не выплатит или не выплатит достаточную сумму за аукцион по праву землепользования в течение 120 дней с даты принятия решения о признании результата аукциона, Народный комитет компетентного уровня отменит решение о признании результата аукциона по праву землепользования в соответствии с положениями пункта 2 статьи 3 Постановления правительства № 10/2023/ND-CP от 3 апреля 2023 года.
Цены на жилье в Ханое и Хошимине в 18–32 раза превышают доходы.
Компания Savills только что опубликовала данные о возможности владеть жильем у жителей Ханоя и Хошимина.
В частности, это подразделение сослалось на отчет Института городских земель (ULI) «Индекс доступности жилья в Азиатско-Тихоокеанском регионе 2023», в котором указано, что Хошимин и Ханой являются двумя городами со средними ценами на жилье в регионе. Однако разница довольно велика по сравнению с доходами людей.
В частности, в Хошимине средняя стоимость дома составляет 296 000 долларов США (более 7 миллиардов донгов), а средний доход домохозяйства — 9 120 долларов США в год (около 220 миллионов донгов).
 |
| Политика государственной поддержки играет ключевую роль в обеспечении доступности жилья для людей. (Источник: Скриншот/DT) |
По расчетам отчетного подразделения, разрыв между ценами на жилье и доходами в Хошимине составляет 32,5 раза. Этот показатель является вторым по величине в регионе после Шэньчжэня (35 раз), даже выше, чем в Пекине (29,3 раза), Шанхае (24,1 раза) и Гонконге (Китай) (26,5 раза).
Между тем, в Ханое этот показатель составляет 18,3 раза при среднем годовом доходе домохозяйства 9 967 долларов США (около 240 миллионов донгов); выше, чем в Сеуле (в 17,3 раза), Токио (в 16,1 раза), Сингапуре по стоимости коммерческого жилья (в 13,7 раза).
На рынке арендного жилья средняя ежемесячная арендная плата за квартиру в Хошимине составляет 592 доллара США, что эквивалентно примерно более 14 миллионам донгов. Этот рынок в основном подходит для молодых работников с высоким доходом или иностранцев, работающих во Вьетнаме.
Анализируя доступность жилья для жителей Хошимина, г-жа Джанг Хюинь, заместитель директора, руководитель отдела исследований и S22M Savills Ho Chi Minh City, отметила, что большинство людей могут позволить себе только доступное жилье и недорогие квартиры.
По словам г-жи Джанг, в настоящее время предложение доступных квартир стоимостью от 2 до 4 миллиардов донгов ограничено. Ранее на эту линейку продукции приходилось около 60% поставок на рынке; В 2023 году его доля составит всего около 25%. Это влияет на шансы людей стать владельцами жилья.
Г-жа Джанг считает, что политика поддержки государства играет ключевую роль в обеспечении способности людей платить за жилье. Практический опыт разных стран показал положительное влияние жилищных решений на социально-экономическое развитие.
«Рассмотрение правительством вопроса о налогах с целью ограничения спекулятивных покупок и увеличения земельных фондов для строительства доступного жилья демонстрирует его приверженность содействию стабильному и устойчивому рынку жилья, приносящему пользу покупателям жилья», — сказала г-жа Хюин.
Вместе с тем она отметила, что развитие социального жилья является приоритетным вопросом, поскольку оно помогает решать жилищные проблемы малообеспеченных слоев населения, стимулирует социально-экономическую деятельность, ускоряет расселение населения, расширяет городские территории за счет пригородных зон и повышает устойчивость городского планирования.
Источник
Комментарий (0)