Несмотря на многочисленные риски и проблемы, рынок недвижимости Вьетнама все еще имеет основу и базу для восстановления. Потому что с конца этого года и в последующие месяцы 2024 года рынок будет по-прежнему нуждаться в «поддержке» со стороны механизмов и политики правительства, министерств и отраслей по совершенствованию рамок, устранению правовых препятствий и созданию позитивной динамики для процесса восстановления.
По всей стране около 1200 проектов ожидают своего решения, но на рассмотрении находится всего около 500 проектов. (Фото: МП)
В последние годы рынок недвижимости развивается очень быстрыми темпами, отчасти из-за огромного инвестиционного спроса. Однако до сих пор этот рынок «остывает» из-за высоких цен, юридических проблем... что приводит к стагнации доверия инвесторов. Наглядным доказательством является тот факт, что по всей стране насчитывается до 1200 проектов, ожидающих своего решения, но только около 500 проектов находятся на рассмотрении, а это значит, что более 800 проектов продолжают... ждать!
По словам г-на Нгуена Куок Хиепа, председателя GP Invest, на самом деле 70–80% проблем предприятий связаны с юридическими вопросами и административными процедурами. Поэтому предприятия с нетерпением ждут принятия законодательных актов Национальной ассамблеей. Например, расчистка земель, процедуры и механизмы восстановления занимают много времени... есть проекты, где эта работа не была завершена за 15 лет. Что касается инвестиционных процедур, то в настоящее время проект должен запросить более 30 печатей. Это подрывает здоровье бизнеса.
Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, отметил, что, однако, нынешние трудности рынка недвижимости кроются также в самом рынке недвижимости, и у предприятий сферы недвижимости возникает много проблем. Статистика функциональных подразделений Госбанка и Министерства строительства показывает, что квартиры стоимостью менее 25 млн донгов/м2 встречаются очень редко, практически отсутствуют. В настоящее время рынок находится в состоянии большого дисбаланса спроса и предложения, основное предложение сосредоточено в сегментах высокого и среднего ценового диапазона. Сегмент малообеспеченных граждан, обслуживающий их, по-прежнему ограничен.
На недавней онлайн-конференции по реализации официального депеши премьер-министра 993/CD-Ttg заместитель управляющего Государственного банка г-н Дао Минь Ту заявил, что в последнее время цены на жилье снижаются очень медленно, даже растут, а процентные ставки по кредитам снижаются. Компании, работающие в сфере недвижимости, должны объединиться в «игре» цен на жилье. В настоящее время цены на жилье очень высоки, предприятиям необходимо тщательно продумать решение проблемы покупательной способности рынка.
Цифры в городе. В Хошимине с 2020 года по настоящее время на элитное жилье приходится подавляющая доля — до 70–80% предложения на рынке, остальное приходится на средний сегмент. За последние 3 года в городе не осталось доступного жилья стоимостью менее 25 миллионов донгов за квадратный метр, хотя в 2017 году на этот сегмент приходилось более 44%. Между тем, цены на жилье продолжают расти с 2017 года, превышая финансовые возможности людей с доходами ниже среднего. Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации городской недвижимости. Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) заявила, что если люди с низким доходом будут откладывать 100 миллионов донгов в год, им потребуется около 25 лет, чтобы купить доступную квартиру стоимостью 2–3 миллиарда донгов. Что касается социального жилья, то если политика не изменится, люди, платящие подоходный налог 1-го уровня (регулируемый в размере менее 60 миллионов донгов в год), не смогут его купить, а доступное коммерческое жилье окажется вне зоны досягаемости.
Управляющий Государственного банка Нгуен Тхи Хонг заявила, что прозрачность проектов и ценообразование являются важными вопросами для стимулирования нового роста спроса на инвестиции в недвижимость. Предприятия и корпорации сами должны следовать указаниям правительства, изложенным в постановлении № 33, а именно: иметь хорошее корпоративное управление, сбалансировать целевые показатели прибыли, структуру продукции, рассмотреть возможность снижения цен и т. д. Тогда, наряду с решениями министерств, отраслей и местных органов власти, будет стимулироваться инвестиционный спрос на этом рынке.
Учитывая ряд позитивных сигналов, зафиксированных в последнее время, многие эксперты полагают, что рынок недвижимости прошел дно и начал входить в новый цикл, за которым следует спрос на человеческие ресурсы брокерских компаний, агентов по недвижимости... Рынок недвижимости начал оживать с резким ростом объема сделок с третьего квартала 2023 года, клиенты активно возвращаются на рынок во время распродаж проектов. Согласно недавнему отчету Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS), первым признаком того, что рынок вступает в новую фазу, является рост ликвидности. В частности, во втором квартале 2023 года на рынке было зафиксировано 3700 транзакций, что на 37% больше, чем в первом квартале (2700). К третьему кварталу на рынке было зафиксировано почти 6000 транзакций, что в 1,5 раза больше, чем во втором квартале 2023 года.
По данным VARS, новые проекты, запущенные по всей стране в последнее время, привлекли внимание многих инвесторов. В некоторых проектах в потенциальных регионах также зафиксирован резкий рост числа бронирований. Многие люди также «вложили деньги» в таунхаусы, виллы и коммерческую недвижимость на сумму более 5 миллиардов донгов.
Фактически рынок недвижимости в четвертом квартале 2023 года восстановится, а результаты сделок явно улучшатся по сравнению с предыдущими тремя кварталами благодаря укреплению доверия инвесторов, снижению процентных ставок и более подходящим источникам предложения на рынке. Благодаря явному восстановлению рынка недвижимости в последние месяцы рынок труда, связанный с этой сферой, также вновь стал активным. Рост рынка недвижимости также обусловлен процентными ставками. В настоящее время процентные ставки по сберегательным вкладам в банках резко падают, в некоторых местах составляя всего 3–5% в год. Это мотивирует людей, имеющих накопленные деньги, переключиться на более привлекательные каналы инвестирования, такие как недвижимость, когда в реальности льготная процентная ставка по кредиту на покупку недвижимости в первый год колеблется на уровне около 7–9% годовых.
Многие эксперты прогнозируют, что более заметные улучшения на рынке недвижимости наступят после второго квартала 2024 года. Когда банковские процентные ставки снизятся, это окажет очевидное влияние на рынок. С настоящего момента и до начала 2024 года снижение операционных процентных ставок будет затруднено. Причина не в инфляции, а в фундаментальной проблеме — давлении на обменный курс. Если обменный курс вырастет слишком сильно, не только денежный поток, но и сам бизнес окажутся в затруднительном положении. По-прежнему придется смириться с уровнем девальвации донгов, но он не может быть слишком высоким.
Оценивая потенциал роста рынка, HoREA заявила, что признаки восстановления станут очевидными со второй половины 2024 года. Из-за юридических проблем самые большие препятствия решаются государственными органами посредством законопроектов о внесении изменений в Закон о жилье, Закон о риелторской деятельности... Также решаются сотни проектов, проводится реструктуризация инвесторов, реструктуризация продуктов и снижение цен на жилье, что поможет рынку обрести перспективы восстановления. Хотя рынок недвижимости по-прежнему остается очень сложным, есть все основания твердо утверждать о перспективах восстановления и дальнейшего роста в направлении безопасного, здорового и устойчивого развития за счет следующих движущих сил: Национальное собрание рассматривает проект Закона о жилье (с изменениями), проект Закона о торговле недвижимостью (с изменениями), проект Закона о кредитных учреждениях (с изменениями), проект Закона об аукционах по продаже имущества (с изменениями)... которые, в случае их принятия, обеспечат последовательность, единство и осуществимость, близкую к реальности. Более того, реальный спрос на жилье по-прежнему очень велик, особенно на доступное жилье, социальное жилье и т. д.
Я думаю, что новый рыночный цикл будет иметь совершенно другие факторы, поскольку нынешняя тенденция заключается в том, чтобы сосредоточиться на разработке реальных ценностей, удовлетворении реальных потребностей клиентов, внося значительный вклад в восстановление рынка.
Однако, как прокомментировал экономический эксперт Во Три Тхань, у правительства есть решения, включая внесение Министерством строительства поправок в некоторые положения указов и циркуляров. Прежде чем банк сможет «выдать деньги», закон должен быть четким. Рынок недвижимости имеет много возможностей для восстановления, но также сталкивается со многими рисками и проблемами. С конца текущего года и в последующие месяцы 2024 года рынок по-прежнему будет нуждаться в «поддержке» со стороны механизмов и политики правительства, министерств и отраслей, создающих позитивный импульс для процесса восстановления.
Коммунистическая партия Вьетнама
Комментарий (0)