Предприятия плачут в водовороте процедур

Бизнес плачет в водовороте процедур. Часть 5: Не позволяйте бизнесу и инвесторам «заболеть»

Что касается острых проблем, с которыми сталкиваются многие проекты, таких как медленное определение цен на землю, корректировка планирования, ожидание, пока правительство «исправит» предыдущие ошибки, которые подрывают «здоровье» и доверие предприятий и инвесторов, ряд юристов и экспертов поделились своими точками зрения и предложили решения.

Ряд проектов в Центральном регионе «заморожены» по многим причинам, обычно из-за корректировки планов, структур, форм землепользования и определения цены на землю... Сроки проведения этих процедур сложны и длительны, что не только истощает бизнес, но и «подрывает» доверие к местным органам власти.

Инвесторы имеют право подать жалобу или подать иск, чтобы защитить свои права.

- Адвокат Ле Нгок Доан, Коллегия адвокатов Хошимина. Дананг

Изменение срока аренды земли с 70 до 50 лет должно соответствовать положениям пункта 3 статьи 106 Закона о земле 2013 года.

В случае изменения срока аренды земельного участка, не соответствующего положениям пункта 3 статьи 106 Закона о земле 2013 года и причинившего ущерб арендатору земельного участка, ответственность несет компетентный государственный орган по управлению земельными ресурсами, в данном случае — провинциальный Народный комитет.

За договоры аренды земельных участков, не соответствующие положениям пункта 3 статьи 126 Закона о земле 2013 года, а также за корректировки, не соответствующие положениям пункта 3 статьи 106 Закона о земле 2013 года, ответственность несет компетентный государственный орган.

Инвесторы, права и интересы которых нарушены и которым нанесен ущерб, могут подать жалобу или обратиться в компетентный народный суд с иском для защиты своих прав.

Инвесторам необходимо предоставить конкретные доказательства, подтверждающие ущерб.

- Чт. Фам Хо Хоанг Лонг, директор An Thanh Consulting and Investment Company Limited

Согласно статье 126 Закона о земле 2013 года, только проекты с крупным инвестиционным капиталом, но медленной окупаемостью капитала, инвестиционные проекты в районах со сложными социально-экономическими условиями, районах с особо сложными социально-экономическими условиями, требующие более длительного срока, срок отвода или аренды земельного участка может быть более 50 лет, но не более 70 лет.

Таким образом, в случае проектов прибрежного туризма, земли под которые были сданы в аренду правительством на 70 лет, а затем скорректированы до 50 лет, инвесторам необходимо предоставить конкретные доказательства ущерба, причиненного задержкой в ​​ожидании корректировки, потерей инвестиционных возможностей и т. д., чтобы иметь основание для требования компенсации от государственного органа управления.

Что касается цен на землю, правительство только что издало Указ № 71/2024/ND-CP, вступающий в силу с даты вступления в силу Закона о земле № 31/2024/QH15. Однако в этом указе все еще есть некоторые вопросы, которые четко не определены. Например, что касается затрат на инфраструктуру в оценке с добавленной стоимостью, то сложно оценить смету до ее проведения.

Всякий раз, когда правительство совершает ошибку, оно ее «исправляет», но кто несет ответственность за убытки, понесенные инвесторами?

- Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров по недвижимости Вьетнама, заместитель председателя Ассоциации брокеров по недвижимости Вьетнама

В предыдущие годы многие прибрежные туристические проекты, хотя и использовали земли коммерческого назначения, сдавались в аренду властями некоторых провинций и городов Центрального региона на срок до 70 лет, а затем срок аренды был сокращен до 50 лет. Такая корректировка занимает много времени и создает множество трудностей для бизнеса.

Конечно, в прошлом закон также регулировал этот вопрос, но меры по его предотвращению еще не были радикальными. Не говоря уже о том, что в некоторых правовых нормах по-прежнему имеется множество лазеек, противоречий и дублирований, что приводит к непоследовательному пониманию и применению закона, поскольку в каждом населенном пункте действуют разные подходы.

В некоторых местах инспекторы вмешиваются, чтобы проверить и выявить нарушения, после чего следует процесс объяснения и урегулирования, что создает застой в разработке и реализации местных планов и стратегий экономического развития.

По нашей статистике, в настоящее время по всей стране более 1000 проектов остановлены для проверки, ожидают обработки или ожидают выпуска новых нормативных актов. Во многих проектах наблюдаются признаки слабого государственного управления.

Если правительство применяет его неправильно, оно должно понести ответственность и даже может быть привлечено к уголовной ответственности. Однако до сих пор ни одно дело не было передано на «рассмотрение», чтобы четко проанализировать, какой ущерб ошибки правительства нанесли предприятиям и людям.

Например, в недавнем прошлом некоторые населенные пункты выдавали сертификаты на проекты курортного туризма. Покупатели принимают решение о покупке продукта именно на этом основании. Когда инспекторы вмешиваются и приходят к выводу, что выдача сертификата противоречит нормативным актам, правительство «исправляет» ситуацию, отзывая или корректируя выданный сертификат.

Всякий раз, когда правительство совершает ошибку, оно ее «исправляет», но кто несет ответственность за убытки, понесенные инвесторами и клиентами? Если эту проблему не решить, это приведет к жалобам и судебным искам против инвесторов на многих уровнях, что приведет к социальной нестабильности, особенно к потере доверия инвесторов и людей к правовой системе и государственным органам.

По моему мнению, должны быть приняты правила, согласно которым правительство, помимо реагирования на нарушения в отношении тех, кто их совершил, всегда должно быть готово к диалогу и поиску решений, а также к компенсации за неправильные решения. И чтобы предотвратить дальнейшие нарушения, одним из важных моментов является очень тщательный отбор и назначение должностных лиц, а также их тщательная оценка и проверка.

Новые правила, касающиеся земли, которые были недавно приняты, являются более совершенными, синхронными и единообразными. Мы считаем, что четкие правила ограничат количество ошибок и создадут барьеры, которые не позволят должностным лицам совершать ошибки.

Правовые нормы должны быть последовательными.

- Юрист Ле Као, юридическая фирма FDVN

Из четырех методов определения цен на землю метод добавочной стоимости представляет собой метод, реализуемый путем вычитания из общей предполагаемой выручки от застройки общей предполагаемой стоимости застройки земельного участка или земельной площади на основе наиболее эффективного использования земли в соответствии с планом землепользования и детальным планом застройки.

Согласно положениям статьи 158 Закона о земле 2024 года и указаниям статьи 6 Указа № 71/2024/ND-CP, по сути, прибыль получается путем вычитания общего предполагаемого дохода от застройки из предполагаемых затрат на застройку.

Но на самом деле затраты — это не только стоимость разработки проекта недвижимости или стоимость формирования актива недвижимости. Многие высказывают опасения, что если прибыль понимать как общий доход от застройки за вычетом общих затрат на застройку, то первоначальная стоимость прав землепользования не рассчитывается, а рассчитывается только стоимость, начиная с этапа инвестиций в застройку, а не капитал для покупки земли и не подлежащая уплате плата за пользование землей, что приводит к очень большой формальной прибыли. Если номинальная прибыль велика, налоги и сборы будут большими, что приведет к низкой фактической прибыли или даже к убыткам. Соответственно, чтобы обеспечить прибыль, предприятия будут повышать цены на недвижимость. Это невыгодно для покупателей жилья и в то же время толкает рынок в пучину нестабильности, поскольку цены нереалистичны.

По моему мнению, эти опасения вполне заслуживают внимания. При использовании метода излишков, расчет которого предусмотрен в статье 6 только что изданного Указа № 71/2024/ND-CP, хотя и существуют подробные положения, заменяющие положения в пункте 8 статьи 1 Указа № 12/2024/ND-CP (дополняющие статью 5d Указа № 44/2014/ND-CP), все еще невозможно решить проблему приближения цен на землю к фактической стоимости, поскольку величина прибыли фактически завышается, как я только что проанализировал.

Несмотря на то, что существуют достаточно конкретные правила определения цены на землю, на самом деле этот вопрос все еще остается весьма запутанным. Многие оценочные организации также склонны «избегать» оценки, связанной с государственными активами и землей, связанной с проектами, использующими бюджет, из-за страха понести ответственность в случае совершения ошибок.

Таким образом, оценка земли — это не только определение цены, но и обеспечение законности оборота на рынке недвижимости. После того, как будут получены сертификаты на право пользования землей, компенсация за расчистку участка и финансовые обязательства по земле, начнется рассмотрение следующих юридических вопросов.

При нынешних проблемах, на мой взгляд, должны быть конкретные решения, а именно:

Во-первых, в дополнение к Указу № 71/2024/ND-CP при разработке других указов, регулирующих Закон о земле 2024 года, Закон о торговле недвижимостью 2023 года, Закон о жилье 2023 года и т. д., необходимо включить конкретные руководящие принципы и подробные положения с последовательностью, чтобы иметь возможность контролировать реальные стоимости на рынке недвижимости, включая синхронные решения для систематизации честных данных о недвижимости в целом и стоимости недвижимости в частности, включая стоимость прав пользования землей. Определение правильной цены на землю требует последовательности положений правовых документов, касающихся недвижимости.

Во-вторых, статья 8 Указа № 71/2024/ND-CP определяет факторы, влияющие на цены на землю, что является важным новым содержанием для процесса оценки земли с целью определения конкретных вопросов. Данный вопрос является «необязательным» при реализации, поэтому конкретные нормативные акты и мероприятия по оценке земли на местах должны быть последовательными при рассмотрении условий и стандартных данных, чтобы методы определения цен на землю на практике были научными, точными и корректными, отражали стоимость прав землепользования в соответствии с рыночной реальностью.

В-третьих, необходимо предпринять согласованные усилия по внедрению новых правовых норм в сфере земли, недвижимости и жилья систематическим, последовательным и решительным образом, чтобы эти законы можно было эффективно применять на практике. Цены на землю определяются и поддерживаются надлежащим образом, отражая реальную рыночную стоимость, и не подвержены влиянию правовых норм об инвестициях, планировании, условиях ведения бизнеса, условиях сделок и других положений различных правовых документов. Когда эти правила эффективно соблюдаются, рынок недвижимости функционирует в соответствии с рыночными правилами, а цены на недвижимость также возвращаются к реальности.

ИНВЕСТОР ПОТРЕБОВАЛ ПОДАТЬ В СУД НА ГОРОДСКОЙ НАРОДНЫЙ КОМИТЕТ. ДАНАНГ

28 июня 2024 года компания Hoa Binh Company Limited направила уведомление владельцам проекта Da Nang Golden Bay (также известного как проект Da Nang Green Peace Complex или Hoa Binh Green Da Nang), в котором говорилось, что 5 июня 2024 года компания направила официальное уведомление № 212-2024/CV-HB председателю городского народного комитета. Дананг просит предоставить ответ по вопросу выдачи сертификатов на право собственности на квартиры в проекте «Голден Бэй» в Дананге. Если к 30 июня 2024 года городской народный комитет. Если Дананг не предоставит письменный ответ, Компания подаст иск в суд.
Известно, что к 3 июля 2024 года будет создан городской народный комитет. Дананг пока не дал официального ответа, а компания Hoa Binh Company Limited заявила, что подаст иск, как и было заявлено.

Источник: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html