Бизнес в сфере недвижимости превращает деньги в оплату долгов

Многие компании, занимающиеся недвижимостью, продают активы, используют банковские кредиты или предлагают акции, чтобы иметь деньги для погашения долгов и строительства проектов.

Продайте активы, чтобы утолить жажду капитала

На сегодняшний день Novaland Group в основном завершила реструктуризацию своих кредитов и долгов по облигациям, однако в аудиторском отчете за 2023 год PwC Vietnam по-прежнему отметила допущение о непрерывности деятельности Novaland.

По данным независимого аудитора, совокупное воздействие нехватки денежных средств, краткосрочных долговых обязательств и ограничений на возможность привлечения капитала на финансовом рынке усилило краткосрочное давление на ликвидность Novaland. Кроме того, по состоянию на дату консолидированного баланса Novaland нарушила некоторые обязательства по своим кредитным и облигационным соглашениям.

По этому вопросу компания Novaland заявила, что получила от коммерческих банков обязательство продолжить оказание финансовой поддержки для реализации строительных проектов, чтобы гарантировать ход передачи домов на каждом этапе покупателям. В частности, в ближайшее время банки продолжат выдавать дополнительные кредитные лимиты в размере 15 816 млрд донгов.

В частности, Novaland планирует продать активы на сумму около 2 870 млрд донгов, чтобы погасить долги, подлежащие уплате в сроки, указанные в контракте. В то же время компания также получила письмо от инвесторов о заинтересованности в продаже активов ожидаемой стоимостью 8,917 млрд донгов. Компания заявила, что завершит продажу актива в течение следующих 12 месяцев.

Многие предприятия предприняли попытки постепенно или полностью списать свою задолженность по облигациям, чтобы очистить свои балансы, прежде чем получить право на доступ к банковскому кредиту.

Аналогичным образом, акционерное общество LDG Investment также реализует планы по сотрудничеству в целях развития, передаче проектов и продаже акций для погашения облигационных, банковских и других долгов.

В частности, LDG передаст проект туристической зоны Бай Бут - Сон Тра, инвестированный акционерной компанией Hai Duy (дочерней компанией LDG). Проект имеет коммерческое название LDG Grand Central, его площадь составляет 29 гектаров, а общий объем инвестиций составляет более 4 600 млрд донгов.

В то же время LDG также хочет передать участок жилого проекта C1 в городском округе Биньан. Ди Ан, провинция Биньзыонг и другие активы и проекты.

Другой типичный случай — компания Phat Dat. Председатель совета директоров компании Phat Dat г-н Нгуен Ван Дат подсчитал, что неожиданные потрясения на рынке за последние два года значительно замедлили темпы роста Phat Dat. Даже тщательно продуманные долгосрочные планы должны меняться. Многие показатели роста необходимо скорректировать…

В этом контексте Phat Dat кардинально реализовал стратегию реструктуризации своего инвестиционного и финансового портфеля. Включая принятие решения о принесении в жертву краткосрочных интересов, таких как продажа некоторых активов, передача акций некоторых дочерних компаний... чтобы сосредоточиться на более насущных вопросах.

В частности, в 2022–2023 годах компания Phat Dat продаст две дочерние компании: Saigon - KL Real Estate Company (инвестор проекта Astral City Binh Duong) и Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).

В результате Phat Dat удалось снять финансовое давление, в частности, успешно погасив все облигации в срок и до конца 2023 года, став редким предприятием в сфере недвижимости без задолженности по облигациям на фоне крайне мрачных показателей всей отрасли.

Давление на капитал будет постепенно ослабевать.

В недавнем обновленном отчете по сектору жилой недвижимости Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) оценила, что способность предприятий сферы недвижимости погашать задолженность остается слабой, даже при улучшении денежного потока из-за высокого левериджа и больших сроков погашения задолженности в 2024 году. Коэффициент долг/EBITDA (измеряющий способность компании погашать задолженность) составляет 8,7 в 2023 году по сравнению с 7 в 2022 году из-за того, что рост задолженности превышает рост прибыли. Соотношение краткосрочного долга к общему долгу в 2023 году достигнет 45%, что станет самым высоким показателем за последние 5 лет.

Кроме того, в 2024 году наступит срок погашения облигаций недвижимости на сумму около 130 трлн донгов — это самый высокий уровень за последние 5 лет, что создает для инвесторов риски рекапитализации. Инвесторы, чьи проекты сталкиваются с юридическими проблемами или реализуют спекулятивные проекты, могут столкнуться с рисками задержки выплат основного долга и процентов по облигациям, а также слабого денежного потока. Поэтому именно эти компании больше всего нуждаются в рекапитализации.

Фактически, несмотря на трудности, особенно с точки зрения капитала, многие предприятия предприняли усилия по постепенному или полному погашению непогашенной задолженности по облигациям, желая очистить свои балансы, прежде чем получить право на доступ к банковским кредитам и привлечению капитала на фондовой бирже.

Например, после реструктуризации с целью адаптации к колебаниям рынка компания Phat Dat теперь сосредоточилась только на секторе жилой недвижимости и планирует вывести на рынок 6 крупных проектов, общий доход от которых, по оценкам, составит около 40 000 млрд донгов.

Для обеспечения оборотного капитала компания планирует предложить более 134,3 млн акций существующим акционерам по цене 10 000 донгов за акцию, коэффициент выпуска составляет 5,5:1, в форме осуществления прав. В случае успеха Phat Dat может заработать более 1,340 млрд донгов. Все вырученные средства будут направлены на реализацию проектов в сфере недвижимости Компании и ее дочерних предприятий.

Аналогичным образом DIC Corp планирует четыре выпуска по 410 миллионов акций, чтобы собрать около 6 500 миллиардов донгов. Предприятие направит собранные средства на пополнение инвестиционного капитала для второго и третьего этапа проекта комплекса Кап-Сен-Жак по адресу 169 - Туй Ван (провинция Бариа - Вунгтау); Проект жилого коммерческого района Витхань (провинция Хаужанг); Проект нового городского района Нам Винь Йен (провинция Виньфук); Проект жилого района Lam Ha Centre Point в районе Лам Ха (город Фули, провинция Ханам).

По данным рейтингового агентства VIS, в ближайшее время риски рефинансирования снизятся благодаря улучшению доступа к банковским кредитам и рынкам капитала. Соответственно, дефицит ликвидности, с которым инвесторы столкнутся с четвертого квартала 2022 года, ослабеет. Банковское кредитование бизнеса в сфере недвижимости значительно выросло, составив 28% в 2023 году, и продолжит расти в 2024 году для удовлетворения потребностей инвесторов в капитале и ликвидности.

Источник