9 ноября состоялся семинар «Устранение правовых препятствий в сфере недвижимости», организованный газетой Nguoi Lao Dong. Многие менеджеры, эксперты, юристы, ассоциации и предприниматели считают, что необходимо устранить юридические препятствия, чтобы помочь рынку недвижимости восстановиться более отчетливо.
Рынок пройден дно, недостатка в капитале нет
Выступая на семинаре, многие эксперты и руководители ассоциаций согласились с оценкой того, что рынок недвижимости прошел самый сложный период, достиг дна в последнее время и восстанавливается, несмотря на все еще сталкиваясь с трудностями.
Данные, приведенные доктором Каном Ван Люком, членом Национального консультативного совета по денежно-кредитной и финансовой политике, показывают, что на рынке есть два относительно позитивных сегмента: жилая недвижимость и недвижимость в промышленных парках, которые в последнее время пострадали меньше всего. Что касается жилой недвижимости, то предварительный отчет Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама отражает восстановление, при этом каждый квартал показывает рост по сравнению с предыдущим кварталом. Выпущено около 20 000 наименований продукции; Объем транзакций постепенно увеличивался в течение кварталов, при этом только за третий квартал 2023 года он увеличился на 56% по сравнению с предыдущим кварталом.
Что касается недвижимости промышленных парков, то в стране насчитывается около 400 промышленных парков, из которых около 292 являются действующими, а уровень их вместимости или заполняемости составляет около 80–82%. Уровень заполняемости к концу третьего квартала 2023 года составит около 82% на юге и 80% на севере. Цены на аренду помещений в индустриальных парках в третьем квартале 2023 года по-прежнему вырастут на 7–12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Новое предложение продолжает расти, большие перспективы открываются благодаря проектам прямых иностранных инвестиций, а спрос на склады, фабрики и социальное жилье, связанное с промышленными парками, находится на высоком уровне.
Председательствовал на дискуссии журналист - доктор То Динь Туан, главный редактор газеты Nguoi Lao Dong. Фото: ХОАНГ ТРИУ
Одной из проблем рынка недвижимости, о которой уже много раз упоминалось, является кредитный капитал, который в настоящее время постепенно решается. Опубликованные Госбанком данные показывают, что кредитование инвестиций, бизнеса в сфере недвижимости и жилья за первые 6 месяцев 2023 года выросло примерно на 4,7%, несмотря на снижение доходов и высокие процентные ставки. Капитал прямых иностранных инвестиций является весьма положительным: за первые 10 месяцев 2023 года в недвижимость было зарегистрировано около 2 млрд долларов США, из которых около 763 млн долларов США было освоено. Канал мобилизации капитала через облигации также активно используется предприятиями сферы недвижимости, которые ведут переговоры о погашении облигаций и выкупают выпущенные облигации...
Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, также отметил, что рынок прошел дно. В частности, по данным Департамента строительства города Хошимин, дно приходится на первый квартал 2023 года, когда рост сектора недвижимости составил отрицательные 16,1%, но затем постепенно улучшился. По итогам второго квартала 2023 года рынок недвижимости все еще имел отрицательный рост более чем на 11%, однако с третьего квартала он стал отрицательным только более чем на 8%.
Одним из кредитных пакетов, который, как ожидается, в последнее время придаст импульс рынку недвижимости, является кредитный пакет в размере 120 000 млрд донгов для инвестиций в развитие проектов социального жилья. Вьетнамский банк сельского хозяйства и развития села (Agribank) сообщил, что с первого дня реализации этого кредитного пакета было зарегистрировано 30 000 млрд донгов.
По словам г-на Фам Ван Дуонга, директора филиала Agribank Binh Trieu (HCMC), Agribank является банком, на 100% принадлежащим государству, поэтому все правила должны строго соблюдаться, включая пакет в размере 120 000 миллиардов донгов. Agribank начал заниматься проектами социального жилья с октября 2022 года и продолжает их реализовывать до сих пор. Что касается кредитного капитала, то у банков он имеется в избытке, и они готовы кредитовать предприятия. Однако проблема в том, что при предоставлении капитала для проекта необходимо также полностью соблюдать государственные нормы. В настоящее время Agribank координирует работу с предприятиями для устранения трудностей и оперативного выделения средств на проекты.
«В частности, процентная ставка по кредитам на покупку социального жилья является самой низкой за многие годы. В настоящее время Agribank кредитует клиентов на покупку социального жилья по процентной ставке на 2% ниже обычной ставки. Низкие процентные ставки, доступный капитал, просто ждем, когда предприятия завершат процедуры по выплате», - подтвердил г-н Дуонг.
Усиление роли рабочих групп
Недостатка в кредитном капитале для строительства социального жилья нет, но, по словам предприятий, реализовать эти проекты очень сложно.
Г-н Во Минь Хоанг, генеральный директор акционерной компании социального жилья города Хошимин, сказал, что у правительства есть много стимулов для развития социального жилья, но многие предприятия не могут получить к ним доступ. До участия в программе социального жилья было трудно, но после вступления в нее стало еще труднее. В частности, помимо капитала, предприятия сталкиваются с трудностями и с земельными фондами. Поэтому предприятия хотят, чтобы государство пересмотрело земельный фонд, сдаваемый в аренду, включило его в перечень объектов социального жилья и провело тендер по отбору инвесторов. Затем предприятие участвует в строительстве социального жилья и включает стоимость земли в стоимость разработки проекта.
«Предприятия, реализующие проекты социального жилья, получают прибыль только в размере 10%, но цена продажи и субъекты продажи должны проходить через Департамент строительства. Между тем, существуют расходы, которые не могут быть включены в цену продажи. Строительство социального жилья занимает больше времени и сложнее, чем строительство коммерческого жилья, что делает предприятия не заинтересованными. Ожидание 2-3 лет, пока банки выдадут кредиты, — это то, чего предприятия не могут ждать. Поэтому рекомендуется иметь более быстрый механизм выдачи», — предложил г-н Хоанг.
Вышеуказанные трудности рынка недвижимости были выявлены и отмечены в последнее время. По мнению экспертов и представителей бизнеса, высказавшихся на дискуссии в газете Nguoi Lao Dong, оставшаяся проблема заключается в том, чтобы предложить наиболее осуществимое решение для быстрого устранения трудностей.
Г-н Тхай Доан Хоа, заместитель начальника отдела жилищного развития и рынка недвижимости Департамента строительства провинции Донгнай, сказал, что в ходе анализа Донгнай выявил 5 групп трудностей и препятствий в секторе недвижимости. Наиболее заметными из них являются трудности и проблемы в процедурах утверждения инвестиционной политики и отбора инвесторов. Есть проекты, которые были одобрены для инвестиционной политики уже много лет назад, но теперь инспекция пересматривает их и требует от них соответствия Жилищному закону, то есть наличия у них жилой земли. Оценка земли также затруднена. Есть проекты, которые были назначены, но не могут быть оценены, поскольку консалтинговые компании не решаются их оценить из-за опасений, что им будет сложно объяснить это властям...
«Существует множество трудностей в реализации задачи строительства социального жилья в рамках проекта. Многие проекты были реализованы по старым правилам, но более поздние корректировки планирования застряли. Например, Закон о жилье предусматривает, что населенные пункты должны провести переоценку и заставить предприятия выделить 20% площади проекта под социальное жилье, что очень сложно», - констатировал г-н Хоа текущую ситуацию.
Чтобы преодолеть трудности, провинция Донгнай планирует продолжить планирование земельных фондов под коммерческое жилье с настоящего момента и до 2030 года, а оставшуюся часть — под социальное жилье. Планировочные работы завершены и готовы к привлечению инвесторов, но трудности все еще существуют. С 2022 года по настоящее время провинциальный партийный комитет и народный комитет провинции Донгнай распорядились создать рабочую группу для рассмотрения петиций и устранения трудностей для бизнеса.
С начала 2023 года Dong Nai создала 3 рабочие группы для устранения препятствий для медленно реализуемых проектов, решения проблем для бизнеса и развития социального жилья. Все три рабочие группы возглавляют руководители провинций. Департаменты, в частности Департамент строительства, также создали рабочую группу для поэтапного устранения трудностей в рамках своих полномочий; Если это касается более высокого уровня, зарегистрируйтесь для работы с министерствами и ведомствами, чтобы решить эту проблему для предприятия.
Ожидается, что в ближайшее время будут внесены поправки в 3 законопроекта
Одним из ожидаемых решений являются три законопроекта, включая Закон о риэлторском бизнесе (с изменениями), Закон о жилье (с изменениями) и Закон о земле (с изменениями), которые обсуждаются и комментируются на 6-й сессии 15-го Национального собрания; Если законопроект будет принят, он устранит правовые препятствия на рынке недвижимости.
Юрист Нгуен Тан Фонг, постоянный член Ассоциации брокеров по недвижимости Вьетнама, проанализировал: Проект закона о жилье (с изменениями) поднимает вопрос о том, что некоторые споры будут разрешаться посредством коммерческого арбитража. В настоящее время споры между инвесторами, покупателями жилья и пользователями квартир продолжают возникать, поскольку многие проекты уже много лет не могут выдать сертификаты. Новые положения законопроекта помогут сделать их восприятие более ясным.
В проекте Закона о риелторской деятельности (с изменениями) также говорится об улучшении качества брокерских услуг в сфере недвижимости в ближайшее время...
«Когда эти три закона будут приняты, они будут способствовать распространению и популяризации права, повышению качества участников рынка недвижимости, особенно брокеров», — сказал адвокат Фонг.
Властям нужны конкретные и четкие инструкции.
Что касается правовых и процессуальных аспектов строительства социального жилья, многие эксперты считают, что предприятиям и ассоциациям необходимо уточнить существующие сложные процедуры, а также те процедуры, которые необходимо отменить. Что касается подхода, то для всех проблем, которые запутаны, дублируют друг друга и непоследовательны, правительству и соответствующим учреждениям необходимо иметь конкретные и четкие инструкции; Местные органы власти также должны внести ясность, избегая окольных консультаций, которые отнимают много времени и неэффективны.
«Сами предприятия и ассоциации прилагают большие усилия, но, по моему мнению, нам нужно попытаться давать более точные рекомендации и иметь более тесно сопровождающие их решения», — оценил доктор Кан Ван Люк.
ПАРТНЕРСКИЙ ОТДЕЛ
Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm
Комментарий (0)