Рынок недвижимости города Хошимин. Часть 1: Правовые проблемы, отсутствие предложения

Урок 1: Правовые проблемы, отсутствие поставок

По данным Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), политика поддержки, наряду с поддержкой предприятий и управляющих агентств, не только создает возможности для значительного восстановления, но и меняет структуру рынка в сторону долгосрочного видения развития.

Оставшиеся проблемы

По данным отчета Статистического управления города Хошимин, доходы от недвижимости в 2024 году достигнут 199 155 млрд донгов, что составит 60,3% от общего объема доходов от «прочих услуг», при положительном темпе роста в 6,7%. Однако, по данным Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), этот рост не может скрыть тот факт, что трудности сохранялись на протяжении последних четырех лет, и многие проекты были приостановлены или отложены.

Однако усилия правительства и Народного комитета Хошимина по устранению правовых препятствий принесли определенные результаты, такие как разрешение 64 проектов в 2024 году, из которых 8 проектов были завершены. Однако более 100 других проектов остаются нерешенными, что серьезно затрудняет поступление новых поставок на рынок.

Председатель HoREA г-н Ле Хоанг Чау заявил, что тот факт, что более 100 проектов имеют нерешенные юридические проблемы, не только блокирует предложение нового жилья, но и серьезно влияет на структуру продукта на рынке. Сегмент элитного жилья продолжает доминировать, в то время как спрос на жилье среднего и доступного класса растет.

Кроме того, задержка с утверждением проектов социального жилья привела к серьезным социальным последствиям. Люди с низким и средним доходом не могут получить доступное жилье, что усиливает неравенство в доступе к городским ресурсам.

Примечательно, что в Хошимине в 2024 году одобрено всего 12 проектов жилищного строительства для инвестирования, что намного меньше среднего количества проектов в 60 проектов в год до пандемии COVID-19. Из них был одобрен только один проект социального жилья, что свидетельствует о серьезной стагнации в развитии сегмента доступного жилья.

Кроме того, ни одному проекту не была выделена или сдана в аренду земля, и только двум проектам коммерческого жилья были выданы разрешения на строительство. Сложные юридические процессы — от одобрения инвестиций и утверждения детального планирования до оценки земли — продолжают оставаться основными препятствиями на пути развития рынка.

С другой стороны, рынок недвижимости в Хошимине также страдает от ряда непоследовательных правовых мер. Положения об оценке проектов в соответствии с Законом о земле, Законом о жилье и связанными с ними указами пока еще не создали по-настоящему благоприятных условий для устранения правовых барьеров. Ожидается, что внедрение новых механизмов, таких как Указ 115/2024/ND-CP и поправки к Закону о планировании и Закону об инвестициях, станут поворотным моментом, но для их реализации на практике потребуется больше времени.

Не говоря уже о том, что в настоящее время предприятия сферы недвижимости испытывают сильное давление из-за нехватки инвестиционного капитала. По оценкам, общая стоимость корпоративных облигаций, подлежащих погашению в секторе недвижимости к 2025 году, может достичь 180 000 млрд донгов. Это заставляет многие компании откладывать или останавливать текущие проекты, создавая порочный круг, который стагнирует рынок.

Несбалансированное предложение, рост цен на жилье

В 2024 году на рынке Хошимина будет всего 31 строящийся проект коммерческого жилья с общим числом квартир 31 167, что представляет собой резкое снижение по сравнению с предыдущим среднегодовым показателем. Примечательно, что только 4 проекта имеют право на привлечение капитала, имея в своем распоряжении 1611 квартир, все из которых относятся к элитному сегменту. Впервые в истории рынка предложение в сегменте жилья средней и доступной ценовой категории полностью отсутствует.

Кроме того, структура рынка недвижимости складывается в ситуацию «перевернутой пирамиды», когда за 11 месяцев 2024 года на элитное жилье приходится 100% предложения по сравнению с 70,6% в 2020 году. При этом доступное жилье — сегмент с наибольшим спросом — полностью исчезло с рынка.

Этот серьезный дисбаланс привел к неконтролируемому росту цен на жилье. Средняя цена элитных квартир достигла 9,39 млрд донгов за единицу, не включая расходы, понесенные на вторичном рынке. В центральных районах, таких как округ 1 и округ 3, цены на жилье продолжают расти, в то время как в городах Тху Дук и Бинь Чань по-прежнему не хватает новых проектов, что увеличивает разрыв между ценами на жилье и его доступностью для людей.

Кроме того, Министерство строительства прогнозирует, что с корректировкой прейскуранта цен на землю в 2024 году цены на жилье могут продолжить расти на 15–20% в 2025 году. Такой рост цен не только сокращает возможности приобретения жилья в собственность для групп населения со средним и низким доходом, но и увеличивает неравенство в доступе к жилью в крупных городских районах, таких как Хошимин.

Несмотря на многочисленные трудности, ожидается, что рынок недвижимости в Хошимине восстановится, если юридические вопросы будут полностью решены. Такие районы, как Биньчан, Ньябе и город Тхудык, обладающие крупными земельными фондами и развивающейся транспортной инфраструктурой, могут стать ключевыми драйверами роста.

Ожидается, что такие ключевые проекты, как линия метро 1, скоростная автомагистраль Хошимин — Мокбай и кольцевая дорога 3, не только помогут соединить центральную часть города с пригородами, но и создадут возможности для развития городов-спутников, таких как Лонган, Донгнай и Биньзыонг.

Однако для того, чтобы воспользоваться этими возможностями, необходимо как можно скорее устранить правовые препятствия. Хошимину необходимо усилить механизм связи между органами управления, сократить сроки обработки инвестиционных проектов; В то же время для обеспечения устойчивого развития необходимо уделять особое внимание мониторингу цен на жилье и сбалансированию структуры предложения на рынке.

Последняя статья: Развяжите узлы, воспользуйтесь возможностью прорваться

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406