(CLO) Земельные аукционы с признаками нарушений как в ценах победителей, так и в количестве заявок на регистрацию все еще продолжаются, поскольку продолжают сохраняться спекулятивная психология и ожидания роста цен на недвижимость.
Ранее, в августе, общественное мнение постоянно будоражили земельные аукционы в пригородных районах Ханоя, таких как Тхань Оай и Хоай Дук, с большим количеством регистраций, длительными сроками торгов и стремительными выигрышными ставками, в десятки раз превышающими стартовую цену. Такое развитие событий и результаты продолжают наблюдаться на недавних земельных аукционах в Хадонге и Тхыонгтине.
Соответственно, 19 октября район Ха Донг успешно выставил на аукцион 27 земельных участков в районах Фу Лыонг, Йен Нгиа и Дуонг Ной. Примечательно, что после 14 раундов был определен клиент с самой высокой победившей ценой, которая составила 262 млн донгов/м2, что в 8 раз превышает стартовую цену; Самая низкая цена выигрыша также была в 5,8 раза выше и достигла 133 млн донгов/м2.
Земельный аукцион в Хадонге состоялся 19 октября. (Фото: ВВ)
22 октября в Тхыонгтине после 16 часов ожесточенных торгов 19/40 жилых земельных участков, относящихся к Проекту технической инфраструктуры выставленной на аукцион земли в коммуне Ван Дием, район Тхыонгтин, Ханой, также были успешно проданы на аукционе с самой высокой победной ценой в 52 864 млн донгов/м2; минимальная цена 24 384 млн донгов/м2 при начальной цене 3 864 млн донгов/м2. 21 земельный участок не был успешно продан на аукционе из-за нарушения участниками аукциона установленных правил.
Заоблачные цены на земельные аукционы, за которыми следует отмена залогов, становятся «обычным явлением»
Вьетнамская ассоциация риэлторов (VAR) заявила, что, несмотря на вмешательство властей, в конечном итоге аукционы не изменились, и даже цены на продаваемые на аукционах земли продолжают расти.
Сначала о стартовой цене. Начальная цена по-прежнему очень низкая, значительно ниже рыночной цены, определенной в полном соответствии с действующими нормами и рассчитанной путем умножения коэффициента К на городской прейскурант цен на землю.
«Местный народный комитет по-прежнему основывается на старом прейскуранте цен на землю от 2020 года, действующем до 31 декабря 2025 года. Начальная цена изменится только после того, как Ханой опубликует новый прейскурант цен на землю», — заявили VAR.
Во-вторых, цены на землю на аукционах продолжают расти, поскольку спрос на недвижимость, особенно на продукты с юридическими гарантиями и явным потенциалом роста, такие как выставленная на аукцион земля, очень высок.
Фактически, в таких районах, как Хоайдык или Хадонг, потенциал городского развития наряду с развитием инфраструктуры создает большие ожидания для инвесторов. Многие инвесторы готовы платить высокую цену за владение этими ограниченными партиями продукции, даже если цена может значительно превышать фактическую стоимость земли.
Кроме того, ожидая, что стоимость земли в будущем продолжит расти, покупатели могут согласиться на цены, значительно превышающие обычную оценку.
В частности, высокий рост цен обусловлен тем, что рынок недвижимости Ханоя растет «бурно» при ограниченном предложении, первичная цена постоянно устанавливает новые высокие уровни вместе с ожиданиями относительно расширения городской и транспортной инфраструктуры.
Другой важной причиной высокой цены выигрышной ставки является поведение, при котором выплачивается более высокая цена, а затем происходит утрата задатка, невыплата выигрышной ставки, даже готовность игнорировать риски, выполнение обязательств на аукционе по легализации выигрышной цены с целью «завышения цены», создание «виртуального» уровня цен как основы для повышения цен на смежные земельные участки с целью получения прибыли.
Хотя власти и вмешались с целью проверки, эти действия направлены в первую очередь на обеспечение прозрачности и законности аукционного процесса, а также на то, чтобы затруднить вмешательство в рыночные цены.
Заоблачные цены на землю на аукционах, а затем отмена задатка становятся «обычным явлением». (Фото: СТ)
Потому что в рыночной экономике стороны, участвующие в сделках купли-продажи, следуют принципу добровольного покупателя и добровольного продавца. Они могут полностью отказаться от депозита без доказательств. И они неизбежно ведут к росту цен, когда на рынке наблюдается дефицит какого-либо товара.
«Текущая маркировка такого поведения как спекуляции и инфляция цен также основана на эмоциях. У Вьетнама нет юридических документов, определяющих такое поведение как основу для его решения», — заявили VAR.
Кроме того, согласно действующим правилам, лицо, выигравшее аукцион, но не выплатившее всю сумму в течение 120 дней, подлежит «довольно легкому» штрафу в виде аннулирования результата и потери депозита — весьма незначительного из-за низкой начальной цены.
Пересмотренный Закон об имущественных торгах ужесточил правила для победителей аукционов по продаже прав землепользования, однако эти правила вступят в силу только с 1 января 2025 года. Однако даже после вступления новых правил в силу, учитывая текущую ситуацию со спросом и предложением и накал рынка недвижимости Ханоя, вероятность установления новых ценовых рекордов на предстоящих аукционах очень высока и постепенно станет «повседневным явлением в районе». Потому что спекулятивная психология все еще существует и ожидания роста цен на недвижимость продолжают сохраняться.
Необходимы более решительные меры.
Чтобы обеспечить честность и прозрачность аукционного процесса, минимизируя спекуляции и инфляцию цен, VARS предлагает ряд рекомендаций.
Во-первых, организаторам аукционов необходимо внимательно изучить и убедиться, что все процессы и процедуры аукциона соответствуют действующим правовым нормам.
Во-вторых, органам государственного управления необходимо продолжать внимательно отслеживать каждый «ход» аукционов, чтобы своевременно принимать корректирующие меры при обнаружении признаков «нестабильности».
В то же время следует рассмотреть возможность скорейшего внесения изменений в механизмы, политику и более строгие правила, касающиеся этой деятельности, чтобы оперативно направить ее в правильном направлении.
В частности, следует рассмотреть возможность ужесточения штрафа за отказ от депозита. Таким образом, увеличивая «соотношение» между «выгодами и убытками» лиц, участвующих в аукционе, несколько ограничивая «спекулятивную тенденцию» посредством аукционной деятельности.
В-третьих, государству также необходимо принять более жесткие меры против случаев, когда победители аукционов продаются в короткие сроки. В частности, по данным VARS, наиболее существенным фактором по-прежнему остается нехватка жилья.
Необходимо принять скорейшие позитивные и практические меры для «разблокирования» предложения жилья. В частности, рассмотрение и разрешение проектов, застрявших из-за юридических проблем, — это самый быстрый способ увеличить предложение на рынке.
«Когда предложение постепенно соответствует спросу, рынок автоматически подстроится, и вопрос цены в целом и аукционная цена в частности будут приближаться к реальной стоимости имущества», — подчеркивают VAR.
Источник: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html
Комментарий (0)