санкции не являются достаточным сдерживающим фактором?

Искажения и отклонения в деятельности по проведению земельных аукционов вызывают недовольство общественности, и считается, что компетентным органам управления необходимо вмешаться и принять «более жесткие меры» для полного решения этой проблемы...

Что касается земельных аукционов, то в последние дни на рынке недвижимости зафиксированы рекордно высокие цены на земельных аукционах в пригородных районах Ханоя.

Традиционно аукцион продолжался 19 часов и завершился в 4:30 утра 20 августа. Было успешно продано 19 участков земли в коммуне Тянь Йен, округ Хоай Дук, Ханой. Самый дорогой лот был продан по цене 133,3 млн донгов/м2, что примерно в 30 раз превышает стартовую цену. Помимо указанного выше участка земли, еще 11 участков также оцениваются более чем в 100 миллионов донгов/м2. Два участка земли с самой низкой выигрышной ценой в этой сессии составили 91,3 млн донгов/м2, что все равно в 12,5 раз выше стартовой цены.

Этот результат считается весьма необычным, поскольку, по данным Batdongsan.com, средняя цена продажи земли в коммуне Тянь-Йен во втором квартале 2024 года составляет всего 43 млн донгов/м2. Кроме того, цена продажи в соседних коммунах округа Хоайдык также колеблется от 22 до 62 миллионов донгов/м2 во втором квартале 2024 года.

Ранее, 10 августа, также состоялся аукцион по продаже 68 земельных участков в районе Нго Ба, деревне Тхань Тхань, коммуне Тхань Као, округе Тхань Оай, Ханой. По итогам аукциона наивысшая победившая цена земельного участка составила более 100 млн донгов/м2, что в 8 раз превышает стартовую цену. Обычные лоты также имеют выигрышные цены от 63 до 80 млн донгов/м2, что в 5–6,4 раза выше стартовой цены.

Таким образом, по сравнению с обычной ценой продажи в 27 млн ​​донгов/м2 во втором квартале, победившая цена в 63–100 млн донгов/м2 за земельные участки в коммуне Тхань Као на аукционе 10 августа была в 2,3–3,7 раза выше.

Два вышеупомянутых земельных аукциона с исключительно высокими ценами не только привлекли внимание общественности, но и напомнили людям о «беспрецедентном» аукционе в городском округе Тху Тхием в Хошимине в конце 2021 года.

В частности, 10 декабря 2021 года компания Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited (дочерняя компания Tan Hoang Minh Group) выиграла аукцион по продаже земельного участка площадью более 10 000 м2 в Тхутхиеме за 24 500 млрд донгов, установив беспрецедентный рекорд с ценой в 2,4 млрд донгов за м2 земли, что в 8 раз превышает стартовую цену и надолго вызвало ажиотаж на рынке недвижимости.

Видно, что аукционы в Хоай Дык, Тхань Оай и Тху Тием, хотя и различаются по месту проведения, времени, стартовой цене и т. д., имеют одну общую черту: выигрышная цена во много раз превышает среднюю. Цены на землю, значительно превышающие реальную стоимость, не только создают трудности при оценке активов для последующих торгов на аукционной площадке, но и имеют широкомасштабные последствия во многих местах по всей стране.

На основании этой реальности общественное мнение подозревает, что имеет место «манипулятивная деятельность» со стороны спекулянтов и земельных брокеров с целью создания ликвидности для прилегающих территорий, которые «впали в спячку». Этот земельный аукцион не отражает общую рыночную цену и может стать инструментом спекулянтов для повышения цен на землю. Такое поведение может негативно повлиять на усилия правительства по снижению цен на жилье, обеспечению социальной защиты и даже привести к стагнации всей экономики из-за психологии ожидания продажи земли по высокой цене.

Перекосы и отклонения в проведении земельных аукционов вызывают недовольство общественности. Многие считают, что компетентным органам управления необходимо быстро вмешаться и оперативно исправить ситуацию с аукционами по продаже прав землепользования, тем самым строго пресекая факты использования аукционов для подрыва рынка недвижимости в целях наживы.

Как профессиональный инвестор в недвижимость, г-н Ле Минь Чунг (проживающий в районе Кау Гиай, Ханой) сказал, что в последнее время он следил за многими земельными аукционами и задавал себе вопрос: кто стоит за этими аукционами и завышает цены на недвижимость? Поскольку в результате непрозрачных земельных аукционов выигрывают лишь немногие, большинство инвесторов, включая брокеров, терпят убытки.

«Реальность такова, что привлекательность прибыли от продажи недвижимости настолько велика, что уже утром в день аукциона прибыль равна совокупному доходу обычных рабочих за несколько лет, поэтому инвесторы все равно спешат», - сказал г-н Трунг и подчеркнул, что для тщательной обработки поведения земельных аукционов на предмет спекуляций и роста цен мы не можем полагаться на самосознание инвесторов, а во многом зависим от решимости государственных органов управления.

Аналогичным образом г-жа Тран Ким Нга (проживающая в районе Го Вап, Хошимин), которая испытала как прибыли, так и убытки во время краха пузыря на рынке недвижимости, также считает, что для выживания инвесторам придется бороться самостоятельно, но для того, чтобы сделать рынок недвижимости прозрачным, управленческая роль государства незаменима.

«Вместо того чтобы гоняться за виртуальными лихорадками, то есть ждать, пока виртуальная лихорадка разгорится, прежде чем делать заявления и рекомендации, местным властям следует с самого начала быть прозрачными в вопросах планирования и проектов. «Как только все станет прозрачным, ни один брокер или спекулянт больше не сможет распространять слухи, вызывающие хаос и нестабильность на рынке недвижимости», — заявила г-жа Нга.

Что касается бизнеса, то г-н Чан Кхань Куанг, генеральный директор компании Viet An Hoa Real Estate Company, подтвердил, что риэлторский бизнес не получает выгоды от ажиотажа на рынке недвижимости, поскольку инвестирование в проект занимает несколько лет с момента планирования и запуска до завершения юридических процедур по открытию продажи. Цены на землю во многих местах и ​​проекты, по которым еще не завершена компенсация, могут оказать влияние на бизнес.

Между тем, экономический эксперт Фан Дунг Кхань проанализировал, что недвижимость по своей сути является каналом для избирательных клиентов, поскольку она требует большого и очень большого капитала, поэтому образ людей, выстраивающихся в очередь с утра до вечера, чтобы закрыть лоты, закрыть землю, перевести, получить депозиты... — это всего лишь заранее отработанный сценарий, который не только заставляет людей попадать в ловушки и терять деньги, но и подталкивает рынок к риску заморозки, поскольку цены на недвижимость выросли до невообразимых уровней.

«С помощью земельных аукционов в краткосрочной перспективе можно повысить уровень залога, взимать плату за земельные участки, переданные досрочно после аукциона, и т. д., но в долгосрочной перспективе, чтобы стать достаточным сдерживающим фактором, универсальным, всеобъемлющим решением, которое можно рассмотреть для внедрения, является привлечение к уголовной ответственности за манипуляции», - подчеркнул г-н Кхань.

Разделяя эту точку зрения, адвокат Ле Ту Тао из Ассоциации адвокатов города Хошимин также отметил, что манипулирование рынком недвижимости очень опасно, но введение санкций не является достаточным сдерживающим фактором.

По словам адвоката Ле Тху Тхао, в настоящее время вьетнамское законодательство содержит положения о преступлении «Манипулирование фондовым рынком», четко указывающие на признаки манипулирования рынком и нарушения его функционирования как на основание для привлечения к уголовной ответственности за нарушения. Таким образом, поскольку поведение, нарушающее рынок недвижимости, влечет за собой опасные для общества последствия, можно также рассмотреть возможность криминализации такого поведения.

«По моему мнению, необходимо исследовать и разработать новые статьи в Уголовном кодексе, связанные с манипулированием рынком недвижимости в целях получения личной выгоды. «Абсолютно не позволяйте общественному мнению сплетничать, удивляться и беспокоиться о земельных аукционах, которые, как предполагается, «раздуты», снизят доверие людей к властям и серьезность в обеспечении соблюдения правовых норм», - рекомендовал адвокат Тао.

09:28 18 сентября 2024 г.

Источник: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html