Не позволяйте инвесторам закладывать дома клиентов

Повышение прозрачности, усиление санкций

По словам эксперта по недвижимости Фан Конг Чаня, когда дом находится в ипотеке и банк соглашается позволить инвестору продать его, не требуя освобождения от ипотеки, банк и инвестор должны решить этот вопрос самостоятельно. В случае возникновения каких-либо рисков ответственность будет возложена на банк и инвестора, а законные права граждан будут защищены законом.

Многие инвесторы закладывают дома, которые они продали клиентам, в банки.

Однако для того, чтобы положить конец ситуации, когда инвесторы закладывают дома клиентов, г-н Фан Конг Чань предложил властям разработать руководящие принципы и положения, позволяющие решать такие случаи таким образом, чтобы это приносило пользу людям. Особенно, когда люди следуют закону, следуют процедурам и платят полную сумму, государство должно защитить их и выдать им розовые книжки, а не допускать, чтобы люди несли убытки из-за споров или выполнения обязательств инвестора.

«Хотя в законе много положений, но все еще есть лазейки, необходимо, чтобы власти вмешались и оперативно их устранили. При необходимости люди могут подать иск в суд. Суд также должен иметь очень четкие решения, почти типичные ситуации, как прецеденты, чтобы другие инвесторы, банки и люди могли четко видеть проблему и чувствовать себя в безопасности. В то же время, чтобы минимизировать риски, которые приходится нести клиентам, необходимо быть прозрачным и публиковать информацию об ипотечных проектах. Раскрытие информации должно быть четким, подробным и регулярно обновляться, чтобы люди могли понять, а не просто общее раскрытие, только указание названия проекта», - предложил г-н Чан.

С другой точки зрения, доктор Фан Фыонг Нам (Юридический университет города Хошимин) процитировал Указ № 16, проанализировав, что действия, связанные с нераскрытием, неполным раскрытием или некорректным раскрытием содержания инвестиционных проектов в сфере недвижимости или жилищного строительства, могут повлечь за собой штраф в размере от 100 до 120 миллионов донгов. Штраф за осуществление операций с недвижимостью, не полностью соответствующих установленным условиям, составляет 600 миллионов донгов. Однако по сравнению с выгодами, полученными от использования юридических лазеек в крупномасштабном проекте в сфере недвижимости стоимостью в сотни миллиардов донгов, этот штраф слишком мал. Поэтому многие инвесторы сознательно нарушают закон, соглашаются платить штрафы, существенно ущемляя права других субъектов.

В настоящее время Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2024 года внес некоторые позитивные изменения в обязанность раскрывать информацию о предприятиях сферы недвижимости. Однако неспособность ужесточить систему наказаний для обеспечения надлежащего рассмотрения нарушений также является ограничением закона.

Кроме того, закон предусматривает, что после того, как Департамент строительства выдаст письменное уведомление о том, что дом подлежит продаже или аренде с правом выкупа, инвестор может заложить проект и должен снять ипотеку перед продажей покупателям. В то же время необходимо также завершить процедуры, необходимые для выдачи Департаментом строительства уведомления о наличии жилья, соответствующего требованиям. Однако г-н Чан прокомментировал: «Это регулирование очень сложно реализовать, если нет механизма, гарантирующего, что инвесторы будут его соблюдать». Потому что сразу после объявления Департамента строительства о том, что инвесторы выдают ипотечные кредиты, они будут полагаться на это объявление, чтобы как можно скорее мобилизовать капитал от клиентов.

Необходимо погасить ипотеку перед продажей клиентам

Чтобы контролировать практику передачи инвесторами домов клиентов в залог банкам, г-н Нго Джиа Хоанг (Юридический университет города Хошимин) сказал, что вместо того, чтобы требовать проведения сделок через торговые площадки недвижимости, необходимо усилить и расширить сферу деятельности нотариальных организаций, требуя, чтобы сделки с недвижимостью, в которых одна или несколько сторон, участвующих в сделке, являются организациями, занимающимися недвижимостью, также были нотариально удостоверены... Поскольку независимый характер нотариальной деятельности поможет проверять и контролировать выполнение и соблюдение закона инвесторами, брокерами и консультантами по недвижимости для защиты уязвимых слоев населения.

В то же время, в целях сохранения стабильности и порядка развития экономики необходимо выстроить механизм контроля будущих сделок риэлторского бизнеса с жильем.

«Чтобы обеспечить безопасность покупателей жилья, закон должен дополнить положения об усилении ответственности банков за управление ипотечными активами. Ведь при продаже будущего жилья инвесторы и берут деньги в долг у банков, и мобилизуют капитал у клиентов. Если мобилизованный капитал не контролируется тщательно, инвесторы могут использовать его не по назначению, вкладывать деньги во многие проекты одновременно, что приводит к риску потери инвесторами платежеспособности, невозможности завершить проект и передать дом клиентам. В это время страдают не только права покупателей жилья, но и права банка, заложившего жилье. Поэтому при принятии ипотеки на жилищный проект банк должен нести ответственность за управление и надзор за ипотечными активами», — предположил г-н Хоанг.

По его словам, необходимо более четко регламентировать обеспечение прав покупателей жилья при обращении с ипотечным имуществом в форме передачи проекта. Потому что стороны могут распорядиться имуществом, передав заложенный объект недвижимости в счет погашения задолженности.

Чтобы обеспечить безопасность покупателей жилья, закон должен дополнить положения об усилении ответственности банков за управление ипотечными активами. Потому что при продаже будущего жилья инвесторы и занимают деньги у банков, и привлекают капитал от покупателей.

г-н Нго Зиа Хоанг (Юридический университет Хошимина)

Инвестор в квартиру в Фу Тхань обязуется выплатить долг

25 июня компания 585, инвестор многоквартирного дома Phu Thanh (район Тан Фу, город Хошимин), опубликовала пресс-релиз, в котором подтвердила, что погасит задолженность, чтобы «выкупить» дом для покупателя.

В настоящее время общее количество квартир в проекте составляет 833. При этом компания заложила красную книгу в виде будущих активов в размере 219 квартир согласно договору ипотеки № 104 от 4 августа 2010 года. В период осуществления операций с недвижимостью в 2010 году недвижимость была заморожена, банковские процентные ставки составляли до 22-23% годовых, что затрудняло для компании ведение бизнеса, а также урегулирование задолженности перед банком.

Столкнувшись со сложностями в бизнесе, 3 ноября 2022 года филиал банка Viet A Bank в Хошимине согласился позволить инвестору выплатить задолженность по каждому коду квартиры, а банк выпустит ипотеку по каждой квартире. На сегодняшний день компания 585 оформила выдачу ипотеки по 6 квартирам (из которых 1 квартира была вновь заложена в начале июня 2024 года). Инвестор предложил, чтобы филиал банка Viet A Bank в Хошимине продолжил оказывать поддержку компании в течение следующих 3 лет, чтобы у компании было больше времени на подготовку эквивалентных активов для погашения ипотеки оставшихся 213 квартир (с настоящего момента и до 2027 года). Из 213 квартир, заложенных в банке Viet A, компания 585 все еще должна взыскать с жильцов 5% от стоимости квартиры, что эквивалентно более 41 млрд донгов. Компания 585 утверждает, что резиденты не несут ответственности перед банком, а являются ответственностью компании.

Источник: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm