VCCI: 토지평가에서 잉여금지법을 유지해야 함

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ANTD.VN - 베트남 상공연합(VCCI)은 토지 평가 방법에서 잉여금 방식을 제거하는 것을 고려해야 한다고 생각합니다.

토지 가치 평가에서 잉여법을 유지해야 할까요?

토지 가격을 규제하는 법령 44/2014/ND-CP를 개정 및 보완하는 법령 초안과 토지 평가 방법을 자세히 설명하는 법령 36/2014/TT-BTNMT의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법령 초안에서; 토지 가격표를 작성하고 조정합니다. 특정 토지 가치 평가 및 토지 가격 컨설팅과 관련하여 천연자원환경부(TN-MT)는 잉여 토지 가격 산정 방식을 폐지할 것을 제안했습니다.

하지만 VCCI는 잉여금 평가방법을 폐지하면 토지평가 과정에 어려움이 생길 것이라고 보고 있습니다.

잉여법은 미래의 잠재적인 개발 목적에 기초하여 토지 가격을 결정하는 방법입니다. 개발 가능성이 있는 이러한 유형의 토지는 일반적으로 비교 방법을 적용할 수 있는 시장에서 성공적으로 거래된 유사 또는 유사한 자산이 없습니다(토지 사용권에 대한 경매에서 이긴 또는 시장에 양도된 최소 3개의 비교 가능한 토지 구획이 있는 조건 하에).

비교법, 소득법 등 현재 이용 목적에 따른 토지 가치 평가 방법과 비교해 보면 각 방법의 장단점을 명확하게 알 수 있습니다.

VCCI에 따르면, 비교 방법은 거래 정보가 평가 대상 부동산과 일치하는 경우가 많아 비교 데이터 측면에서 한계가 있습니다. 많은 경우, 서류상의 거래 가격과 실제 거래 가격이 다르기 때문에 명확하고 정확한 거래 정보가 많이 필요합니다.

한편, 지가조정계수 방식은 지가표상의 지가에 지가조정계수를 곱하여 시행하는데, 이 역시 한계가 있다. 토지가격조정계수는 도인민위원회가 토지가격표상의 토지가격을 시장의 일반 토지가격과 분석, 비교하여 산정한 계수입니다.

이처럼 조정계수를 결정하는 것도 비교자료에 기반을 두고 있기 때문에 비교방법과 마찬가지로 정보 및 입력자료 측면에서도 단점이 발생한다.

VCCI에 따르면, 우리나라의 현재 토지 데이터베이스는 시장의 현실을 제대로 반영하지 못하고 있습니다. 따라서 초안대로 3가지 가치평가방법만을 적용하는 것은 위와 같은 단점으로 인해 시행에 어려움이 발생할 수 있다.

반면, 잔여법은 다음과 같은 논리에 근거합니다. 자산의 현재 가치는 가정된 개발에 대한 추정치에서 해당 개발을 만드는 데 발생한 모든 비용을 뺀 잔여 가치입니다.

이 방법의 핵심은 역순으로 토지 가격을 계산하는 것입니다. 즉, 미래에 완성될 개발 제품의 판매 수익금에서 시작하여 해당 제품을 만드는 데 투자하는 데 필요한 개발 비용을 공제하는 것입니다. 개발 가능성이 있는 토지는 다른 평가 방법이 적합하지 않은 경우 이 방법으로 평가됩니다.

VCCI는 또한 잉여법이 전문적 평가 기관에서 적용하는 부동산 평가 방법이며, 개발 잠재력이 있는 부동산(미개발 공터 또는 해당 토지에 건축물을 건설하여 가장 효과적이고 최적의 용도로 사용할 수 있도록 개조 또는 철거할 수 있는 토지)을 평가할 때 적용되는 평가 방법 중 하나로 간주된다고 생각합니다.

잉여금 방법은 145/2016/TT-BTC 회람과 함께 발행된 베트남 평가 기준 제11호에 규정되어 있습니다.

토지평가에서 잉여금법을 폐지하는 법안의 경우, 관련 법률문서 간의 부동산평가 규정이 일관성이 없게 됩니다.

국가 경영 목표와 관련하여 토지 평가 방법에서 잉여법을 삭제하는 이유 중 하나는 "이것은 행정자가 투자를 결정하기 위해 계산하는 부동산 평가 방법(토지 가격은 미리 나와 있어야 함)이며, 국가가 토지를 관리하기 위한 토지 평가 업무에는 적합하지 않다"는 것입니다.

VCCI는 이 방법이 투자 효율성을 계산하는 데에만 사용된다고 간주한다면 토지 가치가 가장 좋고 효과적인 사용을 달성하기 위해 계산되었으며 이 토지 가격이 시장 원칙에 부합한다는 것을 의미한다고 보고 있습니다.

따라서 국가는 이러한 평가 방법을 사용하여 개발 잠재력이 있는 토지 유형을 결정하고, 시장 가격과 일치하는 토지 가격을 결정하며, 이를 통해 투자자가 국가에 대해 이행해야 하는 재정적 의무를 결정합니다.

따라서 VCCI는 기초위원회가 토지 평가 방법에서 잉여금 방법을 제거하지 않는 것을 고려할 것을 권고합니다.

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