토지 임대료 차이 규제
호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 차우 씨에 따르면, 토지의 부가가치(토지 임대료 차이)는 국가와 투자자라는 두 가지 주요 주체에 의해 창출됩니다. 여기서 개인 투자자의 역할이 매우 중요합니다. 따라서 국가 예산 수입과 투자자 이익에 대한 공정성과 사회적 안정성을 확보하기 위해 토지와 토지 가격에 대한 재정 정책을 규제할 필요가 있습니다.
첫째, 국가는 토지이용계획, 건설 및 도시계획, 교통수단 통합계획(TOD) 등을 통해 토지로부터 부가가치(토지임대료 차이)를 창출하고, 투자자가 사업투자프로젝트를 수행할 수 있도록 계획에 따라 토지이용목적을 전환하도록 허용합니다. 따라서 국가는 국가 및 공공의 이익에 부합하도록 토지의 부가가치(지세 차이)를 규제할 권리가 있습니다.
토지 이용료는 국가 예산의 큰 수입원입니다.
예를 들어, 호치민시의 경우 1ha의 농경지는 연간 약 5억 VND의 가치만 창출하지만, 토지 사용 목적이 비농업용지로 변경될 경우 1ha의 생산, 공업, 상업, 서비스, 도시용 토지는 연간 최대 550억 VND의 가치를 창출합니다. 이는 100배 더 높은 수치입니다. 이는 1997년에 7구(냐베 농업지구에서 분리)가 설립되었다는 사실에서 입증됩니다. 당시 국가예산수입은 590억 동에 불과했지만, 25년 후인 2022년에는 국가예산수입이 5조 5,500억 동으로 늘어나 1997년 대비 94배 증가했습니다.
따라서 2018년에 정부는 호치민시가 2025/2020년 기간에 26,000헥타르의 농경지를 비농업, 생산, 공업, 상업, 서비스, 도시용 토지로 전환하도록 허용했습니다. 현재 호치민시는 교외 5개 구역을 도시 지역으로 전환하는 프로젝트를 건설하고 있습니다. 동시에 국회는 호치민시의 개발을 위한 여러 가지 구체적인 메커니즘과 정책을 시범적으로 실시하는 것에 관한 결의안 98을 방금 발표했는데, 이는 토지 자원을 포함하여 향후 몇 년 안에 도시가 빠르게 개발될 수 있는 여건을 조성할 것입니다.
한편, 투자자(주로 개인 투자자)는 토지 개발 프로젝트를 위한 건설 및 사업 활동에 투자함으로써 토지(토지 임대료 차액)에서 추가 가치를 창출합니다. 주로 투자자의 창의성과 재정 능력이 프로젝트의 투자 수익률에 반영됩니다. 투자율이 클수록 부동산의 가치는 높아지고, 투자자는 국가에 대한 재정적 의무를 이행한 후 토지의 증가된 가치(토지 임대료 차액)를 누릴 권리가 있습니다.
따라서 국가와 기업의 이익을 조화시키기 위해 토지의 부가가치(지주료 차이)를 규제하는 메커니즘을 개발하는 것이 필요합니다.
토지 이용료를 세금으로 만드세요
또 다른 문제는 국가가 토지 이용료와 토지 임대료를 합리적이고 공평한 방식으로만 징수해야 하며, 과도한 징수나 누락 없이 비용을 충당해야 한다는 것입니다.
많은 사업체에 따르면 토지이용료는 현재 그들에게 부담스러운 문제이지만, 오랫동안 토지이용료를 내지 못해 알려지지 않은 문제이기도 합니다.
현재의 토지이용료 계산 방식은 사업체에 피해를 주고, 요구와 지불, 괴롭힘의 메커니즘을 만들어냅니다. 프로젝트 투자자들은 부지 정리에 대한 보상 비용의 약 70%에 해당하는 막대한 토지 이용료를 지불해야 하며, 거의 두 번째로 토지 이용권을 다시 매수해야 하며, 이러한 부담은 궁극적으로 주택 구매자가 부담하게 됩니다. 이에 따라 토지이용료는 주택 비용 구조에서 큰 비중을 차지하는데, 아파트 비용의 약 10%, 타운하우스 비용의 약 30%, 빌라 비용의 약 50%를 차지한다. 국가는 현재 토지이용료로부터 많은 수입을 얻고 있지만, 장기적으로 모든 토지가 분배된다면 이러한 많은 예산 수입원은 더 이상 존재하지 않게 되고, 이를 보충하고 재산세로 대체해야 합니다.
많은 사람들은 한꺼번에 모든 비용을 징수하는 대신 토지 이용료를 세금으로 전환하는 것을 제안했습니다.
따라서 기업들은 토지이용료를 농지에서 주거용지로 토지이용 용도를 전환할 때 부과하는 세금으로 규제할 것을 제안하며, 세율은 약 10~15%로, 도(省) 인민위원회가 발행한 토지가격표를 기준으로 산정하고, 매년 시장 가격에 맞춰 토지가격 조정계수(계수 K)를 통해 조정한다. 이를 통해 투명성이 보장되고, 요청-승인 메커니즘이 없어지며, 현재 매우 높은 토지 사용 수수료가 보다 합리적인 수준으로 낮아질 것입니다. 이를 바탕으로 재산세(주거용 토지, 주택)법을 보완하여 지방 및 중앙 정부의 예산을 위한 안정적이고 지속 가능한 수입원을 창출할 것입니다.
토지이용료 계산을 신속히 하기 위해 전문가와 기업은 개발 잠재력이 있고 규모가 크며 가치가 2,000억 VND 이상인 토지의 구획 및 지역에 대해서는 토지이용료와 토지임대료를 계산할 때 흑자법을 유지할 것을 권고합니다. 이는 이러한 사업에는 지가조정계수법을 적용할 수 없기 때문입니다. 실제로 과거 부동산 프로젝트의 약 90%가 토지 이용료를 계산하기 위해 잉여금 방식을 사용해야 했습니다.
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