토지평가의 잉여금 방식 축소

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현실과 동떨어진 규칙

개정 토지법 초안 제159조 제5항 제c호는 잉여금법에 따른 토지가격 결정 원칙을 다음과 같이 규정하고 있다. "잉여금은 기술적 기반시설에 투자되지 아니하거나 세부 건설계획에 따라 건설공사에 투자되지 아니한 토지 및 비농업용지의 가격을 결정하는 데 적용한다. 다만, 이 항 제d호에 해당하는 경우는 제외한다."

Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi): Thu hẹp phương pháp thặng dư định giá đất - Ảnh 1. — 개발 잠재력이 있는 토지의 가치 평가에 적용되는 잉여 방법을 결정하는 것이 필요합니다.

최근, 토지 가격을 규제하는 정부령 44/2014에 대한 개정 초안도 토지법(개정) 초안의 조항과 유사하게 범위를 좁혔습니다. 그러나 국민과 전문가의 반대가 많았기 때문에 개정령 44/2014 초안 위원회는 이 내용을 수용하고 편집하여 현행 규정으로 유지했습니다. 이는 계획 변경이나 토지 이용 전환으로 인해 개발 가능성이 있는 토지의 가치를 평가하는 데 적용되는 잉여금 방법으로, 총 가정 개발 수익과 총 예상 비용이 결정됩니다.

실제로 잉여법은 비교법이나 소득법처럼 현재 이용 실태를 기준으로 하는 것이 아니라, 잠재적인 미래의 이용 가능성을 기준으로 토지 가격을 결정하는 방법입니다. 잉여법은 평가 대상 토지의 시장 가치를 반영하며 여기에는 다음 요소가 포함됩니다. 토지 이용 목적; 토지 이용 용어; 건물 밀도 건물 높이; 토지 이용 계수 투자, 생산, 사업에서의 현금흐름의 가치를 높은 실용성으로 반영합니다. 따라서 많은 기업에서는 이것이 국제적 관행을 따르는 현대적인 부동산 평가 방법이라고 생각합니다. 왜냐하면 이는 비용, 수익, 이익 등을 포함한 부동산 프로젝트의 재정적 성격을 명확하게 반영할 수 있기 때문입니다.

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우는 토지법 초안(개정판)에서 잉여금법에 따른 토지 가격 결정 원칙 적용에 대한 규정에서 농지라는 매우 중요한 주제가 빠져 있다고 평가했습니다. 레 황 차우 씨는 사마 두바이 그룹(아랍에미리트-UAE)이 푸옌성에 투자 등록한 경제특구 프로젝트의 총 투자 자본이 2,500억 달러에 달하는 사례를 인용하며, 최대 30만 헥타르에 달하는 면적에 농경지가 있는데, 이 유형이 언급되지 않으면 토지 사용료를 계산할 수 없다고 분석했습니다. 비농업용 토지만 있는 도시 지역 프로젝트는 없으며, 항상 혼합 토지입니다.

따라서 위의 규정은 현실과 너무 동떨어져 있으며, 소규모 부동산 개발사업과 중소규모 주택단지만 개발이 가능하다는 결과를 초래합니다. 대규모 도시 지역을 건설하는 것은 불가능하다. 또한, 도시지역, 공업단지, 주거지역으로 전환된 농지는 당연히 관할기관의 승인을 받은 것이므로 토지이용료를 산정할 때 잉여금법을 적용하면 충분합니다.

"현재 바다에서 매립된 토지는 국가가 직접 매립하는 경우와 민간 부문이 매립하는 경우를 포함하여 분류가 존재합니다. 그렇다면 바다에서 매립된 토지란 무엇일까요? 비농업용지인가요, 아니면 수면이 있는 농지인가요? 예를 들어, 양식 석호 지역은 해안 토지, 수면이 있는 해안 토지입니다. 이것을 비농업용지라고 부르는 것은 옳지 않습니다. 농지여야 합니다." 차우 씨는 모든 농지에 잉여금 방식을 적용할 것을 제안했습니다. 이는 현재 시행령 44호 개정안의 조항과 일치하기 위해 참고할 수 있습니다. "잉여금 방식은 총 가정 개발 수익과 총 예상 비용이 산정될 때 계획 변경 또는 토지 용도 변경으로 인해 개발 가능성이 있는 토지의 가치를 평가하는 데 적용됩니다."

국제 관행에 따라

베트남평가협회 부회장인 응우옌 테 프엉 씨는 개발 잠재력이 있는 토지 유형의 토지 가격을 결정하기 위해 잉여법을 적용하는 것은 과학적으로 근거가 있고, 국제적 관행과 일치하며, 오늘날 우리나라의 토지 가격을 결정하는 데 필요하다고 말했습니다. 이 방법은 일반적으로 개발 잠재력이 있는 토지의 가치를 평가하는 데 적용되지만, 시장에는 비교 방법이나 다른 방법을 적용할 만한 유사한 토지에 대한 거래가 없습니다. 주거용 토지 가격을 산정한 후 토지 가격표에 있는 주거용 토지 가격과 다른 유형의 토지 가격의 비율을 곱하는 방법은 실행 가능하지 않습니다.

최근 천연자원환경부가 법령 44를 개정하기 위한 초안을 작성하여 의견을 요청했을 때 많은 의견이 나왔고, 그는 이 기관이 현재의 잉여금 처리 방법을 수용하고 유지한 것을 매우 기쁘게 생각했습니다. 따라서 본 기관이 초안한 토지법(개정안)도 현행 규정에 부합하도록 잉여금 방법에 대한 조항을 검토할 필요가 있습니다. 비농업 토지에만 잉여법을 적용한다면 실행하기 어려울 것입니다. 가치가 큰 혼합 토지의 경우 다른 방법을 적용하기가 매우 어렵기 때문입니다.

예를 들어, 비교 방법은 저층 건물에만 적용할 수 있고, 고층 건물, 다기능 건물, 산업용 부동산에는 적용할 수 없습니다. 소득방식은 농경지에만 적용이 되지만, 가장 적합한 토지는 1년생 작물을 재배하기에 적합한 토지입니다... 따라서 이번 초안의 규정으로 인해 2,000억 VND 이상의 대규모 사업은 차단될 것으로 보입니다. 현재 대부분의 부동산 프로젝트에는 매우 큰 투자 자본이 필요합니다. 이 규정은 지가조정계수법을 적용하는 토지의 규모를 확대함으로써 국가 예산에 막대한 피해를 끼칠 수도 있습니다...

레 황 짜우 씨는 또한 다음과 같이 권고했습니다. 정부는 초안에 규정된 "가장 효과적인 토지 이용 기준(토지 이용 계수, 건축 밀도, 건물의 최대 층수)"을 기준으로 하는 것이 아니라, 유능한 국가 기관에서 승인한 토지 이용 계획 및 세부 건설 계획에 따라 총 예상 개발 수익에서 총 예상 개발 비용을 뺀 잉여금 방식을 고려하고 개정해야 합니다.

천연자원환경부 전 차관인 당 훙 보 교수는 가치평가가 특수 분야라고 말했습니다. 현재 초안 법안에는 많은 평가 방법이 부족합니다. 따라서 법률에서는 토지 평가 방법을 자세히 규정할 필요는 없고, 공표된 베트남 평가 기준에 따라 시행되어야 한다는 일반적인 규정만 있어야 합니다. 여기에는 다양한 평가 방법이 포함되어 있으며, 각 평가 방법은 순서, 구현 프로세스 및 수반되는 기준과 함께 자세히 설명되어 있습니다.

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