중국의 '해독제'는 부동산 부문을 살리기 어려울까?

골드만삭스의 추산에 따르면, 중국의 주택 시장 위기는 2020년 8월에 도입된 베이징의 "3개의 붉은 선" 정책에서 비롯되었는데, 이 정책으로 인해 펀드 개발업체의 자금 조달이 어려워졌고 1,600억 달러가 넘는 정크 본드 채무 불이행이 발생했습니다.

투자은행은 2차 주택 가격이 20% 하락했고 신규 주택 건설은 최고치 대비 16% 약화되었다고 밝혔습니다.

2024년 5월 9일 목요일, 중국 지난에서 건설 중인 주거용 건물. 사진: 블룸버그.

이에 베이징은 주택 시장을 되살리기 위해 주택담보대출 금리와 보증금 감소를 포함한 역사적인 구제책을 발표했습니다. 주택 시장은 절정기에 국가 경제 성장의 4분의 1을 차지했습니다.

동시에 중국은 정부 보조 주택 프로젝트를 지원하기 위해 3,000억 위안(420억 달러 이상) 규모의 대출 시설을 설립했습니다. 지방과 도시에서는 사회 주택 프로그램을 위해 합리적인 가격으로 완공된 상업용 주택을 구매하는 데 자금을 사용하도록 권장됩니다.

중국부동산정보공사(CRIC)에 따르면, 5월 중국 30개 주요 도시의 신규 주택 거래 총량은 1,080만 제곱미터로, 4월보다 4% 증가했습니다.

매출은 1분기 월평균 877만 제곱미터에 비해 23% 증가했지만, 작년 같은 기간의 매출에 비해 34% 감소했습니다.

CGS 인터내셔널 증권 홍콩의 레이먼드 청 전무는 "올해 신규 주택 가격은 5~10% 하락할 것으로 예상되며, 이는 베이징이 구제책을 발표하기 전 기간과 크게 다르지 않을 것"이라고 말했습니다.

그는 중국해외토지투자(China Overseas Land and Investment), 중국자원토지(China Resources Land), 롱포그룹(Longfor Group) 등 6대 주요 부동산 개발업체의 반응을 인용하며 "개발업체들의 매출이 개선되고 있지만 예상만큼 빠르지는 않습니다. 매수자들이 여전히 신중한 입장을 취하고 있어 거래 빈도와 가격은 크게 변동이 없습니다."라고 말했습니다.

지난주, 상하이, 선전, 광저우 등 중국 주요 도시에서는 구매자를 유치하기 위해 주택담보대출 금리를 인하하고 주택 구매 제한을 완화했습니다. 지역 언론은 지역 부동산 판매 센터에 대한 문의와 방문이 늘어났다고 보도했습니다.

2024년 4월 17일 수요일, 중국 선전에서 건설 중인 China Vanke의 Elegant Lifestyle 프로젝트 주거용 건물. 사진: 블룸버그.

예를 들어, 상하이 푸퉈구에 있는 새로운 고급 아파트 단지의 422개호는 평방미터당 평균 가격이 10만4000위안으로, 6월 3일 출시 후 2시간 만에 모두 매진되었다고 현지 언론인 지에미안 뉴스가 보도했습니다.

상하이의 센탈린 부동산이 수집한 데이터에 따르면, 시 정부가 주택 구매 제한을 완화하고 구매자를 유치하기 위한 보조금을 도입한 지 일주일 후인 5월 27일로 끝나는 주에 도시의 신규 주택 판매량이 35% 증가했습니다.

하지만 1차 시장과 2차 시장 모두에서 가격 안정이 이루어지지 않고, 과잉 재고를 정리해야 하는 압박이 여전히 존재하기 때문에 그러한 희망은 거의 없습니다.

상하이 부동산 회사 바오누오의 사장 유량저우는 "주택 소유자와 잠재적 구매자 사이에는 여전히 가격 경쟁이 있다"고 말하며, 가까운 미래에 가격이 회복될 것으로 기대하지 않는다고 덧붙였다. CRIC 데이터에 따르면 올해 초부터 이 도시의 부동산 시장은 침체되어, 올해 첫 5개월 동안 총 주택 구매량이 작년 대비 43% 감소했습니다.

센탈린 부동산 중개소의 중국 CEO인 앤디 리(Andy Li)는 "선전 주택 가격은 변동이 없고 개발업체들은 재고를 정리하기 위해 가격을 인하하기 위해 서두르고 있다"고 말했다.

리 씨는 "구매자들의 신뢰가 매우 약해서 가격이 바닥을 치는 것을 보지 않는 한 구매를 하지 않을 것"이라고 덧붙였다.

CRIC이 추적한 주요 30개 도시 중 5월에 전월 대비 재고 감소세가 개선된 징후를 보인 도시는 4곳에 불과했습니다. 그러나 CRIC은 추적 대상인 30개 도시의 재고 감소 주기가 작년보다 길어졌으며, 그 중 20개 도시에서는 재고를 줄이는 데 18개월 이상 걸릴 것으로 예상된다고 밝혔습니다.

신용 분석가들은 중국 주택 시장 전망에 대해 부정적인 견해를 가지고 있다. 이번 주에 Fitch Ratings는 올해 매출 추정치를 낮추었고, 올해 수익이 5~10% 감소할 것이라고 예측했던 이전 예측치보다 15~20% 감소할 것으로 예상했습니다. 또한 그들은 올해 신규 주택 가격이 5% 하락할 것으로 예상합니다.

Fitch Ratings는 또한 "중국의 장기 주택 수요 전망은 평균 8억 제곱미터에 이를 것으로 예상한다"고 밝히며, 이 수치는 "예년에 비해 상당히 낮아 업계 통합 추세가 당분간 지속될 수 있음을 시사한다"고 덧붙였다.

Khanh Vy (SCMP에 따르면)

출처: https://www.congluan.vn/thuoc-giai-cua-trung-quoc-kho-cuu-linh-vuc-bat-dong-san-post298665.html