베트남 상공연합(VCCI)과 협의한 많은 다른 기관은 모두 "다른 토지"를 소유한 기업이 상업용 주택 프로젝트를 수행하는 것을 허용하는 것이 매우 필요하며 실질적인 필요를 충족한다는 데 동의했습니다.
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| 상업용 주택 사업을 위한 토지 자금에 대한 규제가 많이 논의되었습니다. 사진: Duc Thanh |
토지법의 남은 문제들
"토지법 2024 - 기업이 알아야 할 중요한 내용"은 VCCI가 최근 조직한 워크숍의 주제로, 이 매우 중요한 법률의 초안 작성 과정 전반에 참여했던 수백 명의 기업 대표와 많은 연설자가 참여했습니다.
VCCI의 부사무총장 겸 법무부장인 다우 안 투안(Dau Anh Tuan) 씨에 따르면, 새로운 토지법은 법률 문서 간의 중복을 제거하여 토지 절차를 더 빠르게 진행하고 시장 거래를 촉진했습니다. 남은 문제는 상업용 주택 사업을 시행하기 위한 토지 자금에 대한 규제이다.
구체적으로, 상업용 주택 사업을 시행하기 위해 토지 용도를 변경하는 경우는 두 가지이다. 기업이 현재 토지를 보유하고 있는 경우 주거용 토지의 전부 또는 일부를 보유해야 한다(제127조 6항). 기업이 토지이용권을 받기 위해 협상하는 경우, 기업은 100% "주거용 토지"를 보유해야 합니다(제127조 1항 b항).
“토지 사용권을 받는 경우에는 도 인민위원회의 서면 승인을 받아야 하며 토지 사용 계획에 부합해야 합니다. 2013년 토지법에 따르면 농지를 '수집'하는 경우에만 도 인민위원회의 서류가 필요합니다."라고 투안 씨는 비교했습니다.
2024년 토지법 완성 과정에 따라, 투안 씨는 9개 투자 및 사업법 개정안(2022년 초)을 통과시키면서 상업용 주택 프로젝트 시행을 위한 토지 기금 규정에 대해 많이 논의했다고 강조했습니다. 다음으로 토지법을 초안할 때 주요 논란이 되는 사안으로, 시범 제도를 개설한다는 것입니다.
토지이용권 수령 협정 또는 주거용 토지가 아닌 토지이용권을 갖는 협정을 통해 상업용 주택 사업을 시범적으로 시행하는 것에 대한 국회 결의안(안)이 제7차 회기(2024년 5월)에 국회에 제출될 예정입니다.
법무부 평가업무에 관한 서류에 따르면, 초안에서 규정한 방향은 다음과 같습니다.
첫째, 토지이용권수용협정을 통한 상업용 주택사업 시행을 위한 토지는 2024년 토지법 제9조에 규정된 토지유형으로서, 토지법이 정하는 바에 따라 토지이용권을 양도할 수 있는 대상 토지입니다. 계약 형태에는 다음이 포함됩니다: 토지 이용권 양도, 토지 이용권을 포함한 자본금 출자, 토지 이용권 기부.
둘째, 부동산 사업 기업이 사용권을 가지는 토지는 다음 중 하나에 속하거나 이를 포함합니다: 농지; 비농업용 토지, 주거용 토지가 아님 상업용 주택사업이 기업이 현재 사용하고 있는 토지면적에 비하여 사업 면적을 확장할 필요가 있는 경우, 기업은 사업을 시행하기 위한 토지를 확보하기 위하여 본 조 제1항에 명시된 토지종류에 대한 토지사용권을 수령하기 위한 계약을 체결하여야 한다.
셋째, 이 조 제1항에 따라 토지이용권을 받는 방식으로 상업용주택 사업을 시행하는 토지면적 중 국가기관 또는 단체가 관리하는 토지면적이 있는 경우 국가는 토지이용권을 경매하거나 입찰을 통해 투자자를 선정하지 않고 그 토지를 회수하여 투자자에게 배정 또는 임대하여 토지를 활용한 사업을 시행하도록 한다.
프로젝트 및 시범 시행 위치 선정 방향은 다음과 같다. 토지 사용권 수령 또는 주거용 토지가 아닌 토지 사용권에 대한 계약을 통한 상업용 주택 프로젝트의 시범 시행은 2030년까지 주택 개발 프로그램 및 계획에 의해 승인된 프로젝트 수의 30% 및 주택 프로젝트 개발 필요 총 면적의 20%를 초과할 수 없다. 승인된 도시 지역 및 도시 개발 계획 구역에서 시범 시행이 우선이다.
이 결의안의 규정에 따라, 도 인민위원회는 현지의 실제 상황에 맞춰 시범사업의 시행을 구체적으로 규정해야 합니다. 도(省) 인민위원회는 시범사업을 시행하기에 앞서 시범사업 목록을 동급 인민의회에 제출하여 승인을 받아야 한다. 시범사업은 2025년부터 5년간 시행될 예정이다.
초안 서류에 대한 의견 요청에 응답하여 VCCI는 기업이 "다른 토지" 사용권 양도를 받고 현재 "다른 토지"를 보유한 기업이 상업용 주택 프로젝트를 수행할 수 있도록 허용하는 것이 2024년 토지법 초안 작성 과정에서 기업의 주요하고 중요한 권고 사항 중 하나라고 밝혔습니다.
2024년 신 토지법은 기업이 '주거용지'만 양도받을 수 있도록 규정하는 데 그치고, '주거용지 또는 주거용지와 기타 토지'를 보유한 기업은 상업용 주택 건설 투자 프로젝트를 진행할 수 있도록 허용합니다.
VCCI는 기업이 "다른 토지" 사용권을 양도받을 수 있도록 하는 시범 결의안 개발에 전적으로 동의하며 매우 동의합니다. 이를 통해 현재 "다른 토지"를 보유한 기업이 상업용 주택 프로젝트를 수행할 수 있습니다. 이는 매우 필요한 규정으로, 실질적인 필요를 충족하고, 현재의 어려움을 극복하며, 현재 진행 중인 많은 프로젝트의 장애물을 제거합니다.
가장 중요한 것은 위험 예방입니다.
초안을 개발하는 과정에서 시범안은 토지 사용권 양도나 주거용 토지 사용 또는 관할 국가 기관의 허가를 받아 주거용 토지로 용도를 변경하는 것을 허용한 다른 유형의 토지를 이용하는 형태를 통해 상업용 주택 프로젝트를 시행한 적이 없는 지역(예: 흥옌 및 일부 지역)을 포함하여 많은 지방 자치 단체의 승인을 받았습니다. 많은 프로젝트가 문제에 직면해 있는 대도시에서 초안에 대한 지지는 더욱 강합니다.
호치민시 부동산협회(HoREA)는 초안 작성이 매우 필요하다고 확인하면서도 많은 실질적인 문제점을 지적했다. 예를 들어, 투자자들이 주거용 토지에 대한 토지 사용권만 협상할 수 있다면 상업용 주택 프로젝트, 완전한 기술 인프라를 갖춘 대규모 도시 지역, 동시적 사회 인프라, 도시 공공 서비스 및 시설을 건설하는 데 투자할 토지가 충분하지 않을 것입니다.
그 이유는 토지법상 주거지 할당 한도 규정에 따른 가장 큰 주거용 토지가 400제곱미터를 넘지 않는 반면, 도시 지역에서 기존에 있는 가장 큰 주거용 토지는 몇천 제곱미터에 불과하기 때문입니다. “일반적으로 호치민시 3군 Vo Van Tan 110-112번지의 고대 빌라는 3개의 거리에 면해 있으며 면적은 2,700제곱미터에 불과합니다.”라고 HoREA가 인용했습니다.
HoREA에 따르면 핵심 문제는 국가 예산 수입 손실, 토지 자원과 같은 공공 자산의 손실 위험을 예방하고 중단하는 것이며, 자체 협상 메커니즘을 시행할 때 투자자가 토지 임대료 차이를 불법적으로 이용하지 못하도록 하는 것입니다. 2024년 토지법의 토지 가격에 대한 엄격하고 일관된 규제가 전면적으로 시행된다면, 위에서 언급한 위험을 예방하고 억제할 수 있을 것입니다.
시행 지역과 관련하여 HoREA는 초안에서 모든 지방과 중앙에서 운영하는 도시에서 시범 실시가 허용된 지역에서 프로젝트를 선택하기 위해 지역, 투자 자본 및 기타 현지 현실에 적합한 기준에 대한 기준을 발행할 수 있도록 허용한다는 제안에 대해 "큰 환영"을 표명했습니다.
그러나 VCCI는 이 제안이 시범 메커니즘을 적용할 투자 프로젝트를 결정할 때 요청-보조 메커니즘에 대한 우려를 야기할 수 있다고 생각합니다. 이런 상황을 제한하기 위해, VCCI는 결의안에 공통 기준을 명시하는 것을 고려할 것을 권고하며, 지방 자치 단체는 이러한 기준에 따라 적합한 프로젝트를 결정할 것입니다.
- 안장성 인민위원회의 초안에 대한 기여
토지이용권 이전을 받기로 합의한 사업의 규모에 대해서는 10ha 미만의 규모로 시범사업을 실시하는 것이 제안되었습니다. 실제로 10헥타르 미만의 규모에서는 투자자들이 국가 기관의 행정적 개입이 필요 없이 직접 토지 사용권 양도에 대해 협상할 수 있습니다. 다른 한편, 이 규모는 도인민위원회의 벼농사를 위한 토지 용도 변경 허가 권한(있는 경우) 준수를 보장하기 위한 것이기도 합니다.
투자 자본의 경우, 프로젝트 분야에 따라 200억 VND에서 3000억 VND까지 다양합니다. 투자자는 부동산 사업 기능을 갖춘 경제 조직이어야 하며, 현행 규정에 따라 프로젝트의 규모와 총 투자자본에 상응하는 재무 능력을 갖춰야 합니다.
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