부동산 시장을 '활성화'하기 위해 저렴한 주택을 건설하는 것일까요?

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수천만 동 소득으로도 집 사기 힘들어요

"저희 부부는 7년째 집을 빌려 살고 있는데 호치민시에서 언제 집을 살 수 있을지 모르겠어요." 탄빈구 주민인 응우옌 티 투이의 말이다.

투이 씨는 의류 회사에서 회계사로 일하고 있으며 월급은 1,000만 VND라고 말했습니다. 그녀의 남편은 건설 회사에서 기술자로 일하고 있으며 월급은 1,200만 VND입니다. 2,200만 VND의 총 수입은 부부의 생활비를 충당하고 6살 딸의 교육을 책임지기에 충분한 액수입니다.

투이 씨에 따르면, 그녀와 그녀의 남편은 수억 동을 저축했지만, 이 금액으로는 집을 살 수 없다고 합니다. 부부가 필요로 하는 최소 금액은 약 6억 VND이므로, 은행은 그들에게 도시에서 가장 오래되고 저렴한 아파트를 구매할 수 있는 돈을 대출해줄 것이다.

투이 씨는 6억 VND가 있었지만 월수입이 늘어나지 않았고, 그녀와 그녀의 남편은 은행에 원금과 이자를 갚을 돈이 없었다고 말했습니다. 그러니 집을 소유한다는 꿈은 아직도 아주 먼 미래에 실현될 가능성이 크다.

평균 소득을 가진 많은 사람들은 호치민시에서 집을 살 수 없습니다. (일러스트레이션: 다이 비엣)

투이 씨의 가족과 마찬가지로 외국 회사의 커뮤니케이션 전문가인 보 탄 투안 씨도 현재 월수입이 1,600만 VND인데도 집을 살 수 없습니다.

투안 씨에 따르면 현재 집을 사고 싶다면 약 15억 VND를 빌려야 한다고 합니다. 따라서 은행에 내는 원금과 이자가 그의 급여 전체에 "큰 부담"이 될 것입니다.

사회주택 "우울"

수백만 명의 저소득층, 중산층 사람들이 주택을 필요로 하는 가운데, 사회주택 부문은 아직도 매우 느리게 발전하고 있습니다. 그 이유는 이러한 유형의 주택이 법적 절차상의 어려움, 규제의 미비, 우대대출의 어려움, 정책수혜자 선정의 어려움 등 많은 어려움을 겪고 있기 때문이다.

부동산 전문가인 도안 반 빈 박사는 주택법이 소득, 거주지, 주택 등 사회주택 구매 조건을 구체적으로 규정하고 있지만, 여전히 구매, 임대 또는 임대 매수의 올바른 대상을 결정하기 어렵다고 언급했습니다.

게다가 3종 이상 도시지역의 상업용 주택사업은 토지기금의 20%를 사회주택을 위해 확보해야 한다는 규정은 현실에 맞지 않습니다. 이로 인해 많은 프로젝트에서 사회주택을 위한 토지를 확보해 두지만 활용하지 않아 토지 자원이 낭비되고 도시의 아름다움이 손상됩니다.

소규모 프로젝트의 경우, 면적의 20%가 사회주택에 사용된다면, 이 면적은 사람들에게 서비스를 제공하는 공공시설과 조경을 갖춘 표준 사회주택 지역을 건설하기에 충분하지 않습니다.

사회주택 시장은 매우 느리고 암울하게 발전하고 있습니다. (사진: D.V)

빈 박사에 따르면, 사회주택 건설을 위해 우대 대출을 받는 사람과 사업체 역시 많은 어려움에 직면합니다. 사회주택 부문을 지원하기 위한 신용 활동은 아직 효과적이지 못했습니다.

호치민시 12구의 부동산 회사 대표인 쩐란안(Tran Lan Anh) 여사에 따르면, 기업들이 사회주택에 관심을 두지 않는 이유는 토지 가격이 너무 많이 올랐고 사회주택을 건설하여 얻는 수익이 너무 낮기 때문이라고 합니다.

그동안 기업에 많은 지원을 제공하는 제도와 정책은 부족했다. 그래서 기업들은 사회주택 건설에는 거의 참여하지 않고 상업용 주택 건설에만 집중합니다.

저렴한 주택 개발이 해결책입니다

호치민시의 부동산 전문가에 따르면, 저렴한 주택을 개발하면 공급과 수요의 불균형을 해소하고, 중간 및 평균 소득에 가까운 대다수 사람들의 주택 수요를 충족시키고, 전체 시장의 주택 가격 수준을 낮출 수 있는 기회가 생길 것입니다.

지난 몇 년 동안 당과 정부는 국민을 위한 주택 솔루션에 항상 주의를 기울이고 이를 국가의 사회 경제적 발전의 핵심 과제로 지정했습니다. 그러나 급속한 경제 성장과 도시화로 인해 주택 수요가 증가했습니다. 한편, 공급은 지속적으로 감소하고 있으며 2018년 이후로 증가할 조짐이 보이지 않아 수급 불균형이 더욱 심각해지고 있습니다.

공급 구조는 투자 및 투기 목적에 부합하는 고급, 고가 제품으로 점차 "기울어지고" 있습니다. 이러한 장기적인 위상 차이로 인해 주택 가격은 지속적으로 상승하여 대부분의 사람들이 감당할 수 없는 새로운 가격 수준이 확립되었습니다. 따라서 저렴한 주택을 개발하면 수요와 공급의 불균형을 해소하고 사람들의 주택 요구를 충족할 수 있는 기회가 생길 것입니다.

저렴한 주택은 앞으로 부동산 시장이 '활성화'되는 데 도움이 될 것으로 기대됩니다. (일러스트레이션: 다이 비엣)

베트남 부동산협회(VARS)의 조사 자료에 따르면, 전체 주택 공급 중 저렴한 아파트 공급 비중(m2당 2,500만 동 미만)은 2019년 30%에서 2022년 7%, 2023년 6%로 지속적으로 감소했습니다.

2019년~2022년 기간에는 중급 아파트(m2당 2,500만~5,000만 동) 비중도 각각 54%, 34%, 27%로 감소했으며, 주로 m2당 4,000만~5,000만 동 가격대의 아파트가 공급되었습니다.

한편, 실제 주택에 대한 수요는 항상 주택 수요 구조를 선도하며 그 비중이 80%이고, 나머지 15%는 장기 투자 수요이며, 5%는 투기적 수요입니다. 또한 VARS 데이터에 따르면, 실제 주택 수요의 약 25%만이 지불 능력을 갖추고 있습니다.

이러한 맥락에서 VARS는 사회 주택과 함께 저렴한 주택이 향후 부동산 시장의 주요 개발 트렌드가 될 것이라고 생각합니다. 이는 대다수 사람들의 요구와 실제 능력에서 비롯된 부문이기 때문입니다.

"저렴한"이란 무엇입니까?

베트남 부동산 중개인 협회 회장인 응우옌 반 딘 박사는 베트남에는 저렴한 주택에 대한 공식적인 개념이 없지만, 사회 주택과 비교하고 주택 가격의 합리성을 결정하는 방법을 기준으로 이러한 유형의 몇 가지 특징을 지적할 수 있다고 말했습니다.

따라서 현재 사회주택은 주로 산업단지 내 저소득층과 근로자를 대상으로 하며, 토지 이용료가 면제되고 투자자와 주택 구매자에게만 우대 신용 패키지가 제공됩니다.

저렴한 주택은 대다수 사람들의 재정 여건에 적합한 저렴한 가격의 상업용 주택으로, 특정 도시 지역에 거주하며 평균 및 평균에 가까운 소득과 일정 수준의 저축을 가진 사람들을 대상으로 합니다.

딘 씨는 저렴한 주택이란 가족들이 소득 내에서 주택 비용과 기타 생활비를 균형 있게 조절할 수 있을 때 가능하다고 생각합니다.

전 세계 많은 국가에서 주택 가격을 평가한 경험에 따르면, 저렴한 주택이란 주택 비용이 가계 총 소득의 30%를 넘지 않는 주택을 말합니다. 월수입이 3,000만 동 정도인 가구의 경우, 이 비용의 30%를 연간 약 1억 동 누적액으로 환산하면, 저렴한 주택 가격은 아파트 한 채당 약 20~25억 동 정도가 됩니다.

하지만 딘 씨에 따르면, 실제로 20억~25억 VND 가격대의 아파트 개발은 매우 어렵다고 합니다. 특히 호치민시와 하노이 같은 두 대도시에서는 더욱 그렇습니다. 하지만 어렵다고 해서 불가능한 것은 아닙니다.

딘 씨는 시장 전체가 손을 잡고 주택 정책이 시장 경제 방향을 따른다면 저렴한 주택이 개발될 것이라고 믿습니다. 사회주택과 함께 저렴한 주택 개발

VARS에 따르면, 국가 측에서는 저렴한 주택에 대한 공식적인 정의를 내릴 필요가 있습니다. 저렴한 주택을 위한 연구 메커니즘과 우대 정책의 주요 목적은 투자자들이 이 부문의 공급을 개발하는 데 참여하도록 장려하고 중산층이나 중산층에 가까운 가구의 주택 수요를 충족시키는 것입니다.

여기에는 "구매력"을 높이기 위해 특별히 고안된 우대 신용 정책이나 투기 인센티브를 줄이기 위해 2주택, 3주택에 대한 세금을 인상하는 것이 포함되며, 세금은 실제로 도움이 필요한 사람들을 지원하는 데 재활용될 수 있습니다. 투자자들이 사회 기반 시설 프로젝트를 개발하고 운영하도록 지원합니다...

또한, 투자를 늘리고 연결 교통 인프라를 확장합니다. 거리가 더 이상 문제가 되지 않을 때, 중심지에서 교외로 이주하는 추세는 불가피합니다.

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