세계 경험
부동산은 20개 주요 경제부문 중 하나로, 가치 규모 면에서 9위를 차지하며 경제에서 매우 중요한 역할을 하는 부문입니다. 부동산 시장은 경제 발전에 직접적으로 연관될 뿐만 아니라, 사회적 안정에도 영향을 미칩니다. 많은 경우, 부동산 시장의 호황이나 침체는 2008년 미국에서 발생한 서브프라임 모기지 사태와 같은 주요 금융 위기로 이어질 수 있습니다.
세계적으로 부동산 시장의 지속 가능하고 안정적인 발전을 보장하고 경제에 미치는 불안정한 영향을 피하기 위해 많은 정부가 부동산 시장을 규제하는 도구로 신용 정책을 활용해 왔습니다. 정부는 신용을 강화하거나 완화함으로써 부동산 가격을 통제하고, 거품을 방지하고, 시장 안정성을 보장할 수 있습니다. 그러나 이 정책의 유연성은 각 시장과 경제 상황에 따라 달라집니다.
중국에서는 투자 자본의 흐름을 통제하기 위해 중국 정부가 신용을 이용한 부동산 매수, 특히 투기 목적의 대출에 많은 제한을 두고 있습니다. 또한, 그들은 투기 자금이 외국 부동산 시장으로 쏟아지는 것을 막기 위해 해외 자본 흐름을 통제합니다.
부동산 시장의 '과열'을 억제하기 위해 2주택 이상을 소유하는 것에 대한 매우 엄격한 규제 외에도, 2주택 구매자는 60~85%, 3주택 구매자는 최대 100%의 보증금을 내야 하고, 주택을 구매하는 사람은 최소 3년 반 동안 해당 부동산을 보유해야 하며, 주택 가격이 급등하도록 방치한 지역의 고위 공무원을 해고하고, 심지어 기준 가격 측정을 적용하고 매수 할당량을 분배하기도 합니다.
중국의 많은 도시 역시 주택 담보 대출 한도를 정하고, 주택 담보 대출 이자율을 인상하고, 주택 담보 대출 규제를 강화하는 등 일련의 신용 조치를 취했습니다. 이러한 조정은 어느 정도 효과적이었으며, 추측을 크게 줄였습니다.
싱가포르에서는 부동산 투기를 통제하고 거품을 방지하기 위해 싱가포르 정부가 부동산을 구매하기 위해 대출받을 때 적용되는 최소 예금 금리를 인상했는데, 특히 2주택이나 3주택 구매자의 경우 더욱 그렇습니다. 동시에 정부는 대출 금액을 줄이고 부동산 가격을 통제하기 위해 주택담보대출 기간을 제한하고 신용 정책을 엄격히 적용합니다.
많은 국가에서는 외국인 부동산 구매자에게 신용 통제 조치를 적용하여 투기를 제한하고, 주택 가격 상승을 억제하며, 호주, 캐나다와 같은 대도시의 중산층을 보호합니다.
투기자에 대한 신용 정책 강화
다른 국가의 경험은 신용법 정책이 정부가 부동산 시장을 규제하는 데 있어 중요한 도구 중 하나라는 것을 보여줍니다. 다른 국가에서 성공적으로 적용한 많은 정책을 베트남에서 참고하고, 배우고, 적용할 수 있습니다.
2023년 부동산 사업법은 제79조에 부동산 시장 규제 메커니즘에 대한 규정을 두고 있습니다. 이 내용은 법령 96/2024/ND-CP의 제34조에서 더 자세히 설명합니다. 이에 따라 건설부는 가격지수, 부동산 거래량 지수 등 사회경제적 지표와 부동산 시장과 관련된 다른 부문·분야의 통계 등을 바탕으로 부동산 시장 상황을 평가하고 시장 규제 방안을 제시할 예정이다.
부동산 거래가격지수가 3개월 동안 20% 이상 변동하거나, 기타 부동산 시장의 사회·경제적 안정에 영향을 미치는 변동사항이 있는 경우 부동산 시장 규제 조치를 시행합니다. 하지만 이렇게 하는 것은 간단하지 않습니다. 우리의 데이터베이스는 실제로 완전하고 정확하지 않기 때문입니다.
따라서 베트남 부동산 중개인 협회는 시장을 왜곡하는 부동산 투기를 제한하기 위해 다음과 같이 생각합니다. 투기 목적으로 자본을 빌리거나 너무 높은 레버리지를 사용하는 사람의 수를 줄이기 위해 투기자에 대한 신용 정책을 강화해야 합니다. 신용 기관은 대출 대 가치 비율을 조정하거나, 자본을 사용하여 더 높은 지불 비율을 요구하거나, 두 번째 주택 이상을 구매하는 사람에게 더 높은 이자율을 적용하여 대출 한도를 조정할 수 있습니다.
“정부는 신용품질관리에 대한 규제를 부과하여 은행이 부동산 관련 대출에 대한 보다 자세한 정보를 보고하도록 요구함으로써 위험 모니터링을 강화할 수 있습니다. "저소득층의 주택 수요를 해결하기 위해 사회주택 개발 프로젝트와 저렴한 주택에 우선적으로 자금을 지원하고, 사회주택 사업을 위한 신용 메커니즘을 구축합니다." - 박사 베트남 부동산 중개인 협회 회장인 응우옌 반 딘이 다음과 같이 말했습니다.
또한, 국가는 사회적 안정을 목적으로 신규 주택 구매자나 신혼 부부 등 일부 우선 계층에게 우대 금리를 적용한 장기 대출을 지원하고, 이자율을 인하하는 등 신용 완화 정책을 가져야 합니다.
국가는 실제 주택 구매자(실제 생산 및 사업 목적으로 사용)와 투기자와 수익자를 명확히 구분할 수 있을 만큼 크고 정확하며 최신의 데이터베이스 시스템을 구축해야 합니다. 부동산 거래가격지수와 이에 영향을 미치는 몇 가지 지표의 공표를 앞당겨서 국가가 개입해야 할 시점을 판단할 수 있는 근거를 마련하는 것은 극히 필요한 일입니다. 특히, 현재 부동산 가격에 대한 우려가 많은 상황에서, 응우옌 반 딘이 분석했습니다.
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출처: https://vov.vn/kinh-te/bat-dong-san/dieu-tiet-thi-truong-bat-dong-san-de-tranh-nhung-con-nong-lanh-bat-thuong-post1124773.vov
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