토지를 사용하지 않는 경매 토지 소유자에게 높은 세금을 부과하는 제안

최근 하노이 교외 지역인 타잉오아이, 호아이득 지구 등에서 진행된 토지 경매의 동향과 결과에 여론이 꾸준히 들끓고 있습니다. 등록된 신청 건수가 많고 경매 가격이 시작 가격보다 수십 배나 치솟았습니다. 이런 발전과 결과는 폭리 행위의 징후가 있는지 없는지에 대한 큰 의문을 제기합니다.

낙찰가가 너무 높아 "비정상적"인가요?

이에 따라 8월 10일, 탄오아이 구는 탄카오 사(하노이, 탄오아이)의 탄탄 마을, 응오바 구에 있는 68개 토지에 대한 경매를 성공적으로 실시했습니다. 토지 면적은 60m2에서 85m2 사이이며, 시작 가격은 m2당 860만 동에서 1,250만 동입니다. 경매에는 4,600건의 입찰이 접수되었지만, 1,545명 중 4,201건만이 적격 입찰로 간주되었습니다.

특히 경매가 끝날 무렵, 가장 높은 가격을 기록한 모서리 땅은 1m2당 1억 50만 VND에 달했는데, 이는 시작 가격보다 8배 높았습니다. 일반적으로 낙찰가는 m2당 6,300만~8,000만 VND로 시작 가격보다 5~6.4배 높습니다.

하노이 교외 지역인 타잉오아이, 호아이득 지역의 토지 경매 현황과 결과에 대한 여론이 끊임없이 들끓고 있습니다. (사진: VARS)

최근 8월 19일, 탄오아이 지역의 토지 경매가 여론을 들끓게 한 후, 하노이 호아이덕 지역 티엔옌 사단 롱꾹 마을 LK04 구역에서 19개 토지가 경매되어 많은 사람들의 관심과 참여를 이끌어냈습니다.

경매에 나온 토지 19개는 면적이 74m2에서 118m2까지입니다. 경매 시작 가격은 730만/m2입니다. 보증금은 토지 한 구획당 1억 900만 ~ 1억 7200만 VND입니다.

19시간의 경매 끝에 19개 품목이 성공적으로 판매되었습니다. 가장 높은 낙찰가는 m2당 1억 3,330만 동으로 시작 가격보다 약 20배 높았고, 가장 낮은 낙찰가도 m2당 9,130만 동으로 시작 가격보다 12.5배 높았습니다.

VARS는 이러한 토지 경매의 전개와 결과가 이례적이면서도 정상적이라고 생각합니다. 요즘은 정상과 비정상의 경계가 모호한 것 같습니다. 비정상이 정상이 되고, 비정상적 방식으로 '정상적으로' 계속 존재하게 됩니다.

사실, 이는 새로운 현상이 아닙니다. 2024년 상반기에 토지 시장이 전반적으로 여전히 조용했지만, 일부 지역의 일부 토지 경매는 여전히 수천 명에서 수만 명의 참가자, 주로 투자자를 유치했습니다. 일부 지역에서는 경매 결과 시작 가격보다 10배 높은 가격이 낙찰되기도 했습니다.

VARS는 그 이유를 다음과 같이 설명했습니다. 첫째, 앞으로 지방 정부가 예산 수입을 늘리기 위해 많은 경매를 조직하면 도시와 주거 지역의 경매 토지에 돈이 확실히 "쏟아질" 것입니다. 이는 소송 분쟁에 연루되지 않은 깨끗한 토지 유형이며, 적법한 장부와 인프라를 갖추고 있으며, 사업용 주택을 짓고 임대하며 매월 현금 흐름을 창출할 수 있기 때문입니다.

최근 몇 년 동안 특히 매력적인 하노이는 새로운 프로젝트가 거의 없었고, 새로운 부동산 사업법이 105개 도시와 마을에서 토지 분할 및 매매를 금지함에 따라 토지 공급도 점점 부족해질 것으로 예상되며, 이로 인해 기업들은 이 지역에서 판매되는 토지에 주택을 건설해야 합니다. 한편, 사람들 사이에서 주택과 투자에 대한 수요를 포함한 부동산에 대한 수요는 매우 강하고 꾸준히 증가하고 있습니다.

두 번째, 가격이 수십 배로 상승했습니다. 이는 매우 이례적으로 들리지만 실제로는 경매지의 시작 가격이 낮았기 때문입니다. 구체적으로, 기존에는 토지가격 결정에 관한 규정에서 컨설턴트의 고용을 허용했습니다.

8월 10일 탄오아이 구에서 경매된 토지는 컨설팅을 위해 임대되었으며, 컨설팅을 통해 시작 가격을 m2당 4,000~4,500만 VND로 결정했습니다. 그러나 제12호 법령(2013년 토지법 시행을 지도하는 제44호 법령의 여러 조항을 개정 및 보충하는 법령) 및 현재는 제71호 법령(2024년 4월 27일 정부가 발표한 토지 가격 규제 법령)에서 컨설턴트 고용에 대한 규정이 삭제되어 도시의 토지 가격표에 곱한 계수 K로 결정하는 방식으로 전환되었습니다.

한편, 하노이시 인민위원회의 2024년 7월 18일자 결정 46에 따르면, 탄오아이 지구의 토지가격 조정계수는 2.35입니다. 2020년에 발표된 최신 토지 가격표는 360만~530만 VND/m2 범위에 있습니다. 따라서 이 두 계수를 곱하면 m2당 860만~1,250만 VND에 불과한 가격이 나옵니다.

낮은 시작 가격과 낮은 보증금(1억~2억 VND)으로 안전한 상품을 제공하여 구매자에게 큰 매력을 줍니다. 따라서 이 경매에 수천 건의 등록이 이루어진 이유를 이해하는 것은 어렵지 않습니다. 이렇게 많은 수의 참가자가 있는 것은 완전히 정상적인 일입니다.

토지 축적에 대한 높은 세금

VAR은 이러한 높은 낙찰 가격이 경매에 참여하는 토지의 수보다 몇 배나 많은 수의 신청이 이루어지는 수요-공급 격차의 정상적인 현실을 반영한다고 믿습니다.

하지만 정상적인 가격 상승 가능성이 있는 교외 지역에서, 눈에 띄지 않는 인프라와 공공 서비스가 있는 지역의 토지 가격이 도시 지역 및 인구 밀집 지역의 토지 가격과 마찬가지로 1억 VND/m2 이상으로 실제 가치를 크게 초과하는 것은 이례적인 일입니다. 건강에 해로운 의도의 결과입니다.

구체적으로, 이러한 경매에 참여하는 많은 투자자는 토지 경매에 "직업"이 있는 사람들입니다. 그들은 종종 "서핑"이라는 "단순한" 목적으로 참여하며, 실제 가치에 신경 쓰지 않고, 그저 이기고 바로 사고 팔아서 이익을 내거나 시장이 반응하지 않으면 보증금을 몰수할 준비가 되어 있습니다.

VAR은 토지 축적에 높은 세금을 부과할 것을 제안합니다. (사진: VS)

아니면 더 "위험한" 목적은 토지 "열풍"을 조성하는 것입니다. 이들은 경매 보증금을 이용해 관련 토지의 가격을 부풀렸습니다. 위험성을 무시한 채 낙찰가에 따른 전액 지불 방식으로 가격을 합법화하고, 이 가격을 근거로 외곽 지역의 토지 가격을 자극해 많은 지역의 토지 가격을 사실상 '열풍'으로 치솟게 했습니다.

이런 상황의 결과로, 원래 높았던 부동산 가격은 더욱 오르고 있으며, 특히 젊은 세대에게 집을 소유한다는 꿈은 점점 더 멀어지고 있습니다. 실제 가치를 "훨씬 초과하는" 높은 경매 가격은 해당 지역 경매 장소뿐만 아니라 전국 여러 곳에서 후속 경매에서 자산 가치 평가에 어려움을 초래합니다.

미디어의 확산과 함께 부동산 가격이 오랜 기간 상승세를 유지하는 것을 보게 되면 FOMO(뒤처지는 것에 대한 두려움)라는 사고방식이 '강해지고', 투자자들은 가격이 계속 오를 것으로 예상하고 위험한 결정을 내리게 됩니다.

이러한 결정은 다가올 지방자치단체의 토지가격표 조정이 간접적으로 토지가격을 끌어올릴 것이라는 인식에 따른 것입니다. 결과적으로 많은 투자자들의 자본이 묻히고, 버려진 땅이 생겨나며 회복 과정에 부정적인 영향을 미치고 안전하고 건강한 방향으로 개발이 진행되지 못했습니다.

경매 활동이 투명하게 진행되고 예산 수입이 늘어나기 위해서는 국가가 곧 투기 활동을 통제할 수 있는 추가적인 메커니즘을 갖춰야 합니다. 투기와 가격 상승 문제를 해결하고 도시 주택 가격을 낮추려면 주택에 대한 사람들의 인식을 바꿔야 합니다. 즉, 주택은 축적된 자산이 아니라 사람들의 생활 요구를 해결하는 거주 공간이라는 인식을 바꿔야 합니다.

생활이나 생산, 사업을 목적으로 부동산을 매수하는 사람 대신, 축적하고 투기하는 사람에게 세금을 부과하면, 축적된 자산의 비중이 줄어들 것입니다.

부동산 거래 시 판매자가 보유 기간이 짧거나, 부동산 소유자가 부동산을 사업 활동에 사용하지 않거나, 토지를 받은 후 건설을 하지 않는 경우 세율이 점진적으로 증가할 수 있습니다.

부동산에 올바른 방향으로 세금을 부과하면 사람들이 부동산에 투자하려는 동기가 제한되거나 사라질 것입니다. 왜냐하면 이자 비용과 다른 기회 비용과 함께 투기적 부동산을 소유하는 것이 더 위험해지기 때문입니다. 부동산을 사고 파는 행위를 통해 이익을 내거나, 부동산 가격을 부풀리기 위해 가상의 수요와 공급을 만들어내는 행위는 점차 무의미해지고 있습니다.

따라서 국민의 유휴 자금은 생산과 사업 부문에 투자되어 제품을 창출하고 사회에 가치를 더하게 될 것입니다. 이를 통해 토지 과열과 가격 혼란 대신 부동산 시장이 장기적으로 더 건강하고 효과적으로 발전하는 데 도움이 됩니다.

출처: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html