교외 토지 가격이 정점에 비해 40~50% 하락했는데, 사야 할까요?

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교외 토지 시장이 활성화되고 있다

단트리 기자의 최근 관찰에 따르면, 토지 분할 및 매매 금지가 점차 '해제'된 이후 토지 시장이 점차 개선되고 있는 것으로 나타났습니다. 하노이 교외 지역이나 박닌, 박장, 닌빈 등의 교외 지방에서는 거래가 다시 나타나기 시작했지만, 여전히 규모는 작습니다.

예를 들어, 하노이 타치탓구의 빈옌과 탄사공동 지역에서는 폭 4~5m 도로변 구획지의 분양가가 현재 1600만~2000만 VND/m2에 분양 광고되고 있는데, 이는 '토지 열풍' 시기에 비해 약 30% 하락한 가격입니다. 특히 골목길에 따로 구획된 토지의 가격은 1㎡당 1,100~1,200만 동에 불과해 열풍기에 비해 40~50% 하락했다.

특히 부동산 중개인들은 시장에서 '사라진' 기간을 거친 후 다시 돌아와 토지 판매를 늘리고 있습니다. 많은 부동산 거래 사이트에서 토지 매물 정보는 6억 VND에서 10억 VND 이상까지 다양합니다.

Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua? - 1 — 호아락 하이테크 파크(하노이 타치탓) 근처 토지가 손실된 가격으로 판매됩니다(사진: 하퐁).

부동산 투자자인 응우옌 득 탕(Nguyen Duc Thang) 씨에 따르면, 최근 "손실을 줄여야" 했던 토지 투자자의 대부분은 재정적 레버리지가 "파탄난" "아마추어"이거나 경험이 부족한 투자자였다고 합니다. 그 사이, 많은 "대기업"들은 여전히 잠재적인 지역의 토지를 매수하려고 노력하고 있습니다.

"교외 토지는 유동성과 가치 측면에서 하노이 투자자들에게 여전히 매력적인 상품입니다. 자금력이 있는 많은 투자자들이 가까운 미래에 토지를 분할하기 위해 대규모 토지를 '모으고' 있습니다."라고 탕 씨는 말했습니다.

1년 넘게 일시적으로 직업을 바꿔야 했던 응우옌 티 한(하노이, 동안) 씨는 최근 부동산 중개업으로 복귀하기로 결정했습니다. 한 씨에 따르면, 지난 2개월 동안 교외 지역의 토지 거래가 약간 개선되었다고 합니다. 하지만 대부분의 투자자는 여전히 "시장 상황을 살펴보는" 사고방식을 갖고 있습니다.

한 씨에 따르면, 저가 토지 부문에서는 투자자와 실제 구매자의 수가 거의 비슷하다고 합니다. 이 분야의 투자자들은 강력한 경제적 잠재력이 없고, 소액이나 즉시 사용할 목적으로 투자하지만 종종 이용 가능한 자금이 있습니다.

베트남 부동산협회(VARS)의 3분기 부동산 시장 보고서에 따르면, 20억 VND 미만의 적색등기부등본 및 상업용 주택 부문의 거래량이 뚜렷하게 증가했습니다. 특히 기반시설 투자가 이루어진 지역이나 산업단지 인접지역에서는 전분기 대비 매매가격이 5~7% 상승했다.

이는 토지 유형에서 유일하게 밝은 부분인데, 토지 가격이 구획당 30억 VND 이상인 상황에서 거래 상황은 여전히 매우 암울하기 때문입니다.

교외 지역 토지 가격 상승 가능성은 좋지만, 투자자들은 무엇에 주의해야 할까?

교외 토지의 잠재력은 여전히 존재하지만, 전문가들은 투자자들이 신중해야 한다고 말한다. 특히 유동성 측면에서 현재 시장은 여전히 잠재적 위험을 안고 있기 때문이다. 말할 것도 없이, 세분화된 토지 시장은 어느 정도 여전히 "대기업"의 통제 하에 있습니다.

부동산 전문가인 Tran Khanh Quang 씨는 올해 시장에는 기회가 있지만 매우 희미하며, 기회는 2024년에야 실제로 성숙될 수 있다고 말했습니다. 토지는 여전히 높은 수익 잠재력이 있는 부문이지만 현재 대다수에게 해당되지 않으며 신중하게 선택해야 합니다.

Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua? - 2 — 교외지역의 분할 토지의 유동성은 여전히 부족합니다(사진: 하퐁).

광 씨는 토지가 전문 투자자와 현금을 보유한 실제 주택 구매자라는 두 그룹에게 기회가 될 것이라고 말했습니다. 아마추어 투자자는 "뛰어들지" 말아야 하며, 뛰어들고 싶어도 3~5년 비전을 가지고 장기적인 현금 흐름이 필요합니다.

"실제 상황에 따라 투자자는 30% 할인을 제안할 수 있고, 그 다음에는 25%, 그리고 그 다음에는 20%까지 할인을 제공할 수 있습니다. 매수자는 과감하게 협상하여 15~20% 할인으로 거래를 마무리할 수 있는데, 이는 실현 가능한 할인입니다. 올해 말과 2024년 초가 투자금을 유치하기에 가장 적절한 시기일 수 있습니다."라고 전문가는 지적했습니다.

한편, 일부 전문 투자자들은 대도시 외곽의 도시 토지는 이미 포화상태에 이르러 수익률이 낮아질 것으로 평가하고 있다. 아직도 많은 지방의 토지 가격이 상당히 낮은 편이지만, 증가 폭은 더 클 것입니다.

하지만 높은 수익에는 큰 위험도 따릅니다. 따라서 안전을 위해 지방 토지에 투자할 때 투자자는 최대 3~5년 또는 그 이상이 될 수 있는 대기 시간을 고려해야 합니다. 이것은 유휴 현금 흐름에만 적합하며, 재무적 레버리지를 사용해서는 안 됩니다.

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