교외 토지 시장이 활성화되다
단트리 기자의 최근 관찰에 따르면, 토지 분할 및 매매 금지가 점차 '해제'되면서 토지 시장이 점차 개선되고 있는 것으로 나타났습니다. 하노이 교외 지역이나 박닌, 박장, 닌빈 등의 교외 지방에서는 거래가 다시 나타나기 시작했지만, 여전히 규모는 작습니다.
예를 들어, 하노이 타치탓구의 빈옌과 탄사 공단 지역에서는 폭 4~5m 도로변 구획지의 분양가가 현재 1m2당 1,600~2,000만 동에 공고되고 있는데, 이는 '토지 열풍' 기간에 비해 약 30% 하락한 수준이다. 특히 골목길에 별도 필지로 나눠진 토지 가격은 1m2당 1,100~1,200만 동에 불과해 열풍기에 비해 40~50% 하락했다.
특히 부동산 중개인들은 시장에서 '증발'한 후 다시 돌아와 토지 판매를 늘리고 있습니다. 많은 부동산 거래 사이트에서 토지 매물에 대한 정보는 6억 VND에서 10억 VND 이상까지 다양합니다.
호아락 하이테크 파크(하노이 타치탓) 근처 토지가 손실 가격으로 매물로 나와 있습니다(사진: 하퐁).
부동산 투자자인 응웬 둑 탕 씨에 따르면, 최근 토지 투자자가 "손실을 줄여야" 하는 사례의 대부분은 재정적 레버리지가 "파괴"된 "아마추어" 또는 경험이 부족한 투자자입니다. 그 사이 많은 "대기업"들은 여전히 잠재적 지역에서 토지를 매수하려고 노력하고 있습니다.
"교외 토지는 유동성과 가치 때문에 하노이 투자자들에게 여전히 매력적인 상품입니다. 사용 가능한 자금이 있는 많은 투자자들이 가까운 미래에 세분화를 수행하기 위해 대규모 토지를 "수집"하고 있습니다." Thang 씨가 말했습니다.
1년 넘게 일시적으로 직업을 바꿔야 했던 응우옌 티 한(하노이, 동안) 씨는 최근 부동산 중개업으로 복귀하기로 결정했습니다. 한 씨에 따르면, 지난 2개월 동안 교외 지역의 토지 거래가 약간 개선되었습니다. 하지만 대부분의 투자자는 아직도 "시장을 살펴보는" 사고방식을 가지고 있습니다.
한 씨에 따르면, 저가 토지 부문에서는 투자자와 실제 구매자의 수가 거의 같습니다. 이 부문의 투자자들은 강력한 경제적 잠재력이 없고, 소액 또는 즉시 사용할 목적으로 투자하지만 종종 이용 가능한 자금이 있습니다.
베트남 부동산협회(VARS)의 3분기 부동산 시장 보고서에 따르면, 20억 VND 미만의 적색등기부 토지와 상업용 주택 부문의 거래량이 뚜렷하게 증가했습니다. 특히 인프라 투자가 이루어진 지역이나 산업단지 인근 지역의 매매가격은 전분기 대비 5~7% 상승했다.
이는 토지 유형에서 유일하게 밝은 전망을 보이는 부문인데, 토지 가격이 구획당 30억 VND 이상으로, 거래 상황이 여전히 매우 암울하기 때문입니다.
교외 지역 토지 가격 상승 가능성은 좋지만, 투자자들은 무엇에 주의해야 할까?
교외 토지의 잠재력은 여전히 존재하지만, 전문가들에 따르면 투자자들은 현재 시장에 여전히 잠재적 위험이 있기 때문에, 특히 유동성 측면에서 주의해야 합니다. 말할 것도 없이, 세분화된 토지 시장은 어느 정도 여전히 "대기업"의 통제 하에 있습니다.
부동산 전문가인 Tran Khanh Quang 씨는 올해 시장에는 기회가 있지만 매우 희미하며, 기회는 2024년에야 실제로 익을 수 있다고 말했습니다. 토지는 여전히 높은 수익 잠재력이 있는 부문이겠지만 현재는 대다수에게 해당되지 않으며 신중하게 선택해야 합니다.
교외지역의 세분화된 토지의 유동성은 여전히 부족합니다(사진: 하퐁).
Quang 씨는 토지가 전문 투자자와 현금을 보유한 실제 주택 구매자라는 두 그룹에게 기회가 될 것이라고 말했습니다. 아마추어 투자자는 "뛰어들지" 말아야 하며, 뛰어들고 싶어도 3~5년 비전을 가지고 장기적인 현금 흐름이 필요합니다.
"실제 상황에 따라 투자자는 30% 할인을 제공할 수 있고, 그 다음에는 25%, 그 다음에는 20%까지 할인을 제공할 수 있습니다. 매수자는 과감하게 협상해야 하며, 실현 가능한 할인인 15-20% 할인으로 거래를 마무리할 수 있습니다. 올해 마지막 몇 달과 2024년 초가 돈을 내놓기에 가장 적절한 시기일 수 있습니다." 전문가가 언급했습니다.
한편, 일부 전문 투자자들은 대도시 외곽의 도시 토지는 이미 포화 상태에 가까워 수익률이 낮아질 것으로 평가하고 있다. 아직도 많은 지방의 토지 가격이 상당히 낮은 편이지만, 상승 폭은 더 클 것입니다.
하지만 높은 수익에는 큰 위험도 따릅니다. 따라서 안전을 위해 지방 토지에 투자할 때 투자자는 최대 3~5년 또는 그 이상이 걸릴 수 있는 대기 시간을 파악해야 합니다. 이것은 유휴 현금 흐름에만 적합하며, 재무 레버리지를 사용해서는 안 됩니다.
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