아파트 가격이 급등하고 있는데, 핑크북 없이 아파트를 사야 할까요?

핑크북이 없는데 아파트 매매 가능할까요?

여러 시장 조사 기관의 3분기 부동산 시장 보고서를 보면 하노이의 신규 아파트 평균 매매 가격이 6,400~6,900만 VND/m2에 달했다는 데 대부분 의견이 일치합니다. 오래된 아파트 가격은 m2당 4,600~5,100만 VND에 이릅니다.

특히, 40억 VND 이상의 신규 아파트가 전체 아파트 매매량의 70%를 차지합니다. 20억 VND 미만의 아파트 부문은 시장에서 거의 사라졌습니다.

아파트 가격 상승으로 인해 많은 사람들이 토지 사용권과 주택 소유권 증서(일명 핑크북)가 없는 아파트를 구매하게 되었습니다. 이는 증서가 있는 아파트보다 판매 가격이 낮은 경우가 많기 때문입니다. 문제는, 이 경우 판매가 합법적인가?

2023년 주택법 제160조 제1항 제a목은 주택을 이용한 매매, 할부매매, 증여, 교환, 저당 및 자본금 출자거래의 경우 본 조 제2항의 경우를 제외하고는 법률이 정하는 바에 따라 증빙서류 등 제반 조건을 충족하여야 한다고 규정하고 있다.

2023년 주택법 95/2024호 법령에 따른 제160조 2항에 명시된 사례는 다음과 같습니다.

- 미래 주택의 매매, 임대, 담보대출 해산 또는 파산 시 주택 판매

- 감사의 집, 사랑의 집, 위대한 연대의 집을 조직하고 나눠주세요.

- 다음의 경우에 주택건설투자사업의 투자자로부터 공매 또는 임대주택을 매수, 매도 또는 임대하는 경우: 주택이 공공재산인 경우 사회주택, 인민군 주택, 재정착 주택은 공공자산이 아니다.

- 임대, 대출, 임대업, 주택 관리 허가;

- 주택의 상속

따라서 핑크북이 없는 아파트의 경우 당사자들은 자유롭게 매매할 수 있습니다.

하노이의 아파트 프로젝트(사진: Tran Khang)

주의해야 할 법적 문제

법령 95/2024의 제8조에서는 소유권 증명서가 없는 경우 거래 참여를 위한 주택 조건을 증명하는 서류를 명확히 규정하고 있습니다.

주택건설투자사업에서 주택의 매매 또는 임대거래를 하는 경우, 이주주택, 인민군대주택의 경우 사업대상임을 증명하는 서류가 있어야 합니다.

이러한 유형의 주택은 사업에 투입될 수 있는 자격이 있음을 증명하는 서류 또는 사용이 승인되었음을 증명하는 서류, 사회주택 개발 및 관리에 관한 법률의 규정에 따라 거래될 수 있는 자격이 있음을 증명하는 서류를 보유해야 합니다.

사업의 일부가 아닌 장래 주택의 매매 또는 임대 거래의 경우, 건설허가가 필요한 경우에는 토지이용권 증명서와 건설허가가 있어야 하며, 그렇지 않을 경우 주택 건설에 대한 투자를 증빙하는 서류를 갖추어야 합니다.

공공주택을 매매 또는 임대하는 거래의 경우, 시행령 95/2024 제63조 및 제69조의 규정에 따라 해당 주택이 임대 또는 매각 대상임을 증명하는 서류가 있어야 합니다.

감사의 집, 자선의 집, 연대의 집을 기부하는 거래의 경우, 기부단체는 기부주택의 건축을 증명하는 서류를 보유해야 합니다.

상속받은 주택이 매매 또는 할부매매의 대상인 경우, 주택 소유권을 증명하는 서류나 매도인 또는 할부 매수인이 주택 건설에 투자했다는 것을 증명하는 서류가 첨부된 합법적인 주택 매매 또는 할부매매 계약서가 있어야 합니다.

해산 또는 파산한 조직의 주택을 매매하기 위해서는 해당 조직을 해산한다는 결의 또는 결정이 있어야 하거나, 주택을 소유한 조직의 해산에 관한 관할 기관의 통지가 있어야 합니다. 파산이 발생하는 경우, 주택을 소유한 조직에 대한 파산을 선언하는 인민법원의 결정이 있어야 합니다.

하지만 핑크북 없이 아파트를 구매할 경우 구매자는 많은 위험에 직면할 수 있습니다. 가장 큰 위험은 국가가 해당 아파트의 합법적 소유권과 아파트 프로젝트와 관련된 토지 사용권을 인정하지 않을 수 있다는 것입니다.

또 다른 위험은 계약이 공증된 관리 및 사용 허가 계약 형태일 경우, 2차 소유자(2차 이후)에게만 아파트 사용 허가가 부여된다는 것을 의미한다는 것입니다. 당시 붉은 책이 발행되면 첫 번째 소유자는 그 문서에 이름이 적힌 사람이 됩니다. 첫 번째 소유자는 가격 인상을 요구하기 위해 새로운 소유자에게 이름을 이전하는 데 협조할 수 없습니다.

따라서 이 부동산과 관련하여 분쟁이 발생하는 경우 법률로 보호받지 못합니다. 부동산에 증권이 없는 기간 동안 구매자는 아파트를 담보로 은행에서 돈을 빌릴 수 없습니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm