2024년 부동산 시장을 되살릴 3대 기둥

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부동산 시장 되살리기 위한 요소들

Journalists & Public Opinion 에 따르면, 베트남 보고서의 정보에 따르면, 자본-토지 기금-정책이 부동산 시장 회복에 영향을 미치는 3대 기둥입니다. 특히 자본에 대한 적절한 접근성을 통해 기업은 건설 프로젝트에 자금을 조달할 수 있으며, 이는 시장에서 기업의 경쟁력과 발전에 직접적인 영향을 미칩니다.

또한 자본은 산업 내 혁신과 기술 발전을 촉진하여, 기업이 현대적 건설 기법과 지속 가능한 관행을 도입할 수 있게 하는데, 이를 통해 효율성을 높이고 환경을 의식하는 소비자에게 어필할 수 있습니다. 그러나 부동산은 고위험 부문으로 간주되기 때문에 부동산 사업이 자본을 조달하는 것은 쉽지 않습니다.

현금 흐름 부족에 대처하기 위해 상업 은행에서 돈을 빌리는 것이 여전히 가장 큰 선택으로, 기업의 52.8%가 이를 선택하고 있습니다. 채권 발행 옵션은 2023년 2월에 급격히 하락했지만, 현재는 회복 조짐을 보이고 있습니다. 또한, 운영 최적화, 인적 자원 간소화, 직원 급여 구조 등 운영 비용을 절감하기 위한 솔루션도 늘어나는 추세입니다.

두 번째 요소는 부동산 프로젝트를 형성, 계획, 개발하는 기반이 되는 토지 기금입니다. 현재 기업들이 겪고 있는 병목 현상 중 하나는 프로젝트가 주거용 토지를 가져야 한다는 규제인데, 이는 이행하기 어려운 조건이며 대규모 프로젝트 형성을 제한합니다.

부동산 - 2024년 부동산 시장을 되살릴 3대 기둥 — 자본-토지펀드-정책이 2024년 부동산 시장 회복에 영향을 미치는 3대 기둥이다. 인터넷 일러스트 사진

이에 따라 국회는 정부가 토지이용권 수령 또는 기타 토지에 대한 토지이용권 보유에 관한 계약을 통해 상업용 주택 프로젝트 시행을 시범적으로 실시하는 것에 대한 결의안을 공포하기 위해 국회에 제출할 프로젝트를 개발할 수 있도록 허용했습니다. 이를 통해 투자자들은 "주거용 토지 및 기타 토지 또는 주거용 토지가 아닌 기타 토지에 대한 토지이용권 수령에 관해 협상"할 수 있거나 투자자가 "주거용 토지가 아닌 토지이용권"을 보유하고 있는 경우 프로젝트를 조만간 시행하는 데 장애가 될 수 있는 사항을 제거할 수 있습니다.

마지막으로, 정책과 법적 범위가 부동산 시장을 형성합니다. 과거 부동산 산업은 서로 중복되는 법률의 틀에 얽매여 있었지만, 최근의 정책 개혁 노력은 침체 이후 시장을 되살리는 강력한 원동력으로 여겨진다.

이에 따라 2024년 1월 18일 국회를 통과한 개정 토지법은 '지가체계'를 삭제하고 제159조에 '지가표'를 규정했다. 이 조항은 시장 메커니즘에 따라 보상가를 산정할 때 토지 회복 및 부지 정리 절차를 가속화하기 위한 것으로 평가된다. 새로운 '토지가격표'에 따라 세금이 부과되는 토지양도거래는 예산에 더 많은 수입을 가져올 것입니다.

이 밖에도 부동산사업법 개정안(2023년 11월 28일 통과), 주택법 개정안(2023년 11월 27일 통과), 신용기관법 개정안(2024년 1월 18일 통과) 등 다수의 법률이 개정되어, 초기에는 주체들의 심리에 긍정적인 영향을 미쳐 부동산 시장이 조만간 회복될 수 있는 모멘텀을 마련했습니다.

개정된 법률이 공식적으로 시행되면 부동산 시장이 더 안전하고 건강하며 지속 가능한 방향으로 발전할 것으로 예상됩니다. 특히, 새로운 법률에서는 사회주택 투자자와 구매자의 어려움을 해소하는 것을 목표로 한 규정을 두고 있으며, 이 규정이 공식적으로 발효되면 기업들이 개발에 참여하고 사회주택 공급을 촉진하는 데 도움이 될 것입니다.

시장 세그먼트 간 차별화

마케팅 월드와 베트남 보고서의 정보에 따르면, 2024년 부동산 시장은 2023년보다 긍정적인 신호가 더 많을 것이지만, 시장 세그먼트 간에는 차별화가 있을 것입니다.

구체적으로 산업 발전 수요, 실제 주택 수요, 국민 금융 상황에 적합한 부문이 먼저 회복될 것입니다. 주택, 고급 아파트, 리조트 부동산 부문은 회복이 더딜 것입니다.

주거용 부동산, 저가 및 중급 아파트는 시장에서 수요가 공급을 초과하는 부문입니다. 시장을 제거하고 활성화하는 정책은 공급을 늘리고 시장을 다시 활성화하는 조건이 될 것입니다.

사무실 임대 및 산업용 부동산 부문의 경우, 지리적 위치, 인프라에 대한 공공 투자, 베트남으로의 강력한 FDI 자본 유입 등 많은 유리한 요인이 이 부문이 다시 한번 매력적인 시장이 될 것으로 기대됩니다.

특히 산업단지 부동산 부문이 회복 추세를 선도하고 있으며, 34.5%의 기업이 2024년 상반기에 많은 긍정적인 신호가 있을 것이라고 평가했습니다.

특히 주거용 부동산, 고급 아파트, 리조트 부동산은 상대적으로 낙관적이지 않은 것으로 평가됐다. 그 이유는 뜨거운 성장기 이후 공급이 초과되기 때문에 사람들이 이 부문에 투자하는 데 그다지 관심이 없기 때문입니다.

부동산 시장은 아직도 저렴한 주택 상품이 부족한데, 이는 시장이 지속 가능하게 발전하기 어려운 이유 중 하나입니다. 따라서 전문가들은 고급 주택 개발에만 집중하기보다는 실제 여건을 살펴보고 상품을 다각화하는 것이 필요하다고 말한다.

다오부 (T/h)

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