관광·리조트 부동산 상품 2만4000여개 '버려졌다'
최근 들어 부동산 시장은 정부로부터 난관과 걸림돌을 해소하기 위한 정책을 꾸준히 받아왔습니다.
일러스트 사진. (출처: VNN)
구체적으로, 건설부의 2023년 상반기 보고서에 따르면 관광용 부동산 부문이 긍정적으로 회복되고 있으며, 8개 프로젝트가 완료되어 3,385개의 리조트 및 사무실 숙박 상품이 시장에 출시되었으며, 2022년 4분기에 비해 133% 이상 증가한 것으로 나타났습니다.
시장은 많은 긍정적인 신호를 보였지만, 업계 내 기업들은 여전히 많은 어려움에 직면해 있습니다. 많은 투자자들이 우대 정책과 거액의 할인 혜택을 내놓았지만, 판매된 상품의 양은 여전히 미미합니다.
전국 대부분 리조트 부동산 부문에서 침체가 발생하고 있으며, 지난 5년 동안 재고가 위험 수준으로 늘어났습니다.
DKRA 그룹의 보고서에 따르면 6월까지 누적 콘도텔 재고가 42,364채로 증가한 것으로 나타났습니다. 이 중 해안 타운하우스의 총 재고는 약 3만 개로 늘어났습니다. 해변 빌라만 해도 2023년 2분기 말까지 북부와 남부 모두 누적 재고가 15,000채에 달할 것으로 예상됩니다.
대량 재고는 공급 과잉 위기의 위험을 초래합니다. 그 이유는 부분적으로는 투자자들이 경기 침체를 두려워하기 때문이고, 부분적으로는 이미 시중에 출시된 상품들이 효과적으로 사용되지 않았기 때문입니다.
넘겨졌지만 수년간 사용되지 않은 제품의 상황은 리조트 부동산 제품군에 눈에 보이지 않는 부정적 영향을 미쳤습니다.
BHS 그룹(BHS R&D) 시장조사부 조사에 따르면, 2020년부터 현재까지 전국에서 81개의 리조트 부동산 프로젝트가 인계되었거나 인계 중입니다. 이를 통해 고층 및 저층 건물을 포함하여 44,000개 이상의 제품이 시장에 공급됩니다.
이 중 67/81개 프로젝트가 시행되었으며, 이는 약 20,000개의 제품에 해당합니다.
주목할 점은 67개 프로젝트 중 31개만 완전히 운영 중이고 나머지는 부분적으로 운영 중인 프로젝트라는 점입니다. 따라서 아직 운영되지 않은 프로젝트가 81개 중 약 14개에 불과하고, "사용되지 않는" 제품이 24,000개가 넘는 이유가 여기에 있습니다.
이러한 문제는 투자자들이 여러 단계로 나누어진 대규모 프로젝트를 시행할 때 적용하는 '롤링' 방식의 시공 및 판매 방식에서 비롯됩니다. 이는 투자자의 현금 흐름을 유지하고 다음에 판매될 제품에 대한 고객을 유치하는 방법입니다.
북부, 중부, 남부의 3개 지역에 걸쳐 분산된 81개 프로젝트 중, 가장 긴 해안선을 갖추고 있어 중부 지역이 34개 프로젝트로 선두를 달리고 있으며, 북부와 남부가 각각 29개와 18개 프로젝트로 그 뒤를 따릅니다.
프로젝트 수에 비례해 중부 지역의 리조트 상품 수도 23,500개가 넘어 가장 많으며, 2020년 초부터 전국적으로 인도된 리조트 상품 총 수의 53%를 차지합니다.
이 중 중부 지역에서는 아직 '점등'되지 않은 제품이 1만6000여 종에 달하며, 주로 카인호아성, 빈투언성, 빈딘성, 푸옌성 등에 분포돼 있다. 북부에는 아직 운영되지 않은 제품이 5,000여 개 남아 있으며, 호아빈, 하이퐁, 푸토 등지에 흩어져 있습니다. 남부에는 아직 운영되지 않은 제품이 3,000개나 있는데, 그 대부분은 끼엔장성에서 생산된 제품입니다.
원인은 무엇인가?
리조트 상품 중에서 고층 리조트 부문은 종종 콘도텔/서비스 아파트입니다. 이러한 유형의 상품은 합리적인 임대 비용으로 인해 관광객을 유치하는 동시에 서비스 편의 시설을 완벽하게 경험할 수 있습니다.
고층 리조트 상품은 최종 사용자 고객에게 쉽게 다가갈 수 있기 때문에, 완공 후 투자자들은 저층 상품보다 고층 리조트 상품을 우선시하는 경우가 많습니다.
BHS R&D 부서는 2020년 초부터 지금까지 고층 리조트 부문에서 약 24,200개의 제품이 인도되었거나 인도되고 있으며, 운영된 제품 수는 54%에 달했다고 기록했습니다.
한편, 19,800개가 넘는 저층 리조트 시설 중 약 30%만이 완성되어 운영을 시작했습니다. 즉, 아직 13,000개가 넘는 저층 시설이 개발 및 활용을 기다리고 있는 상태라는 뜻입니다.
BHS 그룹의 R&D 부서장인 황 후 민 중 씨는 일반적인 경기 침체로 인해 부동산 시장 전체가 어려운 상황에 처해 있다는 사실을 인정했습니다.
전문 운영자가 부족해 '공실'인 리조트 부동산 상품의 비중이 큰 것은 리조트 부동산이 투자자들에게 덜 매력적인 이유 중 하나입니다. 이 부문의 가격은 앞으로도 횡보할 것으로 예상되며 회복 속도도 가장 느릴 것으로 전망된다.
인도되었으나 아직 가동되지 않은 프로젝트의 24,000개 이상의 리조트 부동산 상품은 프로젝트가 인도되었으나 활력이 부족하고 예상 가치를 가져오지 못할 때 소유주뿐만 아니라 투자자들에게도 "고통스러운 점"입니다.
이는 투자자가 이 부문에 참여할 때 운영 역량을 측정하고 신중하게 준비해야 할 문제입니다.
Dung 씨는 "이제 문제는 리조트 상품 전반, 특히 저층 상품이 '그대로 방치'되는 것을 방지하고 시장의 과잉 공급 위기 부담을 줄이는 해결책이 무엇인가"라고 말했습니다.
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