រង្វង់ឥណទានដែលបិទអាចដោះស្រាយ 'ជាប់គាំង' សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ?

បន្ទាប់ពីការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ប្រតិបត្តិការចំនួន 4 ដងចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក ធនាគាររដ្ឋវៀតណាម (SBV) បានបង្ហាញពីការផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយពីការប្រុងប្រយ័ត្នទៅជាការបន្ធូរបន្ថយដែលគ្រប់គ្រង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សម្រាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ អត្រាការប្រាក់មិនសំខាន់ដូចការទទួលបានដើមទុននោះទេ។

រង្វង់នៃទំនុកចិត្តជិតស្និទ្ធ - ជីវ៉ាន់ស៊ុយសម្រាប់រូបរាងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ 1 — សេដ្ឋវិទូ បណ្ឌិត Nguyen Tri Hieu

ថ្មីៗនេះមានសំណើដើម្បីលើកកម្ពស់ឥណទានអចលនទ្រព្យក្នុងទម្រង់ជា "រង្វង់បិទជិត"។ ដូច្នោះហើយ ឧស្សាហកម្មធនាគារអាចស្រាវជ្រាវ និងដាក់ពង្រាយកញ្ចប់ឥណទានអចលនទ្រព្យសម្រាប់ផ្នែកតម្លៃជាក់លាក់ (មធ្យម និងខាងក្រោម)។ ឥណទាននឹងត្រូវបានបញ្ចេញក្នុងរង្វង់បិទជិតជាមួយធនាគារដែលគ្រប់គ្រង 100% នៃលំហូរសាច់ប្រាក់ (ធនាគារ - អ្នកទិញផ្ទះ - អ្នកវិនិយោគ - ធនាគារ) ។

ជាមួយនឹងដំណោះស្រាយនេះ វិនិយោគិននឹងត្រូវទទួលរងការខាតបង់តិចតួចនៅពេលកាត់បន្ថយតម្លៃលក់ ប៉ុន្តែនឹងអាចបញ្ចេញសារពើភ័ណ្ឌបាន។ ដំណោះស្រាយនេះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងជួយដោះស្រាយបញ្ហាលំនៅឋានរបស់មនុស្សដែលមានសក្តានុពល និងដើមទុនច្រើន ជួយធនាគារក្នុងការជ្រើសរើសបញ្ចេញឥណទានជាមួយនឹងការគ្រប់គ្រងហានិភ័យ...

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកជំនាញសេដ្ឋកិច្ច លោកបណ្ឌិត Nguyen Tri Hieu មានប្រសាសន៍ថា ចាំបាច់ត្រូវវាយតម្លៃឡើងវិញនូវភាពជាក់ស្តែងនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យទាក់ទងនឹងទំនាក់ទំនងរវាងភាគីទាំងបី រួមមានធនាគារ អ្នកវិនិយោគ និងអ្នកទិញផ្ទះ។ លោកបានចង្អុលបង្ហាញថា នៅសហរដ្ឋអាមេរិក ធនាគារផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អ្នកទិញផ្ទះតែប៉ុណ្ណោះ បន្ទាប់ពីគម្រោងនេះត្រូវបានបញ្ចប់ ហើយធនាគារអាចវាយតម្លៃតម្លៃដើម្បីឱ្យអតិថិជនមានប្រាក់ដើម្បីទូទាត់អ្នកវិនិយោគ។

“នៅប្រទេសវៀតណាម វាមានគំនិតច្នៃប្រឌិតជាង ប៉ុន្តែមានគ្រោះថ្នាក់ខ្លះ ពោលគឺអ្នកវិនិយោគអំពាវនាវឱ្យអ្នកទិញផ្ទះដាក់ប្រាក់ និងបង់តាមវឌ្ឍនភាព។ នោះមានន័យថា អ្នកវិនិយោគបានខ្ចីប្រាក់ពីធនាគារដើម្បីអភិវឌ្ឍគម្រោងនាពេលអនាគត ប៉ុន្តែនៅពេលជាមួយគ្នានេះនៅតែប្រមូលប្រាក់ពីអ្នកទិញផ្ទះ។ ពេលមានលុយច្រើន អ្នកវិនិយោគនឹងប្រើលុយដើម្បីផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់គម្រោងផ្សេងៗ។ វិនិយោគិនដែល "លេងទាំងសងខាង" នឹងប្រថុយនឹងគម្រោងដែលមិនត្រូវបានបញ្ចប់ ខណៈពេលដែលអ្នកទិញផ្ទះបានបង់ប្រាក់រួចហើយ" អ្នកជំនាញបានវិភាគ។

តាមនោះ លោកបណ្ឌិត Nguyen Tri Hieu បានលើកឡើងអំពីវិធីគ្រប់គ្រងលំហូរសាច់ប្រាក់ ដើម្បីឱ្យចុងក្រោយ អ្នកទិញផ្ទះមានផ្ទះ ធនាគារទទួលបានប្រាក់ ហើយអ្នកវិនិយោគបញ្ចប់គម្រោង និងទទួលបានប្រាក់ចំណេញ។ លោកបានបន្តថា តាមពិតទៅវៀតណាមនៅតែមិនមានយន្តការសម្រាប់វដ្តឥណទានបិទទេ ព្រោះបញ្ហាជាច្រើនកើតឡើងនៅពេលអនុវត្តគម្រោង។

ដំណោះស្រាយសាមញ្ញគឺថា សម្រាប់គម្រោងនីមួយៗដែលបានបង្កើតឡើងនាពេលអនាគត នៅពេលដែលអ្នកទិញផ្ទះបង់លុយ ពួកគេនឹងត្រូវបង់ដោយផ្ទាល់ទៅធនាគារដើម្បីកាត់ចេញពីបំណុលដែលនៅសល់របស់អ្នកវិនិយោគគម្រោង។ ទោះបីជាម្ចាស់គម្រោងមានវត្ថុបញ្ចាំនៃគម្រោងនាពេលអនាគតក៏ដោយ វានឹងថយចុះបន្តិចម្តងៗនៅក្នុងតម្លៃនៅពេលដែលអចលនទ្រព្យត្រូវបានលក់ទៅឱ្យអ្នកទិញផ្ទះ ហើយកាត់ចេញពីទ្រព្យសកម្មដំបូងដែលកាន់កាប់ដោយធនាគារ។ ដូច្នេះ ធនាគារទទួលយកតែការធ្លាក់ចុះតម្លៃវត្ថុបញ្ចាំប៉ុណ្ណោះ នៅពេលដែលបំណុលដែលនៅសេសសល់មានការថយចុះតាមនោះ»។

បណ្ឌិត ង្វៀន ទ្រីហ៊ីវ បានអត្ថាធិប្បាយថា បញ្ហាឥណទានអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្ន «ស្ទះ» គឺដោយសារតែធនាគារមិនអាចគ្រប់គ្រងលំហូរសាច់ប្រាក់បាន ដូច្នេះហើយពួកគេមិនហ៊ានខ្ចីក្នុងបរិបទនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលកកស្ទះ។ ដូច្នោះហើយលោកបានស្នើដំណោះស្រាយចំនួន៣ ដើម្បីដោះស្រាយឥណទានអចលនទ្រព្យ។

ទីមួយ ស្តង់ដារបច្ចុប្បន្នសម្រាប់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីអចលនទ្រព្យមិនគួរត្រូវបានបន្ទាបឡើយ។ អាជីវកម្មនៅតែត្រូវគណនា និងធានាលំហូរសាច់ប្រាក់ សន្ទស្សន៍ប្រាក់ចំណេញ និងសន្ទស្សន៍អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុ។

ទីពីរ អាជីវកម្មខ្ចីត្រូវរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធប្រព័ន្ធហិរញ្ញវត្ថុ និងលំហូរសាច់ប្រាក់ឡើងវិញ ដើម្បីអាចសងបំណុលរបស់ពួកគេ។

ទីបី គួរតែមានកម្មវិធីកម្ចីពិសេសសម្រាប់ផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសង្គម ដូចកញ្ចប់ថវិកា 30.000 ពាន់លានដុង ដែលត្រូវបានអនុវត្ត គាំទ្រអាជីវកម្មផ្តល់ផលិតផលដែលឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការភាគច្រើននៃសង្គម។

ប្រភព