ឈ្មួញកណ្តាលដីធ្លី 'បង្កើតរលក' 'បង្កើតកំដៅ' បង្កភាពចលាចលក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យងើបឡើងវិញជាវិជ្ជមាន

យោងតាមរបាយការណ៍របស់សមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARs) ត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2024 ជាពិសេស និង 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ជាទូទៅបានបង្ហាញពីការងើបឡើងវិញជាវិជ្ជមាននៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យបន្ទាប់ពីរយៈពេលដ៏លំបាកមួយ។ មួយផ្នែកដោយសារស្ថិរភាពសេដ្ឋកិច្ច និងគោលនយោបាយគាំទ្ររបស់រដ្ឋាភិបាល។

ជាពិសេស ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2023 ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 និងច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ចូលជាធរមានជាផ្លូវការចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 5 ខែមុនជាងបទប្បញ្ញត្តិមុន ដែលរួមចំណែកដល់ការបំពេញច្រករបៀងផ្លូវច្បាប់សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងបើកវដ្តថ្មីសម្រាប់ទីផ្សារក្នុងទិសដៅសុវត្ថិភាព សុខភាព និងនិរន្តរភាពបន្ថែមទៀត។ ផ្នែកអចលនៈទ្រព្យ ចាប់ពីលំនៅដ្ឋាន ពាណិជ្ជកម្ម រហូតដល់អចលនៈទ្រព្យឧស្សាហកម្ម សុទ្ធតែបង្ហាញសញ្ញានៃការរីកចម្រើនជាវិជ្ជមាន ជាមួយនឹងគម្រោងថ្មីៗជាច្រើនដែលកំពុងត្រូវបានអនុវត្ត។

ថ្មីៗ​នេះ ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​បាន​បង្ហាញ​សញ្ញា​នៃ​ការ​ឡើង​កម្តៅ។ (រូបថត៖ ST)

លោកស្រី Pham Thi Mien នាយករងនៃវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវ និងវាយតម្លៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARs IRE) បាននិយាយថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានបានចាប់ផ្តើមបង្ហាញសញ្ញានៃ "ឡើងកំដៅ"។

ដូច្នោះហើយរឿងដេញថ្លៃដីធ្លីកាន់តែក្តៅគគុកជាងរាល់ដង ជាមួយនឹងការដេញថ្លៃដែលធ្វើឡើង “ពេញមួយយប់” ថតបានរាប់រយ សូម្បីតែមនុស្សរាប់ពាន់នាក់ក៏ទទួលយកទៅ “ហូបហើយចាំ” ដើម្បីប្រកួតប្រជែងដណ្តើមយកទីតាំងឈ្នះៗដែរ ពោលគឺខ្ពស់កប់ពពក ស្មើនឹងដីគម្រោងដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធវិនិយោគល្អ។

កំដៅនៃទីផ្សារក៏ត្រូវបានដឹកនាំដោយផ្នែកអាផាតមិន ដោយតម្លៃបន្តកំណត់កម្រិតខ្ពស់ថ្មីទាំងនៅក្នុងទីផ្សារបឋម និងទីពីរ។ តម្រូវការខ្ពស់បានធ្វើឱ្យម្ចាស់អាផាតមិនរាប់ពាន់នាក់ទទួលការហៅទូរស័ព្ទជាទៀងទាត់ដើម្បីសុំលក់ផ្ទះរបស់ពួកគេ ទោះបីជាតម្លៃលក់ខ្ពស់ក៏ដោយ គម្រោងផ្ទះល្វែងដែលទើបនឹងចេញថ្មីបានកត់ត្រាអត្រាស្រូបយកបានល្អ។

ទន្ទឹម​នឹង​ប្រភេទ​អាផាតមេន គម្រោង​អគារ​ទាប​ដែល​ទើប​នឹង​ចេញ​ថ្មី​មួយ​ចំនួន​របស់​អ្នក​វិនិយោគ​ធំៗ​ក៏​បាន​កត់ត្រា​នូវ​ចំនួន "កំណត់ត្រា" នៃ​ការ​កក់​ដែរ ទោះបី​ជា​អាផាតមិន​ជាច្រើន​មាន​ទីតាំង​ល្អ មិន​ត្រឹម​តែ​តម្លៃ​ខ្ពស់​ប៉ុណ្ណោះ​ទេ ប៉ុន្តែ​ដើម្បី​ទិញ​វា អតិថិជន/វិនិយោគិន​ក៏​ត្រូវ​ទទួល​យក​ការ​បង់​ប្រាក់​ខុស​គ្នា​ដែរ។

ឈ្មួញដី "ធ្វើឱ្យរលក"

ក្រៅ​ពី​លទ្ធផល​នៃ​ការ​ផ្គត់ផ្គង់ និង​តម្រូវ​ការ​ជាក់ស្តែង ទីផ្សារ​ក៏​បាន​បង្ហាញ​សញ្ញា​នៃ​ការ​ឡើង​កម្តៅ​ផង​ដែរ។ ស្ថានភាពនេះត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងនៅក្នុងការរំពឹងទុកដីធ្លី ការជំរុញតម្លៃលំនៅដ្ឋាន និងការបង្កើតប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យមិនតម្លាភាព។

"អ្នកវិនិយោគតូចតាចជាច្រើនបានចូលទីផ្សារក្នុងគោលបំណងស្មានទុកជាមុន ដែលបណ្តាលឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើងដោយមិនសមហេតុផល។ សញ្ញានៃ "ការឡើងកំដៅ" ក៏បង្ហាញឱ្យឃើញនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែងជាមួយនឹងតម្លៃអាផាតមិនដែលត្រូវបានផ្ទេរឡើងខ្ពស់ ដោយសារតែ "ជំនួយ" នៃក្រុមរំពឹងទុកមួយចំនួន។ សញ្ញាទាំងនេះកើតចេញពីការខ្វះខាតការផ្គត់ផ្គង់ ទោះបីជាវាមានភាពប្រសើរឡើងក៏ដោយ ។

ក្រៅ​ពី​លទ្ធផល​នៃ​ការ​ផ្គត់ផ្គង់ និង​តម្រូវ​ការ​ជាក់ស្តែង ទីផ្សារ​ក៏​បាន​បង្ហាញ​សញ្ញា​នៃ​ការ​ឡើង​កម្តៅ​ផង​ដែរ។ (រូបថត៖ VOV)

ដោយឡែកលោកស្រី មៀន បាននិយាយថា ក្នុងត្រីមាសទី៣ ឆ្នាំ២០២៤ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានបានបន្តកត់ត្រាការផ្គត់ផ្គង់ផលិតផលចំនួន ២២.៤១២ ដែលត្រូវបានផ្តល់ជូននៅលើទីផ្សារ ជាមួយនឹងផលិតផលដែលទើបនឹងបើកថ្មីប្រមាណ ១៤.៧៥០ ធ្លាក់ចុះ ២៥% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន ប៉ុន្តែកើនឡើង ៦០% បើប្រៀបធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ ២០២៣។ ជាពិសេសជាមួយនឹងវត្តមាននៃគម្រោងខ្នាតធំដែលបានចាប់ផ្តើមដាក់ពង្រាយ ដែលធ្វើឲ្យទីផ្សារកាន់តែមានភាពរស់រវើក។

ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារបានកត់ត្រាផលិតផលថ្មីចំនួន 38,797 ដែលផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់។ ការផ្គត់ផ្គង់នៅតែកត់ត្រាភាពខុសគ្នាខ្លាំង។ ដូច្នោះហើយ 70% នៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីបានមកពីផ្នែកផ្ទះល្វែង។ ក្នុង​នោះ ផលិតផល​ដែល​មាន​តម្លៃ​លក់ ៥០ លាន​ដុង​ក្នុង​មួយ​ម៉ែត្រ​ការ៉េ ឬ​ច្រើន​ជាង​នេះ មាន​ចំនួន​ច្រើន​លើសលប់។ ទីផ្សារស្ទើរតែគ្មានអាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យ។ ក្នុងតំបន់ ភាគខាងជើងនាំមុខការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីជាមួយ 46% បន្ទាប់មកតំបន់កណ្តាលមាន 29% និងភាគខាងត្បូងមាន 25% ។

ទិន្នន័យស្រាវជ្រាវ VARS ក៏បង្ហាញផងដែរថា ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់ភាគច្រើនស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណីតក៏ដោយ ទីផ្សារទាំងមូលបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការជោគជ័យប្រហែល 10,400 នៅក្នុងត្រីមាសទីបី ដែលស្មើនឹងអត្រាស្រូបយក 51%។ នេះឆ្លុះបញ្ចាំងពីចំណាប់អារម្មណ៍ទីផ្សារលើផលិតផលអចលនទ្រព្យថ្មី ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីភាគច្រើនត្រូវបានបញ្ចប់ក្នុងកម្រិតស្តង់ដារខ្ពស់ ហើយការចំណាយលើការវិនិយោគ ជាពិសេសការចំណាយទាក់ទងនឹងដីធ្លីកំពុងកើនឡើង។

បរិមាណប្រតិបត្តិការ និងអត្រាស្រូបយកបានថយចុះ 25% និងមួយភាគរយធៀបនឹងត្រីមាសមុន ប៉ុន្តែកើនឡើង 80% និង 28% រៀងគ្នាបើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023។ ដែលក្នុងនោះ បរិមាណប្រតិបត្តិការអាផាតមិននៅតែ "លើសលប់" ដែលស្មើនឹង 71% នៃប្រតិបត្តិការលំនៅឋានសរុបក្នុងត្រីមាសទី 3 ដោយមានអត្រាជាមធ្យមនៃគម្រោងអាផាតមិនថ្មីចំនួន 7% អត្រា orption រហូតដល់ 90% ភ្លាមៗបន្ទាប់ពីការបើកលក់។

និន្នាការនៃការអភិវឌ្ឍន៍អាផាតមិនខ្នាតតូច ដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃសរុបនៃអាផាតមិន ដើម្បីបំពេញតម្រូវការ និងសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកនៅលីវ និងគ្រួសារវ័យក្មេងកាន់តែមានភាពច្បាស់លាស់។ នេះក៏ជាទម្រង់ដ៏ល្អបំផុតនៃការកត់ត្រាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលផងដែរ។

ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការជោគជ័យចំនួន 30,589 ដែលខ្ពស់ជាងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023 ចំនួន 2.5 ដង។ គម្រោងថ្មីៗជាច្រើនបានបើកដំណើរការនៅចុងខែកញ្ញា ដោយចាប់ផ្តើមទទួលការកក់ ហើយក៏បានកត់ត្រាចំនួនការប្រាក់យ៉ាងច្រើន និងប្រាក់បញ្ញើ "ដ៏ធំ" ផងដែរ។

បើនិយាយពីតម្លៃលក់វិញ តម្លៃលំនៅឋាននៅតែបន្ត "បោះយុថ្កា" ក្នុងកម្រិតខ្ពស់ទាំងទីផ្សារបឋម និងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ ជាពិសេសផ្នែកអាផាតមេន ភាពមិនស្មើគ្នារវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការកាន់តែធ្ងន់ធ្ងរឡើង ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់ ទោះបីជាមានភាពប្រសើរឡើងក៏ដោយ ក៏នៅតែពិបាកក្នុងការបំពេញតម្រូវការបន្ថែមលើសពីនេះទៀត ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីភាគច្រើននៅតែបន្តបញ្ចប់ក្នុងកម្រិតស្តង់ដារខ្ពស់ ជាមួយនឹងការចំណាយលើការវិនិយោគ ជាពិសេសការចំណាយទាក់ទងនឹងដីធ្លីកើនឡើង។

ជាក់ស្តែងនៅក្នុងត្រីមាសទី 3 កម្រិតតម្លៃបឋមនៅទីក្រុងហាណូយបានបន្តកើនឡើង ហើយមិនមានសញ្ញានៃការបញ្ឈប់នោះទេ ខណៈដែលការផ្គត់ផ្គង់បាននឹងកំពុងប្រសើរឡើងជាបណ្តើរៗ។ គម្រោងថ្មី ចាប់ពីអគារទាបរហូតដល់ផលិតផលអគារខ្ពស់ ជាចម្បងនៅក្នុងផ្នែកខ្ពស់ និងប្រណីត នៅតែទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍ខ្លាំងពីទីផ្សារ។ នេះបានបង្កើតកម្លាំងជំរុញឱ្យតម្លៃអាផាតមិនបន្ទាប់បន្សំនៅតែខ្ពស់ ទោះបីជាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលមានស្ថេរភាពបន្តិចម្តងៗបន្ទាប់ពីរយៈពេលនៃកំណើន "ក្តៅ" ក៏ដោយ។

នៅទីក្រុង Da Nang កម្រិតតម្លៃបឋមនៃអាផាតមិនក៏បានកត់ត្រាការកើនឡើង "កំណត់ត្រា" ផងដែរ ដោយមានជាង 50% នៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមានតម្លៃជាង 80 លានដុង/m2។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទីផ្សារនៅតែស្រូបយកបានល្អ ដោយសារតម្រូវការវិនិយោគពីអ្នកទិញនៅក្រៅខេត្ត ជាពិសេសអ្នកវិនិយោគមកពីទីក្រុងហាណូយ។ លើសពីនេះ តម្លៃបន្ទាប់បន្សំក៏មានភាពប្រសើរឡើងនៅទូទាំងក្រុមប្រឹក្សាផងដែរ ដោយតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាននៅតំបន់ខ្លះកើនឡើងពី 10-25% ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នានេះ។

សម្រាប់ទីក្រុងហូជីមិញ កម្រិតតម្លៃបឋមនៅតែមានស្ថិរភាពក្នុងកម្រិតខ្ពស់ ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់ភាគច្រើនបានមកពីគម្រោងដែលកំពុងបន្ត។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្លៃបឋមនៅតាមខេត្ត និងក្រុងនៅជាយក្រុងហូជីមិញ បានកើនឡើងបន្តិច ចាប់ពី 3-5% ដោយការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមានតម្លៃលក់ខ្ពស់ជាង។

ការស្រាវជ្រាវលើសន្ទស្សន៍តម្លៃអាផាតមិន ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការប្រែប្រួលតម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃគម្រោងក្នុងសំណុំគំរូនៃ 150 គម្រោងដែលត្រូវបានជ្រើសរើស និងសង្កេតដោយ VARS ក៏បង្ហាញផងដែរថា គិតត្រឹមត្រីមាសទី 3/2024 តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃចង្កោមគម្រោងគំរូនៅទីក្រុងហាណូយគឺជិត 60 លានដុង/m2 កើនឡើង 64.0% បើធៀបនឹង Q2/2019 ។ តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃចង្កោមគម្រោងនៅទីក្រុងហូជីមិញបានកើនឡើងពី 49.2 លានដុង/m2 ទៅ 64.2 លានដុង/m2 ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការកើនឡើង 30.6% បើធៀបនឹងរយៈពេលមូលដ្ឋាន។ នៅទីក្រុង Da Nang សន្ទស្សន៍តម្លៃទីផ្សារ Da Nang បានបង្ហាញពីការកើនឡើង 46.2% នៅក្នុងត្រីមាសទីបី ដែលខ្ពស់ជាងការកើនឡើងនៅទីក្រុងហូជីមិញ។

លោកស្រី Mien បានសង្កត់ធ្ងន់ថា "តម្រូវការអចលនទ្រព្យ រួមទាំងតម្រូវការលំនៅដ្ឋាន និងការវិនិយោគបន្តផ្លាស់ប្តូរទៅកាន់តំបន់ជាយក្រុង ខេត្ត/ក្រុងជុំវិញតំបន់ទីក្រុងពិសេសទាំងពីរ និងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ ជាមួយនឹងជម្រើសជាច្រើនក្នុងតម្លៃសមរម្យជាង។

ប្រភព៖ https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html