高所得者層もハノイとホーチミン市の住宅価格に苦戦

現在の不動産価格の高騰により、ハノイ、ダナン、ホーチミン市、ビンズオンなどの都市部で月収1,300万～1,800万ドンの高収入を得ている労働者層は、たとえ貯蓄をしたとしても住宅を購入することが困難となるでしょう。

現在の収入では、大都市の最高収入の勤労世帯のグループは家を買う余裕がない - 写真: B.NGOC

この評価は、ベトナム不動産協会（VARS）が最近発表した2024年12月第1週の市場調査レポートで行われた。

年間を通して貯金しても1～2m2の家しか買えない

統計総局が今年4月に発表した2023年人口生活水準調査の結果では、ハノイ、ダナン、ホーチミン市、ビンズオンなどの大都市の住民の平均所得を5つの所得グループに分けた。

したがって、2023年には、ハノイで平均所得が最も高いグループは約1,440万VND/月に達し、ホーチミン市はほぼ1,330万VND/月、ドンナイは1,390万VND/月、ビンズオンは1,830万VND/月に達するでしょう。

VARSによれば、このグループは政府の支援を必要とせずにハノイやホーチミン市のような大都市で住宅を所有できるようになると予想される人々だ。

しかし、現在の住宅価格は高騰しており、商業用アパートの価格はエリアや住宅区分に応じて1平方メートルあたり4,000万～ ^{7,000万ドン}の範囲で、この高所得層でさえ住宅を購入するのは非常に困難です。

VARS では、労働年齢の人が 2 人いる各世帯が最高所得グループであると想定しており、このグループの平均所得は 1 世帯あたり月額約 3,000 万 VND、つまり年間約 3 億 6,000 万 VND と推定されます。

一般的な財務ルールを適用した場合、住宅費が収入の 1/3 を超えないことが最大の支払可能額となり、これは 1 世帯あたり年間約 8,000 万 VND に相当します。この金額は、現在ハノイやホーチミン市で1〜2平方メートルのアパートを購入できる程度にしか足りません。

一方、上記の大都市の商業用アパートは1戸あたり4,000万～7,000万VND/m²で販売されており、60m²程度の小さなアパートも1戸あたり25～35億VND程度の販売価格となっている。

この都市部の高所得層が60m²のアパートを約35億ドンで購入することに決め、銀行から住宅価格の70％（約24.5億ドン）を借り入れ、年利8％で20年間返済した場合、月々の返済額は約2,500万～2,700万ドンとなり、年間約3億ドン以上に相当する。

そのため、年間の住宅支払額が最大8,000万ドンであるため、都市部の高所得世帯のほぼ全員が、親戚や政府からの支援なしに住宅を購入することができません。

市場には手ごろな価格の住宅供給が深刻に不足しているが、すでに所有者がいる数百万ドルの別荘が何十年も放置されている - 写真: B.NGOC

ほとんどの人は家を買う余裕がありません。

VARSによると、大多数の人々、特に労働者にとって住宅にアクセスし、宿泊施設を建設する能力はここ数年で急激に低下している。

その理由は、すでにほとんどの人々の経済力を超えている大都市の住宅価格が、急速に上昇しているからだ。住宅価格の上昇率は人々の収入の上昇率よりも何倍も高い。

次の理由は、手頃な価格の住宅供給の不足です。現在の住宅供給は、主に中価格帯、高級価格帯、それ以上のセグメントに集中しています。 ^{1平方メートル}あたり3,000万VND未満の価格の住宅プロジェクトはほとんどなく、グループ5を含む大多数の人々は適切な住宅購入の選択肢を持っていません。

また、VARSによると、最近、一部の投資家が市場の供給不足を利用して販売価格を不当に引き上げ、インフラの優位性があまりない地域で不動産価格が上昇し、不動産を購入したい人にとって困難が生じているとのことです。

不動産価格を押し上げる主な要因の一つは投機です。他の投資チャネルが依然として変動が多い状況において、資産を蓄え、不動産価格が上昇し続けることを期待する心理が、実際の使用を意図せずに不動産を購入する人の増加につながっています。

彼らは不動産を購入した後、それを使わずに放置し、価格が上がるのを待つため、需要と供給の不均衡がさらに深刻化します。

さらに、あまり言及されていないものの、住宅価格に影響を与えるもう一つの大きな要因は、融資コストです。金利は下がったものの、ベトナムの住宅購入者は依然として約10％以上のインセンティブ後も変動金利を支払わなければなりません。これにより、住宅購入者にも経済的なプレッシャーがかかります。

住宅価格を下げるには、社会住宅プロジェクトや手頃な価格の商業住宅に対する土地、税金、融資に関する優遇政策の調査と適用を継続するほか、公共交通機関に重点を置いた都市開発モデルである TOD モデルに従って都市開発を「再現」し、接続インフラの改善を国が引き続き推進する必要があると VARS は考えています。これは、都市部のベトナム人の住宅問題を解決するための避けられない傾向です。

住宅、商業、サービスエリアが電車、地下鉄、高速バスなどの公共交通機関の軸を中心に構築されれば、人々は企業がより低価格でプロジェクトを開発できる郊外エリアに移住する意欲を抱くようになるでしょう。供給が十分に大きく適切であれば、住宅価格は徐々に実際の価値に合わせて調整されます。

出典: https://tuoitre.vn/thu-nhap-cao-cung-lao-dao-voi-gia-nha-o-ha-noi-tp-hcm-20241209094600661.htm