ハノイのオフィス市場はテナントを「喜ばせる」

専門家は、2024年後半の一連の取引記録による好調な勢いを活かし、2025年の市場は需給ともに成長を維持すると予想している。しかし、今日のように需要が急激に変化する中で、投資家は入居者を「引き留める」ために、質の高い供給と魅力的な賃貸政策を提供する必要がある。

サヴィルズ・ハノイの商業リース部門シニアディレクター、ホアン・グエット・ミン氏は、一連の企業が移転、既存エリアの拡張、または新規オフィス開設の計画を承認され始めており、2024年の市場は下半期に好調な回復を記録しているとコメントした。これにより、2025 年の市場需要がより顕著になり、2025 年のオフィス市場における空きエリアの吸収率は 2024 年よりも高くなることが予想されます。

2025 年には市場に多くの新たな供給源が生まれ、これがテナントの選択肢を増やす利点の 1 つとなるでしょう。同時に、賃料、建物の品質、顧客を引き付けるためのその他の賃貸インセンティブの面で投資家間の競争が激化し、それによって建物の占有面積が増加します。

豊富な新規供給により市場全体の稼働率が低下する可能性はあるものの、新年には需要と供給の両面で市場の動きがさらに活発になることを認識する必要がある。ミン氏は、「テナントのオフィススペースに対する需要も前年とは異なっている」とコメントした。

ホアン・グエット・ミン氏によると、サヴィルズは2024年末に、2025～2026年のオフィス市場の需要をより深く理解することを目的として、現在クラスAおよびクラスBのオフィスに入居している約500社の企業を対象に調査を実施した。調査結果は、オフィススペースに対するテナント需要の継続的な変化に関する興味深い洞察を提供します。

まず、オフィスの場所の選択についてです。以前はホアンキエム地区が主な需要源でしたが、現在はバディン省が第一の優先地、カウザイ省が第二の優先地となっています。ホアンキエム地区の入居希望率は、2021～2022年の45％から2024年にはわずか25％程度にまで低下した。

また、入居者側も、これまでのように一つのエリアだけを絞って賃貸物件を探すのではなく、検索の選択肢を広げています。ほぼすべてのテナントは、新しい場所を探す際に少なくとも 2 つの異なるエリアに興味を持っています。それは、ホアンキエム、バディン、またはバディン、カウザイ、またはバディン、ドンダー、またはタイホである可能性があります。

これを説明するミン氏は、ハノイの市場は行政やオフィスエリアの立地において多様化と差別化を実現していると述べた。その結果、入居者の選択肢が増え、選択肢が 1 つのエリアに限定されなくなります。これは、借主が家主と交渉して、以前よりも良い賃貸条件を実現できる可能性が高まることを意味します。

サヴィルズの予測によれば、今後もオフィス賃貸エリアに関しては情報技術と製造業が依然として主要産業となるだろう。これらの業界では非常に広い賃貸スペースが必要となることが多いため、この業界グループに関連するテナントの平均面積は、床面積で最大 1,000 平方メートルを超えます。

2025年から2026年にかけてのオフィス賃貸取引件数を計算すると、金融コンサルティング、法律コンサルティング、流通チャネル、教育業界グループなどのコンサルティング部門の企業が、今後この業界グループの急速な発展によりリードすることができるでしょう。

現在のように各地区に大量の供給が広がっているため、ハノイのオフィス賃貸市場はテナントにとってより有利であることは明らかです。入居者の選択肢と要求は増えます。サヴィルズは、2025年末、さらには2026年に入っても、市場は依然としてテナント優位に大きく傾くと見ている。そのため、投資家は財務計算を変えて、テナントにもっと魅力的なインセンティブを提供する必要がある、とミン氏は提言した。

サヴィルズの専門家は、2025年に入居者を引き付けるためには、家主が必要な変更を行う必要があると考えています。以前は家主は単に建物を建てて空きスペースを貸し出すだけでよかったのですが、今では入居者に対してより多くのサービスやユーティリティなどを提供しなければなりません。

市場は非常に競争が激しいため、ほとんどの建物は系統的かつ細心の注意を払って建設されており、クラス A の建物はグリーン認証を目指しています。特に気候変動、大気汚染、環境汚染といった現在の状況において、グリーン認証を受けた建物を持つことは、企業がネットゼロ目標の達成要件を満たす必要性とともに、ほぼ当然かつ必須のものとなっています。

建物内のサービスもございます。今日では、後発の建物は顧客にさらに多くのサービスを提供することで競争する傾向があります。多くの家主は、入居者を維持するために、従業員用の食堂、ジム、緑地、その他のサービスを追加します。

事業計算や賃貸ポリシーに非常に柔軟で、テナントによる完全なインテリアへの投資をサポートする投資家もいます。多くのテナントはサービスオフィスと連携して管理運営契約を締結することができ、コワーキングスペース（シェアオフィス）ではテナントに提供する多くのアメニティを付加することが可能になります。

したがって、投資家にとって、大規模なオフィス供給と競争するためには、賃貸事業者の従業員に利便性をもたらす社内サービスの提供に加えて、リーズナブルな価格、魅力的な賃貸ポリシーを期待することにさらに注意を払う必要があります。

VNAによると

出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-van-phong-ha-noi-chieu-long-khach-thue/20250124095351663